Az ingatlanosok okiratszerkesztése és az Ő “megbízható ügyvédi hátterük”, a mi magunk „szaktudása” jogosultság nélkül és a“specializálódott ügyvédünk” esete, avagy óvakodjék vevő és ügyvéd egyaránt!

„A megkereső ügyvéd annak megerősítését kérte, hogy az internetről letöltött, vagy más forrásból származó akár ügyvéd által készített iratmintát az ingatlanközvetítő jogszerűen bocsáthasson ügyfelei rendelkezésére az adásvétel előkészítése keretében, amit azzal támaszt alá, hogy nem életszerű, hogy már a szándéknyilatkozatot is ügyvéd előtt legyenek kötelesek a felek megtenni.

A megkereső ezen érvelése során összemossa az ügyfele által az ő (az ingatlanközvetítő) részére megadásra kerülő megbízás során tett jognyilatkozatot az ügyfél által az ingatlanátruházási jogügyletre tartozó jognyilatkozattal.

Az okiratszerkesztésre vonatkozó ingatlanközvetítői eljárás kizártságára vonatkozó előírásaz ingatlanok átruházását jelentő valamennyi okiratra értendő, amiben tehát az ügyletben érintett másik fél felé tett valamennyi kötelezettségvállalás, tehát mind az ajánlati, mind az elfogadási, mind az ezekre vonatkozó előszerződési nyilatkozatok is beleértendőek.

A Ptk. értelmében („a szerződést írásba foglaltnak kell tekinteni akkor is, ha nem ugyanaz az okirat tartalmazza valamennyi fél jognyilatkozatát, hanem a szerződő felek külön okiratba foglalt jognyilatkozatai együttesen tartalmazzák a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítását” 6:70.§ (2) bek.) joghatás kiváltására alkalmas a felek külön okiratokba foglalt egybehangzó ügyleti akaratát kifejezésre juttató külön-külön jognyilatkozat is.

Az idézett törvényi rendelkezés folytán ezért minden olyan okirat felvételére, beleértve blanketta, iratminta kitöltését is, ami az ügyletben érintett másik fél irányában joghatás kiváltására alkalmas, az ingatlanközvető nem jogosult. Amennyiben ugyanis a blankettát

– az ingatlanközvetítő a nyilatkozat címzettjének (közvetlen vagy közvetve történő) meghatározásával,

– a nyilatkozattevő beazonosítására alkalmas adatainak,

– az ügylet tárgyának,

– valamint az elfogadni kívánt ellenértéknek

– az ügyletkötési akaratnak a megjelölésével

ellátja, ez az okirat a másik fél irányában már joghatás kiváltására alkalmas, és ennek folytán olyan okiratszerkesztési tevékenységnek kell tekinteni (akkor is, ha csupán blanketta kitöltésével történik), ami több, mint előkészítés, és túlmegy az ingatlanközvetítők részére a törvény által biztosított kereteken, ami a 2021. január 1-től hatályba léptetett módosítás folytán még az eddiginél is nyilvánvalóbban törvénysértő.

Az ingatlanközvetítők az ingatlanok értékesítéséhez kapcsolódó okiratok szerkesztésére (blankettával vagy egyedi szerződésekkel) kizárólag abban a körben jogosultak, ami a saját megbízásaik elfogadásához és teljesítéséhez szükséges. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanközvetítők ügyfeleik nyilatkozatait

– nem az ingatlanátruházás során közvetítő által közvetíteni kívánt másik félhez,

– hanem hozzájuk, az ingatlanközvetítőhöz intézett jognyilatkozatok keretében vehetik fel, foglalhatják írásba.

Ezen nyilatkozatokban a felek az ingatlanközvetítők részére teljes joghatállyal, természetesen ügyvédi jelenlét és közreműködés nélkül, és az általuk kívánt részletességgel nyilatkozhatnak akár arról, hogy vevői oldalon milyen üzleti ajánlatot kívánnak nyújtani a másik fél részére, illetve ellentétes oldalon, hogy a közvetítő által közvetített lehetőségek között van-e olyan, amely számukra megfelelő, amelyre tekintettel az ajánlattevővel majd meghatározott feltételekkel az ügyletet ügyvéd okiratszerkesztése és ellenjegyzése mellett meg kívánják kötni.

