Ingatlanjog – Oldal 2 – Dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Házastársi szerződések

A házastársi szerződések 3 fajtáját különböztethetjük meg.

Tipikusan – de nem kizárólagosan – a házasság előtt -, a házasság idejére jön létre a házassági vagyonjogi szerződés.

Ha a házastársak kötnek házassági vagyonjogi szerződést, maguk határozhatják meg azt a vagyonjogi rendszert, amelyet a házassági vagyonközösség helyett a szerződésben meghatározott időponttól életközösségük időtartama alatt a vagyoni viszonyaikra alkalmazni kell. A felek a házassági vagyonjogi szerződésben vagyonuk meghatározott részei tekintetében különböző vagyonjogi rendszereket köthetnek ki, és eltérhetnek a törvényes vagy a választott vagyonjogi rendszerek szabályaitól is, ha az eltérést e törvény nem tiltja [Ptk. 4:63. § (1)–(2) bek.]. Teljes szerződési szabadsága van tehát a házasfeleknek nem csak a vagyonjogi rendszerek választása, kizárása tekintetében, hanem a törvényben szabályozott bármely rendszertől való eltérés lehetősége is adott.

Házassági vagyonjogi szerződést a házasulók vagy a házastársak csak személyesen köthetnek közokirati vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirati formában [Ptk. 4:65. § (1) bek.].

A jogalkotó a közszerzeményi és a vagyonelkülönítő rendszert szabályozza, mint amit a házasfelek a törvényes vagyonjogi rendszer mellett vagy helyett választhatnak.

A házassági vagyonjogi szerződésekkel kapcsolatban fontos jogi tény, hogy harmadik személyekkel szemben akkor hatályosak, ha a szerződést a házassági vagyonjogi szerződések országos nyilvántartásába bevezették, vagy ha a házastársak bizonyítják, hogy a harmadik személy a szerződés fennállásáról és annak tartalmáról tudott vagy tudnia kellett [Ptk. 4:65. § (2) bek.]

Gyakorlatban sokszor előfordul, hogy a házastársi életközösség fennállása alatt szerzett ingatlanvagyon csak az egyik házastárs nevére kerül az ingatlan-nyilvántartásban, holott azt a házastársak is közösnek tekintik, avagy valamelyik házastárs olyan különvagyonhoz jut, amelynél fogva azt a közös ingatlanra költi, illetőleg a közös hiteltartozást (vég)törleszti, amelynél fogva az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett tulajdoni hányad arányok megváltoznak és ezeknek a valósághoz történő igazítását szorgalmazza a különvagyont felhasználó házastárs. Az ilyen jellegű szerződéseket nevezzük házastársi közös vagyont -, házastársi különvagyont elismerő szerződésnek, amelyeket már a vagyonközösség fennállása alatt köthetnek a felek.

A harmadik csoportba a házastársi vagyonközösséget megszüntető szerződések tartoznak, amelyek a életközösség megszűnését követően bírósági polgári peres eljárás nélkül rendezhetik a házastársak vagyoni osztozkodását.

Mindhárom szerződéstípus közös jellemzője, hogy:

házasulók, házastársak vagy volt házastársak köthetik meg
ingatlan tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási átvezetésére irányulóan ügyvéd vagy közjegyző általi közreműködéssel
szerződő feleknek nagyfokú autonómiája van, a szerződési szabadságot csak részben kötik meg kötelező szabályok
az állam illetékmentesség biztosításával ösztönzi a házastársakat a peres eljárások lehetőség szerinti elkerülésére.

Házastársi szerződésekkel kapcsolatban – konzultációt és megbízást követően – szívesen vállalunk teljes körű ügyintézést!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Ingatlanközvetítők ellenőrzése, jogosulatlan ingatlanközvetítés

TUDTAD, a) hogy az ingatlanközvetítőnek, ingatlanosnak bemutatkozó és magukat annak hirdető személyek egy jelentős hányada NEM is jogosult végezni a tevékenységet, b) hogy különösen a nagynak mondott irodák jelentős személyi állománya képzetlen, jogosulatlan „kontár”?

Ellenőrizd az “ingatlanosod” jogosultságát még a megbízás előtt az alábbi linken:

https://oknyir.kh.gov.hu/Kereses/IngatlanKozvetito

A szabály nem bonyolult: Aki nem található a nyilvántartásban, az NEM jogosult a tevékenység végzésére!

Minket megtalálsz a nyilvántartásban!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd (I/723. sorszám alatt) dr. Fejes Krisztina ügyvéd (702829/2022. sorszám alatt) szerepel az Országos Kereskedelmi Nyilvántartásban!

Bízd valódi szakemberre ingatlanügyeit! Legyen ügyvéded az ingatlanosod!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Ingatlan átruházásából származó jövedelem adózása

Milyen vagyontárgyak után keletkezhet személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség?

Ingatlan: a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog, kivéve a földingatlan tulajdonosváltozása nélkül értékesített lábon álló, vagyis betakarítatlan termést és terményt, mint például a lábon álló fa. A földdel alkotórészi kapcsolatban álló dolog az, ami nem mozdítható el a földtől anélkül, hogy az állaga ne sérülne, így ingatlan például nemcsak a családi ház, hanem egy beton alapra épült, tartósan összeszerelt faház is. Azonban nem tekinthető ingatlannak a szétszerelhető faház, vagy az öltözőkabin.

Termőföld: Termőföld a mező – és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvényben meghatározott mező -, erdőgazdasági hasznosítású föld. Termőföldnek számít a föld fekvésétől – belterület vagy külterület – függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlannyilvántartásban az „Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület” jogi jelleg van feljegyezve.

Lakótelek: Lakóteleknek az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényben építési telekként meghatározott földrészletet akkor lehet tekinteni, ha arra a jog szerint lakás építhető. Lakótelekként kell figyelembe venni az ingatlan-nyilvántartásba a lakással együtt bejegyzett földrészletet, és azokat a földrészleteket is, amelyeket a lakáshoz, a lakóházhoz tartozó földhasználati jog terhel.

Lakás: az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény, valamint az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény, ha készültségi foka a szerkezetkész állapotot – elkészült és ráépített tetőszerkezet – eléri, továbbá az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten lévő lakóház.

Vagyoni értékű jog: a földhasználati jog, az ingatlanon fennálló haszonélvezet és használat, a telki szolgalom, valamint az ingatlan bérleti joga.

Mi a jövedelem és jogi értelemben mikor szerezzük meg?

Jövedelem: a magánszemély által más személytől megszerzett bevétel egésze, vagy a bevételnek e törvény szerint elismert költséggel, igazolás nélkül elismert költséggel, vagy átalányban meghatározott költséggel csökkentett része, vagy a bevétel e törvényben meghatározott hányada.

JÖVEDELEM= bevétel – költségek (megszerzésre fordított összeg, értéknövelő beruházás)* szerzése éve szerinti % (100,90,60,30,0) * 0.15 % (adómérték)

A jövedelemszerzés időpontja: Az ingatlan, továbbá az ingatlan-nyilvántartásba kötelezően bejegyzendő vagyoni értékű jogból származó jövedelem megszerzésének időpontja az a nap, amikor az erről szóló érvényes szerződést, okiratot, bírósági, hatósági határozatot az ingatlanügyi hatósághoz – az illetékes földhivatalhoz – benyújtották. Az ingatlan-nyilvántartásba nem kötelezően bejegyzendő vagyoni értékű jog átruházásakor a jövedelemszerzés időpontja a szerződés megkötésének a napja. A jövedelemszerzés időpontja tehát független attól, hogy a magánszemély mikor kapja meg az ellenértéket, a jövedelem akkor keletkezik, amikor az átruházásról szóló érvényes szerződést megkötik, vagy az ingatlanügyi hatósághoz benyújtják.

Az értékesített ingatlan szerzésének időpontja: Főszabály szerint a szerzési időpont az a nap, amikor a magánszemély az erről szóló érvényes szerződést, okiratot, bírósági határozatot az ingatlanügyi hatósághoz benyújtotta. Öröklés esetén a szerzés időpontja az a nap, amelyen az örökség megnyílik, azaz az örökhagyó halálának a napja.

A földingatlanon felépített épület, épületrész (építkezés) esetén hogyan határozható meg a szerzési időpont?

A 2007. december 31-éig, a földingatlan tulajdonjogának megszerzését követően felépített (meglévő épület helyett újjáépített, megosztott, leválasztott) épület, bővítéssel létesített épületrész szerzési időpontja a földterület tulajdonjogának a megszerzésével azonos időpont.

A 2007. december 31-e után, a földingatlan tulajdonjogának megszerzését követően történt építés (újjáépítés, megosztás, leválasztás), bővítés szerzési időpontja a következő két módszer szerint meghatározható:

A szerzés időpontja az utolsó hivatalos használatbavétel, vagyis – a használatbavételi (fennmaradási) engedélyről szóló határozat a jogerőre emelkedésének, valamint 2016. január 1-jétől – a használatbavétel tudomásulvételének, – vagy az egyszerű bejelentés alapján épített épületeknél a felépítés megtörténtét igazoló hatósági bizonyítvány kiállításának napja, ami után az ingatlanon már további építés, bővítés nem történt. Ez azt jelenti, hogy ilyen esetben az adókötelezettség megállapításánál figyelembe vehető szerzési időpont független attól, hogy a földterület, amire a ráépítés történt, vagy az ingatlan, amin további bővítés történt, mikor került a magánszemély tulajdonába.
A szerzési időpont a bevételnek a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összegével arányos megosztásával választható, hogy – a földterület (telek), valamint az ingatlan tulajdonjogának megszerzésekor, a 2008. január 1-je előtt meglévő, épített ingatlan bevételrészére nézve az általános szabály szerinti szerzési időponttal és – a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés – esetenként külön-külön – bevételrészére nézve a hivatalos használatbavétel időpontjával azonos.

Ha a tulajdonban tartás időszakában épített, bővített ingatlan hivatalos használatbavétellel nem rendelkezik, akkor a szerzés éve a hitelt érdemlően bizonyított, tényleges használatbavétel éve, vagy ha az nem állapítható meg, vagy az nem történt meg, akkor az átruházás éve.

Mi számít bevételnek?

Bevételnek tekintendő mindazon a bevétel, melyet a magánszemély az átruházással megszerez Ilyen az eladási ár, a cserébe kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci érték.

Ha a vevő a vételárat részletekben fizeti meg, akkor is a teljes vételárat kell a jövedelemszerzés évében bevételnek tekinteni, mivel a jövedelemszerzés napja az értékesítésről szóló szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásának a napja. A magánszemély egyéb jövedelmének számít, vagyis a bevételnek nem része a kapott ellenértékből az ingatlannak, a vagyoni értékű jognak a szerződéskötés időpontjában ismert szokásos piaci értékét meghaladó összege. Nem számít ingatlanértékesítésnek a birtokösszevonási földcsere. Ha a cserében értékkiegyenlítés is történik, az e címen kapott pénzösszeg vagy más vagyoni érték az azt szerző magánszemély egyéb jövedelmének számít.

Milyen költségeket lehet levonásba hozni?

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből levonható költségek a következők:

• megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások,

• értéknövelő beruházások, a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadások, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.

A kiadásokat számlával, okirattal kell igazolni!

A megszerzésre fordított összeg meghatározása:

• az átruházásról szóló szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat) szerinti érték,

• a cserébe kapott ingatlan, vagyoni értékű jog csereszerződésben rögzített értéke,

• az építés, ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összeg a hivatalos használatbavétel napjáig, a hivatalos használatbavételben megjelölt feltételek teljesítésének határidejéig, ha nincs hivatalos használatbavétel, akkor a tényleges használatbavételig, ennek hiányában az átruházásig kibocsátott, az építő (építtető) magánszemély vagy házastársa, bejegyzett élettársa nevére kiállított számla szerinti érték, de legalább a beépített anyagérték,

• örökléssel szerzett ingatlan, vagyoni értékű jog esetében a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljáráskor az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb érték,

• ajándékozással szerzett ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevétel 75 százaléka, azzal, hogy más kiadás költségként nem vonható le a bevételből

Mi tekinthető értéknövelő beruházásnak?

Értéknövelő beruházás az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítás. Ide tartozik az az igazolt kiadás is, ami az ingatlan átruházását megelőző 24 hónapon belül, és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt. A házilagos munkavégzés értéke költségként nem számolható el.

Hogyan kell megállapítani a jövedelmet?

A számított összeget úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell a költséggel. Költséget csak a bevétel mértékéig lehet elszámolni, ezért a számított összeg legkevesebb nulla lehet.

Hány évig kell adót fizetni ingatlan értékesítés esetén?

A tulajdonban tartást a törvény figyelembe veszi, így a számított összeg a törvényben meghatározott feltételekkel és mértékben csökkenthető. A csökkentés mértéke minden ingatlannál, például: lakás, üdülő, termőföld, építési telek, stb. megegyezik. Ingatlan és vagyoni értékű jog (haszonélvezeti jog) 2022-ben történő átruházásakor a számított összegből a szerzés időpontjától függően a következők szerint meghatározott összeg tekintendő jövedelemnek:

0. év 100%-a

1. év 100%-a

2. év 90%-a

3. év 60%-a

4. év 30%-a

5. év 0%-a

Ez azt jelenti, hogy a 2017-évben vagy azt megelőzően megszerzett ingatlan 2022-ben történő értékesítésekor már nem keletkezik adóköteles jövedelem.

Mekkora az adó mértéke és hogyan kell az adókötelezettséget teljesíteni?

Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából (vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, végleges átengedéséből, megszüntetéséből, ilyen jogról való végleges lemondásból) keletkező jövedelem után 2025-ben 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni. Az ingatlan, vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmet 2026. május 20-ig a 25SZJA nyomtatványon, vagy a NAV által készített adóbevallási tervezet kiegészítésével és beküldésével kell megállapítani és bevallani, az adót is eddig a határidőig kell megfizetni. Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételt akkor, ha az adómentes, vagy abból jövedelem nem keletkezik. Fontos tudni, hogy az adó megállapításhoz való jog elévülésének határidejéig – a 2025-ös jövedelemszerzés esetén 2031. december 31-ig – minden szerződést, igazolást, okiratot meg kell őrizni és egy esetleges NAV-ellenőrzésnél be kell mutatni.

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Mire jogosult az ingatlanközvetítő?

Ha röviden szeretnénk összefoglalni:

Ki jogosult ingatlanközvetítésre❓
Aki megfelelő végzettséggel rendelkezik, a megyeszékhely város jegyzője nyilvántartásba vette, ezáltal az Országos Kereskedelmi Nyilvántartási Rendszerben megtalálható megtalálható ( https://oknyir.kh.gov.hu)✅
Mire jogosult az ingatlanközvetítő❓
Az ingatlanközvetítő feladata az ingatlanok adásvételének és cseréjének, bérletének közvetítése, melynek érdekében az ingatlanközvetítő felkutatja, hirdeti, bemutatja ezen ingatlanokat, továbbá elvégezheti az ingatlanok a forgalmi értékbecslését is, beszerzi és előkészíti az ügylet lebonyolításához szükség dokumentumokat, ✅ de nem jogosult az okiratok megszerkesztésére és ellenjegyzésére.
Jogosult-e az ingatlanközvetítő az adásvétellel kapcsolatos bármely okirat szerkesztésére és/vagy pénzletét kezelésére❓
Nem?. Ennek a felekre (főként a vevőre) kiterjedő biztonsági oka van és ügyvédi/közjegyzői érdekeket is sért, továbbá bűncselekmény.??‍♂️
Kötelezhető- e a vevő arra, hogy az Ingatlaniroda által “javasolt” ügyvédet bízza meg az ügy ellátására❓
Nem?. A vevő a saját maga választása szerinti ügyvédet ??‍? bízhat meg az ügy ellátására, amelynek költsége – eltérő megállapodás hiányában – az Ő terhe.
Milyen okiratot köteles a vevőjelölt aláírni az ingatlanközvetítőnek❓
Egyedül a megtekintési nyilatkozatot!

