Ingatlan elbirtoklás

Aki tulajdonjogával hosszabb ideig nem törődik, tulajdonosi jogait nem gyakorolja, annak közömbössége arra utal, hogy nem kívánja a dolgot használni, birtokolni. A jó gazda gondosságának mércéjét elismerő magánjogunkba illeszkedően a tényleges birtokossal szemben a bejegyzett tulajdonos kevésbé érdemel jogvédelmet. Hosszú időn keresztül egy ingatlan tulajdoni lap szerinti helyzete (állapota) és a ténylegesen birtoklónak a tulajdonostól eltérő személye, azaz a rendezetlen jogi helyzet bizonytalanságot eredményezhet az ingatlanforgalomban.

Az elbirtoklás – törvényi rendelkezésből is következően – eredeti tulajdonszerzésmód. Kettős joghatása van: egyrészt tulajdonjogot megszüntető, másrészt pedig tulajdonjogot keletkeztető hatása. A törvényben foglalt meghatározott elbirtoklási idő elteltével a a bejegyzett tulajdonos tulajdonjoga megszűnik, s ugyanakkor azzal egyidejűleg a tulajdonjogot az elbirtokló megszerzi. Az elbirtoklással a törvény erejénél fogva következik be a tulajdonszerzés, ha az elbirtoklás ún. pozitív törvényi feltételei fennállnak és nem áll fenn negatív feltétel. Ehhez külön nyilatkozat, eljárás, határozat, ingatlanok esetében ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nem szükséges. Azonban, ha az elbirtokló tulajdoni igényét érvényesíteni kívánja, azt szeretné, hogy az ingatlan-nyilvántartás a tulajdoni lapon már őt tüntesse fel tulajdonosnak, akkor vagy 1. meg kell állapodnia a bejegyzett tulajdonossal vagy 2. polgári pert kell indítania az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonossal szemben tulajdonjoga bírói ítélettel való megállapítására, ekként vagy egy ügyvéd által készített magánokirat (szerződés, megállapodás), vagy egy jogerős ítélet (közokirat) lesz az, amely ingatlan-nyilvántartási bejegyzést létrehozza, deklarálja.

Az elbirtoklás által megszerzett tulajdonjog bejegyzésének megállapodás avagy per útján történő bejegyeztetésének elmulasztása (késedelme) azzal a hátrányos következménnyel jár, hogy az elbirtokló nem hivatkozhat tulajdonszerzésre azzal szemben, aki az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében jogot szerzett [Ptk. 5:168. § (4) bek.], azaz a késedelem kockázatát az elbirtokló viseli, másképpen fogalmazva: az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy a szerzett jogát nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagy az őt bejegyzési igénnyel rangsorban megelőző, jóhiszemű szerzővel szemben [Ptk. 5:175. § (1) bek.]. A jóhiszemű tudatállapoton túlmenően ellenérték szerinti jogszerzés (pl. adás-vétel) és az ingatlan-nyilvántartásba vetett bizalom is szükséges a jogvédelemhez. A jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-nyilvántartás tartalmát akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valódi anyagi jogi jogállapottól eltér. Ennek alapján a szerző a Ptk. szerinti védelemben részesül. Az ilyen ismérvek szerinti szerző jogvédelmet élvez [Ptk. 5:174. § (1) bek.]. A jóhiszemű szerzésnek az a feltétele, hogy a szerzés az „ingatlan-nyilvántartásban bízva” történjen, magában foglalja a jóhiszeműségnek azt a szubjektív elemét is, hogy a szerző az ingatlan-nyilvántartástól eltérő valóságos jogi állapotról nem tud, és nem is kell tudnia (nem tudja, hogy a szerzés tárgyát más személy már elbirtokolta). Nem jóhiszemű, hanem rosszhiszemű viszont az a szerző, aki abban bízik, hogy az ellenkező tudomásával szemben erősebb lesz az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés. Az ilyen rosszhiszemű személlyel avagy egy ingyenesen szerzővel (megajándékozottal) szemben az elbirtoklás érvényesíthető, perben is megállapítható.

Példával összegezve: a telektulajdonos – miután tapasztalja, hogy a szomszédos ingatlant nem használják, gondozzák – elkezdi művelni a szomszédos telket és ha ez 15 éven keresztül folyamatosan történik, úgy a 15 év elteltével megkeresheti a bejegyzett tulajdonost, hogy írjon alá egy elbirtoklással történő tulajdonjog megszerzését elismerő ügyvédi okiratot. Ha a tulajdonos erre nem hajlandó, akkor célszerű minél gyorsabban polgári pert indítania és a perfeljegyzést kérelmeznie. Ha nem fordul bírósághoz és a tulajdoni lapon bejegyzett tulajdonos jóhiszemű vevőnek eladja az ingatlant, akkor vele szemben már nem fogja tudni a tulajdonjog iránti igényét érvényesíteni!

Az elbirtoklásnak három konjunktív feltétele van. Ez azt jelenti, hogy mind a 3 feltételnek egyszerre kell fennállnia ahhoz, hogy a tulajdonszerzés bekövetkezhessen.
Elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot:
– ingatlan esetén tizenöt éven át,
– sajátjaként,
– szakadatlanul birtokolja

Elbirtoklás pozitív feltételeinek fennállása esetén sem birtokolható el a dolog, ha
–  törvényi kizáró ok áll fenn: Aki bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton jutott a dolog birtokához, elbirtoklás útján nem szerez tulajdonjogot!

Az elbirtoklás időtartama
Minden ingatlant, 1991. június 9-től állami, önkormányzati tulajdont is el lehet birtokolni 15 év alatt. Az 1959-es Ptk. 122. § és a Ptk. 5:46. §-a úgy rendelkezik, hogy az új birtokos saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely elődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült. Időben kedvezményesebb esete az elbirtoklásnak az ún. jogcímes elbirtoklás, amely öt év elteltével következik be, ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól olyan írásbeli szerződéssel szerezte, amelynek alapján a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követelhetné, ha a szerződés az ehhez megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelelne, és a birtokos az ellenszolgáltatást teljesítette (Ptk. 5:45. §).

Dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Ügyvédi ingatlanközvetítés

A mai sokszereplős ingatlanpiacon nincs könnyű helyzetben az ingatlantulajdonos, ha eladni szeretne. Minden bizonnyal felmerül egy ponton a dilemma: “saját magam” próbáljam hirdetni az ingatlant avagy “külső szakember”szolgáltatását vegyem igénybe? Utóbbi esetben pedig a lehetőségek tárházában kire is bízhatom a vagyonomat?

Az ügyvédi ingatlanközvetítés előnyei:

☑️ jogi szaktudás

Az ingatlanközvetítő ügyvédek tisztában vannak a jogi környezettel, amiben magabiztosan dolgoznak, legalább 10 év szakmai tapasztalattal rendelkeznek. Ehhez képest a gomba mód megjelenő ingatlanközvetítő cégek köré toborzott személyek szakmai alapja és előmenetele sokszor hagy kívánnivalót maga után.

☑️ szerinti működés és ezzel összefüggő vagyoni felelősség

A jogszabályi környezeten túlmenően döntő tényező egy ingatlanügyletben az, hogy a folyamat logikusan kerüljön felépítésre, ebben az ingatlanközvetítő ügyvédnek – a vagyoni felelősség súlyával számolva – mély tapasztalata alakul ki az évek során, amelyet sémák szerint alkalmaz az esettől függően.

☑️ és fegyelmi szabályok szerinti működés, korrekt megbízási feltételek

Az ingatlanközvetítő ügyvéd effektív és számon kérhető belső etikai és fegyelmi szabályok között működik. Más piaci szereplőknél ilyen működésnek legfeljebb az alapjai, ha kialakításra kerültek. Az ingatlanközvetítésre irányuló megbízási szerződés blankettaszerződés, amelynek tartalma sokszor került górcső alá ügyészség, bíróság által. Az ingatlanközvetítő ügyvéd ismeri az ezzel kapcsolatos bírói gyakorlatot és el kell határolódnia a fogyasztókat sújtó rendelkezések alkalmazásától.

☑️ jogi tanácsadás, jogi képviselet

Mind az eladó, mind a vevő jelöltek a megfelelő/helytálló ismereteket kapják meg az ingatlanközvetítő ügyvédtől, társas működés esetén az iroda másik ügyvédjétől

☑️ pénzletét kezelés és az ajánlati kötöttséget/előszerződést megalapozó folyamatok feljogosított menedzselése

Az ingatlanpiacon számos jogosulatlanság (“kontárság” avagy hatáskör túllépés) fedezhető fel, jogsértő kereskedelmi gyakorlat alakult ki, amelyek közül a legsúlyosabbak a jogosulatlan pénzletét kezelés és a felek egymáshoz kötését célzó okiratszerkesztés. Egyesek tehát nem riadnak vissza attól, hogy képesítés nélkül végezzenek ügyvédi tevékenységet. Az ingatlanközvetítő ügyvédek mindezeket legálisan tudjàk gyakorolni és biztosítani az ügyfelek számára!

Mikor érdemes ingatlanközvetítői szolgáltatást igénybe venni?

☑️ Távol vagy az ingatlantól

Ha ingatlant adnál el számolnod kell azzal, hogy a komolyabb érdeklődőknek meg is kell mutatni azt, így az utazás/szervezés gondját más viseli helyetted, főleg ha pl. huzamosabban külföldön tartózkodsz!

☑️ Örökség az eladás tárgya

Gyakran fordul elő, hogy többen öröklik az ingatlant, közöttük a viszony megromlott, így adja magát, hogy veszekedés helyett a felek közösen bízzanak meg valakit az ingatlan értékesítésére!

☑️ Reális árat szeretnél kapni

Az ingatlanos nem csak közvetítői, hanem értékbecslői munkát is végez, így fel tudja Neked mérni, várhatóan mekkora vételárat tudsz realizálni az ügyletben !?!

☑️ Nem érsz rá az értékesítéssel foglalkozni

A közvetítő munkája abban (is) áll, hogy felkészíti az ingatlanodat a fotózásra, megírja a hirdetési szövegtartalmat, közzé teszi a releváns oldalakon, alaprajzot készít, fogadja a telefonhívásokat, válaszol az e-mailekre, szűri az érdeklődőket és szervezi az ingatlan bemutatását, közvetít az áralkuban stb. Mindez jelentős időt is igénybe vehet.

☑️ Gyakorlatlan vagy az ingatlan értékesítésben

Mivel ingatlant az emberek többsége ritkán ad-vesz, így rutinra csak kevesek tesznek szert, ezért – különösen első alkalommal – jól jön, ha valaki “fogja a kezed” az ügyintézésben!

Milyen szolgáltatásokat nyújtunk annak, aki minket bíz meg ?

☑️ Ügyfél és ingatlanazonosítás

Beazonosítjuk a Megbízót. Beszerezzük az ingatlan tulajdoni lapját/térképmásolatát, és az egyéb releváns iratokat (társasház alapító okirat, SZMSZ+Házirend, “0”-ás igazolás, építésügyi-földmérési terv és vázrajzok stb.). Tájékoztatjuk Megbízóinkat, ha az ingatlannal kapcsolatban visszásságot észlelünk, javaslatot teszünk azok orvoslására. ✔️

☑️ Ingatlan fotózása, videó, alaprajz készítése, energetikai tanúsítvány beszerzése

Az ingatlan fotózásával kapcsolatban tájékoztatjuk Megbízókat az alapvető elvárásainkról, egyeztetett időpontban az ingatlanról fotókat, videókat, alaprajzot készítünk, az ingatlanra figyelemfelkeltő “ELADÓ” táblát helyezünk ki. Az új energetikai szabályozás szerint igény esetén segítünk a tanúsítvány megrendelésében.✔️

☑️ Ingatlan hirdetés szövegezése, az ingatlan hirdetése

Megfogalmazzuk az ingatlan-hirdetést és megjelenítjük a releváns hirdetési felületeken, ide értve a social media oldalakat is.✔️

☑️ Érdeklődőkkel történő kapcsolattartás, az ingatlan bemutatása

Fogadjuk az érdeklődő vevő-jelöltek hívásait, válaszolunk a felmerülő kérdésekre, komoly érdeklődőknek bemutatjuk az ingatlant.✔️

☑️ Vételi ajánlat továbbítása, ártárgyalás levezetése, szerződéskötés előkészítése

Az írásban érkező vételi ajánlatot továbbítjuk a Megbízóinknak, közreműködünk az ártárgyalásban, megállapodás esetén segítünk mindenben, amely a sikeres adás-vételi szerződés létrejöttéhez szükséges! ✔️

Mottónk: „Legyen ügyvéded az ingatlanosod!”

Ráépítési megállapodás – építkezés más személy ingatlanán

Az ingatlanpiac felpörgésével folyamatosan fogytak el mind a belterületi -, mind pedig a zártkerti olyan ingatlanok, amelyek beépítési lehetőséget rejtenek magukban. Vannak azonban olyan korábbiakban kialakult – főként nagyobb méretű – (részben) épülettel beépített ingatlanok, amelyek a helyi építési szabályzat szerint további építkezési lehetőségeket kínálnak. Sok esetben a tulajdonos telekmegosztással leválasztja az ingatlanából azt a részt, amelyet nem kíván használni és azt önállóan forgalomképes ingatlanként értékesíti, komoly összegű bevételt realizálva. Előfordulhat azonban, hogy a helyi építési szabályzat nem engedi telekmegosztással olyan mértékre osztani a telekméretet, amely kellően alkalmas új helyrajzi számú ingatlan kialakítására és az azon történő építkezésre. A helyi építési szabályzat tüzetes áttanulmányozását követően elhatározott és erre alkalmazott megoldás szerint az adott nagyméretű telekingatlan tulajdonosa ráépítési megállapodást köthet az építkezni vágyó személlyel, amely megállapodásban rögzítendő többek között a ráépítés jogkövetkezménye és a ráépítési jog ellenértéke. A félreértések elkerülése érdekében célszerű a megállapodás mellékleteként építész mérnökkel, földmérő mérnökkel pontos rajzot készíteni. Az építkező személy a megállapodásnál fogva jogosulttá válik az adott használati részt birtokolni, használni, így arra építkezni is. Az építkezés befejeztével azonban a felépítmény (épület) is az építkezésben nem részes fél (tulajdonos) és a ráépítő osztatlan közös tulajdonába kerülne, ha annak ellenkezőjéről írásban (!) nem állapodnának meg.

Az építkezés előtt:

A ráépítés jogkövetkezményeiről célszerű írásban, még az építkezés megkezdése előtt megállapodni, annak érdekében, hogy abból a későbbiekben konfliktus és vita ne kerekedjen. A ráépítési megállapodásban a telek összes tulajdonosai és a ráépítők abban kell tehát megállapodjanak, hogy ráépítő(k) célhoz kötött birtoklási-használati jogot („földhasználati jogot”) szerezve ráépítenek a telektulajdonos(ok tulajdonában lévő már beépített avagy beépítetlen területre és ezen építkezésük jogkövetkezményeiként létrejövő felépítmény(ek) – mint az ingatlan-nyilvántartásban önállóan ingatlanként feltüntetésre kerülő épület(ek) („A”, „B” stb.) – tulajdonjogát azonban csak az építkezésben részes  fél vagy felek szerzik meg (utóbbi esetben egymás között tetszőleges arányban), azzal, hogy a földre az épület mindenkori tulajdonosát földhasználati jog illeti meg.

Az építkezés után:

Alapesetben egy építkezés befejeztével az építésügyi hatóság kiállítja a hatósági bizonyítványt (használatbavételi engedélyt) és a földmérő mérnök feltüntetheti az épületet a térképi adatbázisban, továbbá a ráépítő kérheti az ingatlan-nyilvántartási adatváltozás átvezetést. Ezzel azonban az önálló ingatlan még nem jönne létre az ingatlan-nyilvántartásban, új tulajdoni lap nem kerül megnyitásra, így az épület még osztja a telek jogi sorsát. Ahhoz, hogy ez megvalósuljon szükség van olyan földmérési munkarészekre, jelesül az épület önálló ingatlanná alakításáról szóló -, valamint a földhasználati jog terjedelmét tartalmazó záradékolt változási vázrajzra is, továbbá a ráépítés jogkövetkezményeit – az épületet önálló ingatlanként létrehozó, ennek tulajdonjogát és a hozzá kapcsolódó földhasználati jogot – rendező ügyvéd által ellenjegyzett okiratra, amelynek alapját az építkezés előtti megállapodás képezheti. A megállapodás létrejöttéhez szükség lehet a teherjogosultak hozzájárulására is, ennek beszerzése a tulajdonos feladata. Fontos lehet, hogy a ráépítés alapján történő tulajdonszerzés illetékmentes -, ugyanakkor a földhasználati jog értéke után illetéket kell fizetni.

Ha a fentiek elmaradnak, akkor az épület(ek) is osztatlan közös tulajdonban marad(nak) a nyilvántartás szerint, nem válik el a föld és az épület(ek) tulajdonjoga és tapasztalataim szerint az idő múlása -, a felek személyének változása -, teherjogosultak megjelenése adott esetben jelentősen megnehezíti a helyzet megállapodáson alapuló – peren kívüli – rendezését.

Ha tulajdonosként olyan mértékű és adottságú ingatlannal rendelkezik, amely alkalmas a fentiekre és szándékában áll komoly összegű bevételre szert tenni, úgy forduljon hozzám bizalommal, annak érdekében, hogy építész és földmérő mérnököt bevonva biztosan meg lehessen valósítani a fentiekben körülírt folyamatot! Kellő körültekintés hiányában súlyos következmények adódhatnak, amelyeket jobb előre kizárni!

Külterületi avagy zártkerti övezetben további előzetes eljárások szükségesek!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Ingatlan adás-vétel folyamata

Milyen szakaszokból áll össze egy ingatlanügylet?

? szerződő felek azonosítása

Igazolványok bekérése személyesen vagy e-mail útján

Személy és okmányellenőrzés az ún. JÜB rendszeren keresztül

Jogi személy cégkivonatának beszerzése, képviselő személyének ellenőrzése

Cél: hamis igazolványok, “lakásmaffia”kiszűrése

? az ingatlan beazonosítása

tulajdoni lap, térkép másolat, e-közmű kivonat, szabályozási tervlap + HÉSZ, alapító okirat +SZMSZ, tervrajzok + engedélyek, energetikai tanúsítvány, terhek összegéről szóló igazolás stb. beszerzése, megismerése, elemzése

Cél: az ingatlanügylet buktatóinak kizárása

? konzultáció a felekkel

Vevővel avagy eladóval és vevővel együttesen

Cél: megállapodás létrehozása, illetve a laikus felek elképzeléseinek korrigálása a jogszabályok és a logika mentén. Akadályok es teendők ismertetése. Adó -, és illeték tájékoztatást kapnak a felek.

? szerződéstervezet és egyéb okiratok elkészítése

A beszerzett adatok, infók és a felek megállapodása alapján okirat tervezetek készülnek, amelyekre a felek észrevételt, javaslatot tehetnek.

Cél: a szerződés aláírásnak zökkenőmentesítése, esetleges hibák javítása

? szerződéskötés és földhivatali benyújtás/bejegyzés

A felek aláírják az okiratokat, amelyeket az ügyvéd ellenjegyzéssel lát el és össze készített módon benyújt/elpostáz a földhivatalba. Foglaló teljesítése, banki ügyintézés. Azonnali teljesítés esetén tulajdonjog bejegyzés, egyéb esetben a kérelem függőben tartása, utóbbi esetben a teljes vételár megfizetése esetén újabb földhivatali ügyintézés. Felek értesítése a postán érkező földhivatali határozatról, ügyletzárás.

Mennyi időt vesz igénybe egy adásvétel lebonyolítása az ügyvéd oldaláról, mit tartalmaz az ügyvédi munkadíj?

🔘 szerződés előtti konzultáció 

időpont egyeztetés, Vevővel, utána pedig eladóval és vevővel együttesen történő találkozó (távol lévők között Skypeon) 

Célja: megbízás tisztázása, költségek, adó és illeték, buktatók feltárása, teendők megbeszélése, megállapodás létrehozása 

Időtartama: átlag 1-2 óra 

🔘 okiratok elkészítése, megküldése

Időtartama: bonyolultságtól függően 1-3 óra között 

🔘 JÜB, tulajdoni lap/térképmásolat lekérés, szerződéskötés

időtartama: 0.5-1.5 óra között 

🔘 földhivatali ügyintézés 

Jelenleg papír alapon történik, banki ügyletek miatt legtöbbször személyesen, utazás, okirat érkeztetés, pénztár  

Időtartam: 1 óra 

🔘 banki folyamatban segítségnyújtás birtokátadásban történő közreműködés, földhivatali határozat megküldése, NAV eljárásra történő kioktatás (SZJA és illeték), ügyletzárás

Időtartam: 1 óra 

Melyek lehetnek egy ingatlanügylet ügyvédi munkadíját meghatározó – az ingatlannal és a felekkel kapcsolatos – tényezők?

  • az ingatlan értéke
  • az ingatlan jellege (lakás, lakóház, építési telek, zártkert, termőföld stb.)
  • szerződő felek száma, rendelkezésre állása
  • szerződő felek személyes közreműködése, cselekvőképessége (meghatalmazás, kiskorúság, gondnokoltság)
  • az ingatlan jogi körülményei (rendezetlenség, terheltség, zálogjogok, végrehajtás, haszonélvezet stb.)
  • előszerződés szükségessége
  • új építésű ingatlannal kapcsolatos ügyvitel
  • a vételár teljesítésének módja, ütemezése (azonnal vagy halasztott teljesítés)
  • ügyvédi letét igénybevétele
  • lakástakarékkal, banki hitellel, CSOK-kal kapcsolatos finanszírozás
  • szerződés módosításával kapcsolatos utómunka
  • távazonosítás, távellenjegyzés
  • szerződéskötés helye, ideje
  • hatósági, pénzintézet jóváhagyása (gyámhivatal, mezőgazdasági igazgatási szerv döntése stb.)
  • minimumdíj alkalmazása

Melyek lehetnek egy ingatlanügylet ügyvédi munkadíját meghatározó – az ügyvéd személyes körülményeiben rejlő – tényezők?

🔘 szabad ügyvédválasztás – díjmegállapodás szabadsága 

Ügyvédet mindenki szabadon választhat, senki sem köteles fizetőként eladó, vállalkozó, Ingatlaniroda stb. ügyvédjéhez fordulni. Nincs hatósági ár, az ügyvéd és az  ügyfél meg tudnak állapodni az ügy ismeretében a díjról, költségekről.

🔘 ÁFA, azaz + 27%

Kevesen tudják, hogy az ügyvédi szolgáltatás TÁRGYÁNÀL fogva ÁFA köteles, legfeljebb bizonyos bevétel határig az ALANY lehet mentes. Itt a fogyasztó rögtön találhat  akár +/- 27 % díjkülönbséget, ha nem Áfás ügyvédet biz meg!

🔘 ~ 30 % közteher 

Működési formától függően ügyvédi irodaként az ügyvéd a TAO tv., avagy a KIVA  hatálya alá -, míg egyéni ügyvédként (egyéni vállalkozóként) az átalányadó vagy a vállalkozói SZJA szabályok és a helyi iparűzési adó  hatálya alá tartozhat. Az adó és közteher terhelés kb 30% körüli.

🔘 Működési költségek (kötelező)

Ezek közé tartozik az irodavásárlás törlesztőrészlete avagy a bérleti díj és rezsi, kötelező kamarai díj és biztosítási díj, letéti számla díja, eszközök és szoftverek díja, telefon-internet szolgáltatás díja, irodabútorok, irodaeszközök (kellékek) díja.

🔘 Működési költségek (opcionális)

Ide sorolható az alkalmazott(ak) munkabére, járulékai, banki költségek, könyvelő díj, jogtár díj, marketing díjak, honlap és egy ügyvédi felületek fenntartási költségei (domain, tárhely stb.)

A működési költségek összeségében a bevétel 20-40%(!!!!) – át is elérhetik.

Dr. Egyed Zoltán ügyvéd – #balatoniügyvéd

Ingatlanközvetítői díj

Az ingatlanközvetítési díj – az ügyvédi munkadíj részeként – szabad megállapodás tárgya, minden esetben egyedileg megtárgyalható.

A jelzett irány % – mint sikerdíj – nem minősül ajánlattételnek, az ingatlan/ügy körülményeitől függően +/- irányban eltérhet, jelenleg ÁFA nem terheli.

A díjak tájékoztató jellegűek. Az árváltoztatás jogát fenntartjuk! Egyedi feltételek lehetségesek. A kizárólagos megbízások mindig prioritást élveznek!

Az ügyvitel és ügyvállalás szempontjából 2 fajta szerződéstípust különböztetünk meg:

KIZÁRÓLAGOS megbízási szerződés esetén más ingatlanközvetítő nem -, a tulajdonos azonban értékesítheti az ingatlant.

NEM KIZÁRÓLAGOS megbízási szerződés esetén más ingatlanközvetítő is -, és a tulajdonos is értékesítheti az ingatlant.

☑️ Ügyfél és ingatlanazonosítás

Beazonosítjuk a Megbízót. Beszerezzük az ingatlan tulajdoni lapját/térképmásolatát, és az egyéb releváns iratokat (társasház alapító okirat, SZMSZ+Házirend, “0”-ás igazolás, építésügyi-földmérési terv és vázrajzok stb.). Tájékoztatjuk Megbízóinkat, ha az ingatlannal kapcsolatban visszásságot észlelünk, javaslatot teszünk azok orvoslására. ✔️

☑️ Az ingatlan fotózása, videó, alaprajz készítése, energetikai tanúsítvány beszerzése

Az ingatlan fotózásával kapcsolatban tájékoztatjuk Megbízókat az alapvető elvárásainkról, egyeztetett időpontban az ingatlanról fotókat, videókat, alaprajzot készítünk, az ingatlanra figyelemfelkeltő “ELADÓ” táblát helyezünk ki. Az új energetikai szabályozás szerint igény esetén segítünk a tanúsítvány megrendelésében.✔️

☑️ Ingatlan hirdetés szövegezése, az ingatlan hirdetése

Megfogalmazzuk az ingatlan-hirdetést és megjelenítjük a releváns hirdetési felületeken, ide értve a social media oldalakat is.✔️

☑️ Érdeklődőkkel történő kapcsolattartás, az ingatlan bemutatása

Fogadjuk az érdeklődő vevő-jelöltek hívásait, válaszolunk a felmerülő kérdésekre, komoly érdeklődőknek bemutatjuk az ingatlant.✔️

☑️ Vételi ajánlat továbbítása, ártárgyalás levezetése, szerződéskötés előkészítése

Az írásban érkező vételi ajánlatot továbbítjuk a Megbízóinknak, közreműködünk az ártárgyalásban, megállapodás esetén segítünk mindenben, amely a sikeres adás-vételi szerződés létrejöttéhez szükséges! ✔️

Miért minket bízzon meg?

Valódi szakértelem

Ingatlanközvetítői végzettséggel rendelkező nyilvántartásba vett ingatlanjoggal foglalkozó ügyvédek vagyunk, akik személyesen magunk járunk el a megbízás teljesítése során

Egyszerű, érthető megbízási szerződés

Nálunk nincsenek apró betűk, tisztességtelen szerződési feltételek és buktatók

Helyi iroda

Balatonalmádiban lévő irodánkban fogadjuk Megbízóinkat és vevői érdeklődőinket is.

Átlátható, korrekt díjazás

Nincsenek rejtett költségek, csak megfizethető összegű sikerdíj

Megbízóink teljes körű támogatása

Támogatjuk megbízóinkat az ingatlan eladásra történő felkészítésétől kezdve egészen az adásvétel lezárultáig!

Vállaljuk a megbízás keretében az ingatlan fotózását, videó készítését, az ingatlan hirdetését, a vevőjelöltekkel történő egyeztetést, az ingatlan bemutatását, az áralkuban közvetítünk, segítünk az adás-vétel során és a birtokátadásban!

Bízzon meg ügyvédet ingatlana értékesítésére!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd és
dr. Fejes Krisztina ügyvéd

Ingatlanpiac ügyvédi szemmel – törvénysértő gyakorlat, valós vevői kockázat

Ingatlanpiac ügyvédi szemmel – törvénysértő gyakorlat, valós vevői kockázat

Egy ingatlan adás-vétel során kialakuló vevői kockàzattal arányos az lenne, ha minden ingatlan hirdetésben feltüntetésre kerülne:

“Óvakodjék a vevő”

Sajnálatos módon számtalan veszély leselkedik manapság a tapasztalatlan vevőkre az ingatlanpiacon!

? Mivel szembesülhet a gyanútlan, laikus vevő-jelölt a cégek által „szervezett”  ingatlanpiacon? 

❌ jogosultság nélküli tevékenységgel

❌ ügyvédi tevékenység körébe tartozó részfeladatok  jogosulatlan elvégzésével (okiratszerkesztés, pénzletét kezelés, tanácsadás)

❌ mélyebb pénzügy/gazdasági- jogi-műszaki  ismeretek hiányából eredő félretájékoztatással

❌ ügyvédválasztás jogának tisztességtelen befolyásolásával

Mind az eladónak, mind a vevőnek alapvető érdeke lehet, hogy ügyében jogosultsággal és szakértelmmel rendelkező olyan személyek járjanak el, akik a jogszabályok által meghatározott hatáskörükön belül maradva tisztességesen végzi munkájukat! 