A törvény tárgyi rendelkezésébe ütközik tehát, ha a közvetítő akár internetről letöltött, vagy más forrásból, akár ügyvéd által előzetesen készített iratmintából kialakított okirat felhasználásával közvetlenül maga tölti meg az ügyletkötésben érintett másik fél felé tett jognyilatkozatot tartalmazó okiratot adatokkal, mert ez attól függetlenül részéről tiltott okiratszerkesztésnek, és üzletszerűség esetén a Btk. 286. § (1) bekezdésében ütköző zugírászati tevékenységnek is minősül, hogy az okirat esetleg bármely okból (például az ügyvédi ellenjegyzés hiánya okából) – annak ellenére, hogy érvényes szerződéses nyilatkozat is lehet – ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre önmagában még nem feltétlenül alkalmas.

A törvénynek azon rendelkezése alatt, hogy az ingatlanközvetítő az ügyletek lebonyolításához szükséges, és az okiratok előkészítésével összefüggő feladatokat (az okiratok megszerkesztését ide nem értve) elláthatja, az értendő, hogy

– beszerzi az ingatlanok tulajdoni lapjait,

– társasházi alapító okiratait, helyszínrajzokat,

– az előkészítés jegyében pedig – a másik fél felé irányuló jognyilatkozat felvétele nélkül – rögzíti mindazon adatokat, például adószámokat, teljeskörű személyi adatokat,

– energia tanúsítványt vagy információt annak szükségessége hiányáról,

– és információt minden olyan további paraméterről, melyek mellett az ingatlanátruházást ügyfele lebonyolítani kívánja (részletfizetés lehetősége, birtokbaadás időpontja, hitelfelvétel lehetősége, stb),

mert ezek beszerzése, illetve rögzítése nemcsak hozzátartozhat saját ingatlanközvetítési megbízása célszerű tartalmához, hanem az ingatlanátruházásra irányuló okiratok szerkesztése során jelentős részben majd felhasználásra is kerül, vagyis ezek összegyűjtése tartozik az ügyletek lebonyolításához szükséges okiratok előkészítése, azaz az okiratszerkesztésen túlmenő, az ingatlanközvetítők által jogszerűen végezhető tevékenységi körbe.

Fentiekre tekintettel és a fenti indoklás alapján a Szakmai Bizottság a Magyar Ügyvédi Kamara Elnöksége részére következő Szakmai Álláspont elfogadására tesz javaslatot:

1. Az okiratszerkesztés az Üttv 42. §-a szerint az ügyfél jognyilatkozatának/akaratának „felvétele, iratba öntése”, amely tevékenység végzésére az Üttv. 2. § (2) d) bekezdésében foglaltakra tekintettel rendszeresen és ellenérték fejében csak az Üttv. 4. §-ban felsoroltak jogosultak.

2. Jogszabálysértő, és eszerint ítélendő meg annak az ügyvédnek az eljárása, aki az okiratszerkesztésre vonatkozó ezen törvényi szabályozás rendelkezéseinek bármely személy részéről történő megszegését segíti elő például azzal, hogy ezen személy számára a jogosulatlan okiratszerkesztési tevékenységéhez szándékosan nyújt segítséget. Ilyennek tekintendő különösen az üzletkötésben érintett felek részéről egymás irányába – akár előre gyártott iratminták, blanketták adatfeltöltése útján – tett jognyilatkozataik nem ügyvéd általi szerkesztéséhez történő rendszeresen segítségnyújtás, ami a Btk. 286. § (1) bekezdésébe ütköző zugírászati tevékenységnek is minősülhet.

Budapest, 2021. február 18.

Üdvözlettel: Dr. Kovács Kázmér

MÜK Szakmai Bizottság elnöke”

Kerülje a kontárokat, a törvényszegőket, csak valódi és jogosult szakember közreműködésével tegyen jognyilatkozatot, fizessen foglalót és válasszon már az elején saját ügyvédet az adás-vétel lebonyolításához! Ne írjon alá a megtekintési nyilatkozaton kívül semmit ügyvédje nélkül!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd