„Caveat emptor!”- Óvakodjék a vevő! – mondták már a rómaiak, elnézve azonban az árverési vevők károsulti fórumait, a gyakori ügyféli megkereséseket, úgy tűnik, hogy az intelem a lemaradástól való félelem és más emberi jellemvonások okán manapság süket fülekre talál.
Az ingatlanárak emelkedésével sokan regisztráltak 6000,- Ft összeg megfizetésével az mbvk.hu oldalon, annak nem titkolt reményében, hogy (talán) ingatlanpiaci ár alatt sikerülhet ingatlanhoz jutniuk. Az ingatlan árverezés azonban rendkívül összetett cselekménysorozat és jó tisztában lenni a részletekkel.
Szereptévesztés
Tipikus tévedés szokott lenni, hogy az árverés iránt érdeklődő személyek összekeverik az önálló bírósági végrehajtót az ingatlan-közvetítővel, rosszabb esetben az ügyvéddel, az árverést elszenvedő adóst pedig az eladóval, és ebből óhatatlanul kellemetlenségek származhatnak. Az ingatlan árverés végrehajtási cselekmény, hatósági aktus, amely államilag biztosított kényszeren alapul. Akik elszenvedik az eljárást, ők általában nem szívesen költöznek ki az ingatlanjukból, így őket nem ildomos ügyletben érdekelt eladónak tekinteni. A végrehajtónak az a dolga, hogy az adós ingatlanját lefoglalja, becsértéket közöljön, hirdetménnyel árverést tűzzön ki, amelynek eredményessége esetén árverési jegyzőkönyvet készít.
Árverési hirdetmény
Árverési érdeklődőként/vevőjelöltként legfontosabb, hogy jól tüzetesen nézzük át a közzétett árverési hirdetményt, mert annak tartalma sok információt közölhet és amelynek valóságtartalmáért a végrehajtó az árverés megsemmisítésének kockázatával (!) felel. Igencsak nem mindegy, hogy az ingatlan egésze avagy csupán hányada kerül árverezésre, ezzel összefüggésben tudni kell a különbséget a „lakott” és a „beköltözhető” fogalmakkal kapcsolatban. Lakottan történő árverezés esetében az árverési vevő hatósági kényszerrel nem juthat az ingatlan birtokába, másrészről a beköltözhetően hirdetett ingatlan nem feltétlenül jelenti azt, hogy üres, csupán annyit, hogy nincs olyan személy, aki az árverés eredményessége és a jegyzőkönyv jogerőre emelkedése esetén záros határidőn belül ne lenne köteles az ingatlant elhagyni, annak birtokát átadni. Egy ügyben 10 licitáló volt tévedésben az ingatlan vonatkozásában, ugyanis annak tárgya csupán a beépített földterület volt, de az arra épített épületek nem kerültek árverezésre, így valójában az árverezett földnek csupán eszmei értéke volt harmadik személy számára, annak megszerzése legfeljebb az épület tulajdonosának állt volna érdekében. A „nyertes” szerencséjére az árverést a Járásbíróság megsemmisítette, mivel a végrehajtó az árverési hirdetményt nem kellő precizitással és figyelemfelhívással fogalmazta meg, gyakorlatilag megtévesztésre alkalmasnak találtatott.
Jogorvoslati eljárás elhúzódása
Tudni kell arról is, hogy a végrehajtók minden egyes cselekményével szemben jogorvoslattal lehet élni, amelyet a Járásbíróság nemperes eljárásban bírál el. Jogorvoslattal élhet többek között a végrehajtást kérő, az adós és ún. egyéb érdekeltként az árverési vevő is. Sajnálatos módon tapasztalataim szerint az elbírálás – noha arra törvény határidők vonatkoznak – igencsak hosszadalmas, ráadásul az elsőfokú végzéssel szemben fellebbezés is előterjeszthető. Többször fordult elő, hogy az árveréstől 1 év is eltelt mire a Törvényszék végzésének köszönhetően jogerőssé vált az árverési jegyzőkönyv, ami a fizetési kötelezettséget vonja maga után, ugyanakkor birtokba lépésről még nincs is szó.
Ismerjük meg az árverezett ingatlant és az adóst!
Még a licitelőleg befizetése előtt erősen javallott az ingatlan természetbeni beazonosítása, helyszíni megtekintése, szemre vételezése és lehetőség (vérmérséklet) szerint a birtokban lévő személlynél (lehetőség szerint a tulajdnosnál) történő érdeklődés. Ez sok esetben konfrontációt eredményez, jobb esetben ugyanakkor az ingatlan belülről történő megtekintését is lehetővé teheti. Abból, hogy milyen temperamentumú adóssal van dolgunk, nagyon fontos következtetések adódnak, úgy mint az adós „ellenállási” – perlekedési hajlandósága, a birtokba vétel legkorábbi időpontjának ebből történő megsaccolása, az ingatlan állagának eljárás alatti megrongálási esélye stb. Javaslom, hogy az álmatlan éjszakák elkerülése érdekében mindenki rendkívül körültekintően járjon el árverési vevő-jelöltként, és a licitálás előtt tájékozódjon az ingatlan műszaki -, gazdasági és jogi környezetéről, az adós és a végrehajtó személyéről!
Rejtett költségek
Az ingatlanárverésnek rejtett költségei is lehetnek.
A 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:41. § (1) bekezdése alapján: „Aki a dolgot hatósági határozat vagy hatósági árverés útján jóhiszeműen szerzi meg, tulajdonossá válik, tekintet nélkül arra, hogy korábban ki volt a tulajdonos.”
(4) bek. szerint: „A dolog tulajdonának hatósági határozattal vagy hatósági árverés útján való megszerzésével megszűnnek a harmadik személynek a dolgot terhelő jogai, kivéve, ha a hatósági határozattal vagy hatósági árverés útján szerző e jogok tekintetében nem volt jóhiszemű.”
A víziközmű-szolgáltatásról szóló 2011. évi CCIX. törvény egyes rendelkezéseinek végrehajtásáról 58/2013. (II. 27.) Korm. rendelet (Vvhr.) szerint a víziközmű használat lehetősége azonban nem dologi jog, az szerződésen alapul, és a Vvhr. 55. § (3) bekezdés e) pontja szerint a víziközmű-szolgáltató az igénybejelentést mérlegelési lehetőség nélkül köteles elutasítani, ha az adott felhasználási helyen lejárt határidejű díjtartozás áll fenn.
A víziközmű-szolgáltatás igénybevétele nem az ingatlan tulajdonjogából fakadó jogosultság, az a közszolgáltatási szerződés megkötésével keletkezik. A Vksztv. több rendelkezéséből is következik, hogy az ingatlan attól válik felhasználási hellyé, hogy a közszolgáltató és az ingatlan használója a közszolgáltatási szerződést megköti, amelyben a szolgáltatást igénybe vevő vállalja az ellenérték megfizetését és egyéb kötelezettségek betartását. A bekötéssel az ingatlant terhelő dologi jellegű jogviszony nem jön létre, hiszen a víziközmű-szolgáltatást a felhasználók nem az ingatlan, hanem saját személyes szükségleteik kielégítése céljából veszik igénybe.
A díjhátralék követelése a korábbi (a tartozást felhalmozó) használóval szemben érvényesíthető, mivel a víziközmű szolgáltatás alapján a korábbi használóval fennállt és csak az új szerződés megkötésével megszűnő jogviszonyból eredő követelések nem az ingatlanhoz, hanem a (korábbi) felhasználóhoz kötődnek, azok tehát a tulajdonosváltozástól függetlenül fennmaradnak.
A díjhátralék léte – amely tartozásnak az árverési vevő nem kötelezettje – oly módon hat ki tehát az árverési vevőre, hogy mindaddig amíg az fennáll, maga nem tud a fogyasztási helyre új közszolgáltatási szerződést kötni, így nem jut vízszolgáltatáshoz. A szolgáltatási helyül szolgáló ingatlant árverés útján megszerző fogyasztó (az informálódás és igényérvényesítés szempontjából) hátrányosabb helyzetben van, mintha adásvétel útján, vele szerződéses jogviszonyban állótól szerzett volna tulajdont, mivel adásvétel esetében – ha az eljáró ügyvéd prudens módon jár el – Vevő a vételár részeként maga is „tehermentesítheti” az ingatlant, mint fogyasztási helyet, így a vele kötendő szolgáltatási szerződésnek – tartozás okán – nem lehet akadálya. Árverés esetén tehát a vevő vagy megfizeti a korábbi fogyasztó tartozását, amelyet az árverést elszenvedő adóssal szemben megtérítési igényként utóbb külön eljárásban érvényesíthet (feltéve, ha az adósnak maradt végrehajtás alá vonható vagyona), vagy jó eséllyel hoppon marad.
Az esetleges tartozás tényéről a végrehajtó az árverési hirdetményben az esetek többségében nem ad felvilágosítást, így ezen költség az árverési vevő számára rejtve maradhat a szolgáltatóhoz történő bejelentkezésig.
Jól jegyezzék meg: „CAVEAT EMPTOR” -ÓVAKODJÉK A VEVŐ!
Irodám ügyvédi képviseletet vállal végrehajtással kapcsolatos ügyekben is!
dr. Egyed Zoltán ügyvéd