Lássuk azonban részletesebben

Sajnálatos gyakorlati tapasztalat alapján nem egyértelmű, hogy egy ingatlan adásvétele során a jogügylet lebonyolítása és a “munkamegosztás” szempontjából hol húzódik a kompetencia határ az ingatlanközvető és az ügyvéd tevékenysége között, mi az, amit az ingatlanközvetítő megtehet és melyek azok a tevékenységek, szolgáltatások, amelyek mindenképpen ügyvéd közreműködését igénylik. A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakástörvény) 2021. évi módosításának célja éppen a fenti kérdések további egyértelműsítése volt, azonban tapasztalataink alapján az ügyfelek – és számos esetben az ingatlanközvetítéssel foglalkozó szakemberek – számára sem minden esetben világos, hogyan járjanak el egy adott helyzetben úgy, hogy a jogszabályoknak is megfeleljenek és az érdekeik se sérüljenek.

Az ingatlanközvetítő tevékenységét a Lakástörvény 64/A. § (2) bekezdése határozza meg.

Nem változott a korábbiakhoz képest az, hogy az ingatlanközvetítő feladata egyrészt az ingatlanok adásvételének és cseréjének, bérletének közvetítése, melynek érdekében az ingatlanközvetítő felkutatja ezen ingatlanokat, továbbá elvégzi a forgalmi értékük becslését is. Az újdonságot a fenti jogszabályhely d) pontja tartalmazza, mely szerint az ingatlanközvető beszerzi és előkészíti az ügylet – tehát a csere, az adásvétel, illetve a bérlet – lebonyolításához szükség dokumentumokat, de nem jogosult az okiratok megszerkesztésére és ellenjegyzésére.

Ingatlanközvetítő a Lakás tv. 64/A. § (2) bekezdés helyes értelmezése szerint jogosult tehát az ingatlan megbízási szerződés szerinti hirdetésére, vevő-jelölteknek történő bemutatására, az ingatlannal és az ügylettel kapcsolatos korábbi okiratok, építészeti tervek, földmérési vázrajzok, hatósági bizonyítványok, energetikai tanúsítvány, térképmásolatok, tulajdoni lap stb. beszerzésére, összességében a megbízás teljesítése érdekében a megbízás tárgyával kapcsolatos műszaki – gazdasági – és a tulajdoni lap tisztázásával összefüggő tevékenység elvégzésre, előkészítésére, továbbá az ügyletkötő felek adatainak – adatvédelmi szabályok szerinti – rögzítésére, tárolására és az okiratszerkesztő ügyvédnek történő tovább küldésére.

Melyek az ügyvédi tevékenységek és mit jelent az “okiratszerkesztés”?

Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (továbbikban: Üttv.) 2. § (1) bekezdése szerint az ügyvédi tevékenység a jogi képviselet ellátása, a büntetőeljárásban védelem ellátása, a jogi tanácsadás, az okiratszerkesztés, az okirat ellenjegyzése, az ügyvédi tevékenységgel összefüggésben a szerkesztett okiratok és mellékleteik elektronikus okirati formába alakítása, és az ügyvédi tevékenységgel összefüggésben letét kezelése. Az Ügyvédi tv. indokolása szerint a felsorolt tevékenységeket – a hatályos Ügyvédi tv. előírásával egyezően – rendszeresen és ellenérték fejében az ügyvédi tevékenység folytatására jogosult folytathatja az ügyvédi tevékenység gyakorlására irányadó feltételek megtartása mellett.

Az Üttv. 42. §-ban találhatóak azok a jogszabályi rendelkezések, amely iránymutatást adnak az okiratszerkesztésre vonatkozóan:

az ügyvéd az ügyfél jognyilatkozatáról okiratot szerkeszt (pl. vételi szándéknyilatkozat, vételi ajánlat, vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozat)
az ügyvéd az ügyfele és a vele szerződő személy jognyilatkozatáról okiratot szerkeszt (pl. előszerződés, adásvételi szerződés)

A fenti jogszabályhely rögzíti továbbá az ügyvéd okiratszerkesztéssel kapcsolatos kötelezettségeit is: köteles megtagadni az okiratszerkesztést, ha az akaratnyilvánítás jogszabályba ütközik vagy jogszabály megkerülésére irányul, továbbá úgy köteles eljárni, hogy az általa szerkesztett okirat megfeleljen az ügyfél kinyilvánított akaratának, érdekeinek, és joghatás kiváltására alkalmas legyen. Ezen kívül köteles az ügyfelet tájékoztatni a jogügylethez kapcsolódó kockázatokról is.