Jó, ha tudsz róla, hogy:

☑️ Jogodban áll (vevőként is) ellenőrzni, hogy regisztrált és jogosult személy-e az ingatlanos!

☑️ Jogodban áll egyedileg az ügyedre szabott és jogosult szakember által szerkesztett okiratot aláírni, így nem vagy köteles részleteiben ki nem dolgozott blanketta (formanyomtatvány) aláírására!

☑️ Jogodban áll az anyagi biztosítékot közvetlenül az eladónak fizetni, avagy ügyvédi letétbe helyezni!

☑️ Jogodban áll olyan ügyvédet választani az ügyintézéshez, akiben Te bízol, akit Te választasz és fizetsz meg, nem vagy köteles az ingatlanos által ajánlott személyhez fordulni!

☑️ Jogodban áll kötelezettségvállalás előtt általad választott szakemberekkel (földmérő, építész, értékbecslő, ügyvéd stb.) megnézetned az ingatlant!

?Jogodban áll mindezeket félre téve kockáztatni, kiszolgáltatni magadat és vagyonodat kontár személyeknek, elnagyolt előszerződéseknek, rossz helyre fizetett anyagi biztosítékok visszaszerzési kockázatainak és rád tukmált személyeknek! Lehetsz tehát kényelmes konzumidóta fogyasztó, kiváló “közjószág”, engedelmes “alattvaló”. ?

Ha esetleg mégsem kockáztatnál: 

?Járj utána a körülményeknek, kérj fel saját magad által körültekintően választott és leinformált szakembereket életed fontos döntésének megvalósításához, saját érdekedben légy tudatos, óvatos és megfontolt vevő!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Ingatlan adásvételi szerződéshez szükséges dokumentumok

Felmerülhet a kérdés – különösen az első ingatlant vásárló ügyfelekben -, hogy milyen dokumentumokra, információkra, adatokra stb. van szükség, ha ingatlant szeretnénk vásárolni, illetőleg ingatlant szeretnénk eladni?

A személyi oldalról nézve rendelkezésre kell állnia:

  • az összes érintett fél érvényes személyi -, lakcím és adóigazolványának, vagylagosan vezetői engedély, illetve útlevél is megfelelő lehet. Mindezekre pénzmosási és ügyletbiztonsági okokból van szükség, ezek alapján azonosítja az ügyvéd a feleket, illetve ellenőrzi a személyazonosságukat a JÜB rendszer segítségével
  • aki képviselő útján (meghatalmazottal) jár el az adásvétel során, annak az okiratszerkesztő ügyvéd rendelkezésére kell bocsátania a megfelelő alakisággal és tartalommal készült meghatalmazást, gondnokkirendelő határozatot
  • ha bármely oldalon jogi személy a szerződő fél, úgy a képviselő aláírás-mintája, aláírási címpéldánya is rendelkezésre kell álljon.
  • amennyiben elhunyt személy valamilyen joga is terheli az ingatlant, úgy az ilyen személy halotti anyakönyvi kivonata is becsatolandó
  • elővásárlási jog fennállta esetén előfordul, hogy az eladó folytatja le a nyilatkoztatást, amelynek eredményét – az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat – szintén át kell adni az ügyvédnek
  • ide tartozik még az eladói minőségükben eljáró felek bankszámlaszáma, illetőleg a szerződő felek elérhetőségei (e-mail cím, telefonszám)
  • ha a vétel tárgya termőföld, úgy abban az esetben a vevő földműves bejegyzéséről szóló határozata, a NAK-nál vezetett nyilvántartási száma is rögzítendő az adásvételi szerződésben, sőt további okiratok, igazolások is indokolttá válhatnak az elővásárlási jog ranghelyétől függően
  • illetékkedvezmény érvényesítéséhez a korábbi adásvételi szerződés másolatát is meg kell küldeni az ügyvédnek.

A tárgyi (ingatlan) oldalt megvizsgálva:

  • elkerülhetetlenül szükséges az ingatlan helyrajzi számának pontos meghatározása, illetőleg az az alapján ügyfelek számára is nyitva álló módon – ügyfélkapun keresztül – letölthető tulajdoni lap tartalmának ismerete
  • a tulajdoni lap mellett nyomós érvek szólhatnak a térképmásolat, illetve az e-közmű oldal információinak megtekintése mellett
  • a buktatók és a rejtett költségek elkerülése érdekében eladók által beszerzendőek még társasházi ingatlan esetén a társasházi alapdokumentumok (alapító okirat, szervezeti-működési szabályzat, közgyűlési határozat stb.), közös képviselőnek a közös költséggel kapcsolatos nyilatkozata (ún. 0-ás igazolás)
  • bizonyos típusú ingatlanok esetében érdemes áttanulmányozni az ingatlanra vonatkozó helyi építési szabályzatot, szabályozási tervlapokat
  • ha jelzálogjoggal, végrehajtási joggal terhelt ingatlan az adásvétel tárgya, úgy az eladói oldal többnyire személyesen jár el a törléshez szükséges igazolások beszerzése érdekében, amelyeket az okiratszerkesztő ügyvéd rendelkezésére kell bocsátani
  • eladói oldalon felmerülő költség az ingatlan energetikai tanúsítványa, amelyet a szerződéskötéskor át kell adni a vevői oldal részére
  • osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanrész értékesítése esetén a tulajdonostársak között létrejött használati rendet tartalmazó használati megosztásról szóló okirat és mellékletei, adott esetben az erről szóló bírósági ítélet is átadandó az ügyvéd és a vevői oldal részére.
  • épülettel bíró ingatlan esetén az építészeti tervdokumentációnak, földmérési vázrajzoknak és építéshatósági okiratoknak is a leendő tulajdonoshoz kell kerülnie
  • új vagy újszerű ingatlanok esetén a jótállási jegyek, tanúsítványok se maradjanak el
  • az ingatlannal kapcsolatos esetleges korábbi perek iratainak másolatát is célszerű átadni.
  • építési telek esetében a közművesítéssel kapcsolatos közműfejlesztési hozzájárulás teljesítésének igazolása is felmerülhet
  • ha az ingatlan bérlő használja, úgy a bérleti szerződés ismerete is fontos a vevői oldal számára.

Amennyiben ingatant adna el, venne, úgy várom megkeresését!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Ingatlanjogi tanácsadás

Ügyvédi tanácsadás – Jogi tanácsadás

Az ügyvéd által nyújtott jogi tanácsadás klasszikus és szinte kizárólagos ügyvédi tevékenység.

Ez azt jelenti, hogy rendszeresen és ellenérték fejében csak a törvényben meghatározott személyek, az ott meghatározott módon nyújthatják, azaz a látszattal ellentétben nem adhatnak ilyen jelleggel tanácsot az ingatlanjog területén az ingatlanközvetítők, a végrehajtási jog területén a magukat adósmentő szolgálatnak nevező pénzügyi vállalkozások, a társasági jog területén a székhelyszolgáltatást nyújtó cégek és képviselőik.

Az ügyvédi tevékenységről 2017. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Üttv.) értelmében az ügyvéd az ügyfél érdekeinek megfelelő joghatás kiváltására alkalmas akaratnyilatkozat megtételének előkészítésével, továbbá múltbeli, a jelenben fennálló vagy jövőbeli körülmények jogi értékelésével kapcsolatban az ügyfél számára véleményt adhat, illetve javaslatokat fogalmazhat meg, amelynek során:

  • az Alaptörvény, a jogszabályok, az Európai Unió kötelező erővel bíró jogi aktusai alapján alakítja ki a véleményét, illetve fogalmazza meg a javaslatait
  • ügyvéd a jogi tanácsadás során – ha a felek szigorúbb követelményt nem határoznak meg – az ügyfél által előadott tényeket teljes körűnek, pontosnak és valónak fogadja el (vagyis az előadottakért az ügyfél a felelős!)
  • az ügyvéd köteles az ügyfelet tájékoztatni az általa kialakított véleménnyel, illetve megfogalmazott javaslatokkal kapcsolatos esetleges jogi kockázatokról. Az ügyvédi tájékoztatásban szereplő kockázatok mérlegeléséért az ügyfél felelős.

Az Üttv. 29. § (1) bekezdése alapján: „A megbízási szerződést írásba kell foglalni, kivéve, ha az csak jogi tanácsadásra irányul”.

Az Üttv. 30. § (1) bekezdése szerint: „A felek – az e §-ban foglalt eltérésekkel – a megbízási díjban szabadon állapodnak meg.”

Az ügyvédi hivatás etikai szabályairól és elvárásairól szóló 6/2018. (III. 26.) MÜK szabályzat 6.6. pontja értelmében: „A tanácsadásért járó díjat a tanácsadás megkezdését megelőzően az ügyféllel közölni kell”.

Fentiekből következik, hogy mind az ügyfélnek a tényállítás tekintetében, mind pedig az ügyvédnek a jogi következtetések tekintetében jól elkülöníthető felelőssége származik, ezért az ilyen jellegű tevékenység gyakran szorosabb együttműködést feltételez a bonyolultabb tényállású ügyek tekintetében.

Praxisomban nem teljesen magától érthetődő az, hogy jogi tanácsadást nyújtok, mivel arra csak és kizárólag a szakterületeim körébe eső tényállások (ingatlanjog, végrehajtási jog, öröklési jog) mentén van lehetőség. Ez azt jelenti, hogy az ügyfél megkeresésekor megkérdezem azt, hogy milyen jellegű problémára keresünk megoldást. Amennyiben a röviden vázolt probléma a szakterület körébe esik, úgy időpontot tudok adni a személyes találkozóra, a probléma jellegéből adódó kéréseim egyidejű közlésével egyidejűleg (kit és/vagy mit érdemes beszereznie az ügyfélnek, magával hoznia stb.). Nem ritka az, hogy már a tanácsadás előtt (!!!) annak eredményessége érdekében felkészülök a témakörből, felfrissítem az adott jogintézménnyel kapcsolatos ismereteimet, utána nézek a kommentár irodalomnak, korábbiakban közzétett bírósági döntéseket kutatok fel és tekintek át, avagy hatóságoknak teszek fel kérdéseket. Közel sem magától érthetődő tehát, hogy egy új ügyfél megkeresése esetén pusztán a tényelőadást követően rögtön, „csípőből” tudok válaszolni összetett kérdésekre, vagy az, hogy átolvassak és értelmezzek hosszabb terjedelmű iratokat.

Látható, hogy a jogi tanácsadás folyamata a következőképpen alakul(hat):

  1. Ügyféljelölt általi megkeresés, problémakör felvetés, elvi vállalás, időpont -, és vállalási feltételek egyeztetése
  2. Felkészülés (opcionális, tényállás függő)
  3. Személyes találkozó, konzultáció
  4. Ügyfél által rendelkezésre bocsátott nagyobb terjedelmű iratok áttekintése, értelmezése
  5. A megválaszolatlan kérdésekre történő válaszkeresés (jogszabálykutatás, szakirodalom megismerés, döntvény beszerzés stb.) + ügyfélnek történő beszámolás/referálás (írásban, telefonon, vagy személyesen).

A jogi tanácsadás nálam NEM ÓRADÍJAS szolgáltatás, ezért az ügyvédi díj az esetek szerteágazó jellege miatt függ: az adott ügytől, a probléma súlyától és a megoldhatóság széles körben történő ismertségétől vagy annak hiányától. Ez utóbbi alatt azt értem, hogy ha olyan témával keresnek meg a T. Ügyfelek, amelyet már korábban úttörő jelleggel és sok-sok erőfeszítés árán megoldottam és alkalmaztam és amelyet a saját kollégáim nem -, vagy nem olyan mélységben ismernek, gyakorolnak, nos akkor annak vállalási díjába mindezek a tényezők nyomatékkal fognak megjelenni. Így tehát – különösen – összetett, fajsúlyos öröklési – vagyontervezési, ingatlan (lakóingatlan, termőföld) vásárlási, ingatlanokkal kapcsolatos peres és peren kívüli -, valamint végrehajtási ügyekben érdemes hozzám fordulniuk!