Az okiratszerkesztés tehát egy olyan ügyvéd által végzett tevékenység, melynek során az eljáró ügyvéd az ügyfél, vagy az ügyfél és a vele szerződő fél jognyilatkozatait okiratban rögzíti, melynek során figyelembe veszi a feltárt egyedi tényeket, a jogszabályi környezetet, a jogi kockázatokat, az ügyfél érdekeit, valamint azt, hogy az adott okirat joghatás kiváltására alkalmas legyen (pl. ingatlan-nyilvántartási tulajdonjog bejegyzés alapjául szolgáljon).

A fentiek alapján tehát egyértelműen megállapítható, hogy az ingatlanközvetítő sem vételi szándéknyilatkozatot, sem előszerződést, sem adásvételi szerződést nem készíthet elő az ügyfelek általi aláírás céljából, mivel az a fentiek szerinti okiratszerkesztési tevékenységnek minősül, melyet az a Lakástörvény ingatlanközvetítőkre vonatkozó rendelkezése alapján ingatlanközvetítő nem végezhet. Amennyiben az ingatlanközvetítő mégis ilyen tevékenységet végezne jogosulatlanul és üzletszerűen, úgy azzal a büntető törvénykönyvben rögzített zugírászat bűncselekményét valósíthatja meg, amely akár szabadságvesztéssel is büntethető.

Mi az oka és mi lehet a következménye az ingatlanközvetítő okiratszerkesztésének?

A tapasztalat szerint tekintettel arra, hogy az ingatlanközvetítők a dolgok természetéből fakadóan időbeli előnyre tesznek szert és előbb ismerkedenek meg az üggyel, a felekkel, iratokkal és az információkkal, így ambíciózusan már az előkészítés során maguknak vindikálnak bizonyos, az ügyvédi privilégiumok körébe tartozó munkafázisokat/tevékenységeket.Gyakorlatilag itt nem másról, mint az ügyvédi tevékenység előkészítő szakaszainak (tényállás tisztázás, jogi tanácsadás, okiratszerkesztés) törvénytelen elbitorlásáról van szó, amellyel szemben a laikus ügyfelek nem tiltakoznak kellő eréllyel, ugyanis a 2010-es évek második fele óta egy köztudatba anyagi érdekekből beépített rossz gyakorlat alakult ki, amely a franchise rendszerek díszlete mögötti valós szakértelem sok esetben nyilvánvaló hiányosságait (OKJ képzés + névjegyzékbe való felvétel hiánya) is leplezni igyekszik.