Kérem a T. Érdeklődőket, hogy a leírtak alapján gondolják végig a hozzám fordulás módját, a vállalás és különösen annak eredményessége érdekében röviden, ugyanakkor rendszerezetten adják elő a megkereséskor a probléma/kérdésfelvetés lényegét, hisz csak így fogok tudni idő -, és az ügyet előbbre vívő támpontokat adni! Kérem, hogy a találkozóra az okmányaikat is magukkal hozni szíveskedjenek!

Ügyvállalás és megbízás (okiratszerkesztés, jogi képviselet stb.) esetén a közölt tanácsadási díjon túlmenően a megbízási díj 50 %-a válik esedékessé.

Felhívom szíves figyelmüket arra, hogy a jogi tanácsadásról kép -, videó -, illetőleg hanganyagot csak kifejezett és előzetes hozzájárulásom esetén van lehetősége rögzíteni, ennek megszegése esetére ügyfél 300.000,- Ft összegű sérelemdíj megfizetésére vállal kötelezettséget!

Tekintettel a jelenlegi egyszemélyes működésre felhívom szíves figyelmüket arra is, hogy ügyvédi/jogi tanácsadásra korlátozott számban, módon és időben van lehetőség, a honlapon feltüntetett aktuális ügyfélfogadási rend szerint!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Házastársi szerződések

A házastársi szerződések 3 fajtáját különböztethetjük meg.

Tipikusan – de nem kizárólagosan – a házasság előtt -, a házasság idejére jön létre a házassági vagyonjogi szerződés.

Ha a házastársak kötnek házassági vagyonjogi szerződést, maguk határozhatják meg azt a vagyonjogi rendszert, amelyet a házassági vagyonközösség helyett a szerződésben meghatározott időponttól életközösségük időtartama alatt a vagyoni viszonyaikra alkalmazni kell. A felek a házassági vagyonjogi szerződésben vagyonuk meghatározott részei tekintetében különböző vagyonjogi rendszereket köthetnek ki, és eltérhetnek a törvényes vagy a választott vagyonjogi rendszerek szabályaitól is, ha az eltérést e törvény nem tiltja [Ptk. 4:63. § (1)–(2) bek.]. Teljes szerződési szabadsága van tehát a házasfeleknek nem csak a vagyonjogi rendszerek választása, kizárása tekintetében, hanem a törvényben szabályozott bármely rendszertől való eltérés lehetősége is adott.

Házassági vagyonjogi szerződést a házasulók vagy a házastársak csak személyesen köthetnek közokirati vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirati formában [Ptk. 4:65. § (1) bek.].

A jogalkotó a közszerzeményi és a vagyonelkülönítő rendszert szabályozza, mint amit a házasfelek a törvényes vagyonjogi rendszer mellett vagy helyett választhatnak.

A házassági vagyonjogi szerződésekkel kapcsolatban fontos jogi tény, hogy harmadik személyekkel szemben akkor hatályosak, ha a szerződést a házassági vagyonjogi szerződések országos nyilvántartásába bevezették, vagy ha a házastársak bizonyítják, hogy a harmadik személy a szerződés fennállásáról és annak tartalmáról tudott vagy tudnia kellett [Ptk. 4:65. § (2) bek.]

Gyakorlatban sokszor előfordul, hogy a házastársi életközösség fennállása alatt szerzett ingatlanvagyon csak az egyik házastárs nevére kerül az ingatlan-nyilvántartásban, holott azt a házastársak is közösnek tekintik, avagy valamelyik házastárs olyan különvagyonhoz jut, amelynél fogva azt a közös ingatlanra költi, illetőleg a közös hiteltartozást (vég)törleszti, amelynél fogva az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett tulajdoni hányad arányok megváltoznak és ezeknek a valósághoz történő igazítását szorgalmazza a különvagyont felhasználó házastárs. Az ilyen jellegű szerződéseket nevezzük házastársi közös vagyont -, házastársi különvagyont elismerő szerződésnek, amelyeket már a vagyonközösség fennállása alatt köthetnek a felek.

A harmadik csoportba a házastársi vagyonközösséget megszüntető szerződések tartoznak, amelyek a életközösség megszűnését követően bírósági polgári peres eljárás nélkül rendezhetik a házastársak vagyoni osztozkodását.

Mindhárom szerződéstípus közös jellemzője, hogy:

  • házasulók, házastársak vagy volt házastársak köthetik meg
  • ingatlan tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási átvezetésére irányulóan ügyvéd vagy közjegyző általi közreműködéssel
  • szerződő feleknek nagyfokú autonómiája van, a szerződési szabadságot csak részben kötik meg kötelező szabályok
  • az állam illetékmentesség biztosításával ösztönzi a házastársakat a peres eljárások lehetőség szerinti elkerülésére.

Házastársi szerződésekkel kapcsolatban – konzultációt és megbízást követően – szívesen vállalunk teljes körű ügyintézést!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Ingatlanközvetítők ellenőrzése, jogosulatlan ingatlanközvetítés

TUDTAD, a) hogy az ingatlanközvetítőnek, ingatlanosnak bemutatkozó és magukat annak hirdető személyek egy jelentős hányada NEM is jogosult végezni a tevékenységet, b) hogy különösen a nagynak mondott irodák jelentős személyi állománya képzetlen, jogosulatlan „kontár”?

Ellenőrizd az “ingatlanosod” jogosultságát még a megbízás előtt az alábbi linken:


https://oknyir.kh.gov.hu/Kereses/IngatlanKozvetito

A szabály nem bonyolult: Aki nem található a nyilvántartásban, az NEM jogosult a tevékenység végzésére!


Minket megtalálsz a nyilvántartásban!


dr. Egyed Zoltán ügyvéd (I/723. sorszám alatt) dr. Fejes Krisztina ügyvéd (702829/2022. sorszám alatt) szerepel az Országos Kereskedelmi Nyilvántartásban!

Bízd valódi szakemberre ingatlanügyeit! Legyen ügyvéded az ingatlanosod!


dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Theme: Elation by Kaira.
Cape Town, South Africa