A Lakástörvény fentiek szerinti módosítása egyértelműen az ingatlant értékesíteni, illetve vásárolni kívánó ügyfelek érdekeit szolgálja, hiszen egy nem megfelelően, pontatlanul vagy jogszabályba ütköző okirat megszerkesztése és felek általi aláírása beláthatatlan következményekhez vezethet, akár a jogügylet teljesítését is meghiúsíthatja, de jelentős anyagi kárt is okozhat bármelyik, a jogügyletben érintett fél részére. Ez azért fontos, mert ha kellő körültekintés nélkül jön létre ajánlati kötöttség eladó és vevő között, abból nem kívánt esetben jelentős félreértések adódhatnak. Egy ingatlan vásárlásnak számos olyan „apró” buktatója lehet, amelyre egy felnőttképzési rendszerben abszolvált néhány hónapos tanfolyam nem készítheti fel mélységében a jelölteket. Az ügyvéd elmélyültebb gyakorlattal és széles jogi tudással rendelkezik. Egy ingatlan adásvételkor számos olyan kérdés felmerülhet, amelynek helyes megítéléséhez több jogág (polgári jog, ingatlan-nyilvántartási jog, végrehajtási jog, adó -, illetékjog) kiterjedt ismerete szükséges. Egy ingatlanjoggal foglalkozó ügyvédnek ma már értenie kell a földmérői vázrajzok értelmezéséhez is. Ez a gyakorlat és tudás egy nem-jogász ingatlan közvetítőnek az esetek túlnyomó többségében nincs meg, az ügyvédi szaktudás – mint nem-jogász ingatlanközvetítőkhöz képest mérhető komparatív előny – szinte minden esetben kézzel fogható, így nagyobb biztonságot nyújt a felek számára. A szakterületén otthonosan eljáró ügyvéd az egész folyamatot átlátja, tudja azt is, mire figyeljen a későbbi jogviták elkerülése érdekében. Az ügyvéd nem csak felel az egész folyamatért, hanem anyagi felelősséggel is tartozik érte, felelősségbiztosítása, külön letéti számlája, teljes anyagi és fegyelmi felelőssége, min. 10 év tanulmánya és szigorúan ellenőrzött kamarai letét-bejelentési kötelezettsége mellett, jól átgondoltan vehet át pénzletétet a vevőtől. Tekintettel arra, hogy az ügyletben érdekeltek legtöbbször a jogban nem, vagy kevéssé jártassak, érdemes az okiratszerkesztés során ügyvéd közreműködését igénybe venni, annak érdekében, hogy olyan dokumentumok jöjjenek létre a jogügylettel kapcsolatban, melyek a felek akaratának és a jogszabályoknak is teljes mértékben megfelelnek.

Jogosult-e az ingatlanközvetítő pénzátvételre?

Az ingatlanközvetítők a vételi ajánlat, szándéknyilatkozat, előszerződés aláírásakor gyakran kérnek/kértek az ingatlant vásárolni kívánó ügyféltől egy meghatározott pénzösszeget. Ezen összeget sokszor letétnek, foglalónak, bánatpénznek, ajánlati biztosítéknak vagy akár kötbérnek is nevezik/nevezték, a célja legtöbbször az ügyfél vásárlási szándékának megerősítése, egyes esetekben pedig kimondva vagy kimondatlanul az ingatlanközvetítői jutalék megfizetésének biztosítása.

A pénz átvételével kapcsolatban a legnagyobb probléma, hogy a Lakástörvény 64/A. §-a taxatíve meghatározza azokat a tevékenységeket, melyet az ingatlanközvetítő az ingatlanok adásvételével, bérletével, cseréjével kapcsolatban végezhet, ezek között azonban a pénzkezelés nem szerepel. Az ingatlanközvetítő tehát a jogügylet biztosítására semmilyen jogcímen nem jogosult pénzt átvenni. Az ingatlant érintően pénzmozgás a felek között történhet, vagy az ügylethez kapcsoló okiratot szerkesztő ügyvéd kezelheti letétként a jogügylet biztosítékaként szolgáló pénzösszeget.

Az ügyvédi letét számos előnnyel rendelkezik a felek közötti pénzátadáshoz képest. A vevő/pénzátadó biztos lehet benne, hogy az általa rendelkezésre bocsátott összeg „nem veszik el”, azaz a jogügylet esetleges meghiúsulása esetén is vissza fogja kapni, hiszen az ügyvéd a letétet a letéti számláján, szigorú jogszabályi és ügyvédi kamarai előírásoknak megfelelően őrzi.

Az eladó számára sem jelent kockázatot a pénz őrzése, sőt bizonyos mértékig rendelkezési joga is van azzal kapcsolatban (pl. egy másik ingatlan eladó általi vásárlása esetén rendelkezhet úgy, hogy a letétben lévő összeget a letétet kezelő ügyvéd a másik ingatlan eladója felé teljesítse, sőt a letétben lévő pénzösszeg „meglétét” is igazolhatja a másik ingatlan tulajdonosa felé az ügyvédi által kibocsátott letéti igazolás útján). Az ingatlanközvetítő számára is előnyös lehet az ügyvédi letét, hiszen az okiratszerkesztés során rögzítésre kerülhet, hogy az ingatlanközvetítői megbízási díj a letett összegből kifizetésre kerüljön.

A fentieket összegezve, mindenképpen javasolt az ingatlanokhoz kapcsolódó adásvétel során ügyvédi közreműködés igénybevétele, hiszen az ügyvédekre irányadó jogszabályok, etikai normák és kamarai előírások, tapasztalataik és megszerzett tudásuk biztosítékot jelentenek arra, hogy a jogügylet lebonyolítására a jogszabályoknak megfelelően, az ügyfelek érdekeinek szem előtt tartásával kerüljön sor.

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Ingatlan ajándékozás, ajándékozási szerződés

AJÁNDÉKOZÁS, AJÁNDÉKOZÁSI SZERZŐDÉS

A vagyoni viszonyok rendezésének és a családi vagyon átruházásának, felosztásának leggyakoribb és leggyorsabb formája az ajándékozás.

Ingatlan ajándékozása esetén az ajándékozási szerződést írásba kell foglalni, valamint a tulajdonjog átruházásán felül a dolog birtokának átruházása is szükséges. A tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre. Amíg erre nem kerül sor, a teljesítést az ajándékozó megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy a szerződés megkötése után saját körülményeiben vagy a megajándékozotthoz fűződő viszonyában olyan lényeges változás állt be, amely miatt a szerződés teljesítése tőle nem várható el. Ilyen lényeges változás lehet például az ajándékozó vagyoni helyzetének változása vagy a megajándékozott iránti érzett érzelmi-bizalmi szál megromlása.

Gyakori, hogy az örökhagyó – megelőzve az örökösök közötti esetleges későbbi vitákat – még életében, ajándékozási szerződések útján gyakorlatilag szétosztja, felosztja a vagyonát, kvázi a leendő „örökséget” az abban érdekeltek (főként a törvényes örökösök, várományosok) között, gyakran önmaga számára – javasolt biztosíték jelleggel – a tulajdonjog átruházásával egyidejűleg holtig tartó haszonélvezeti jogot alapítva (fenntartva). A jogalkotó az egyenes ági rokonok, testvér, valamint házastársak közötti ajándékozást az illetékmentesség biztosításával közteher szempontjából rendkívül vonzóva tette.

A széles körben ismert egyeneságon, oldalágon (testvér) és házastárs részérő történő ajándékozás illetékmentességére tekintettel gyakorivá vált, hogy ezen a jogcímen történik tehát jelentős forgalmi értékű vagyonok átruházása. Sajnálatos módon tapasztalható, hogy futószalagon állítják elő ezen szerződéseket, hol az alapvetően laikus megbízó megrendelésére – amelynek „megalapozottsága” és indokoltsága szakmailag nem kerül a szakember által felülvizsgálatra – hol pedig megbízott ügyvédként maga az ügyvéd vagy közjegyző javasolja, anélkül, hogy az ügyfél valós érdekeiről mélységében és teljes körűen meggyőződést nyerne.

Az ilyen esetekben, ha nem kerül felállításra a megfelelő tényállás, különösen az átruházás mögött meghúzódó valódi szándék, akkor annak számos olyan hátulütője lehet, amelynek anyagi és adott esetben morális következménye jóval meghaladhatja az illetékmentesség bűvöletébe kerülő ügyfelet és jogi képviselőt.

Tipikus eset, amikor házatársak kérik okiratba foglalni az ajándékozást, mivel a házastársi közös vagyon körébe tartozó ingatlanvagyon az ingatlan-nyilvántartásban kizárólag egyikük nevén áll és szeretnék az anyagi jogi állapothoz igazíttatni a nyilvántartást. Ebben az esetben vilagosan látható, hogy nem ajándék, ajándékozás a helyes jogcím, hanem a házastársi közös vagyon elismerése.

A teljesség igénye nélkül megemlítendő adójogi -, öröklési jog és az ajándék visszakövetelésének joga körébe tartozó kérdések -, és az átruházandó vagyonnal való jövőbeli szándék tisztázása nélkül felelősen ajándékozni – az én véleményem szerint – NEM SZABAD.

A megajándékozottnak – főszabályként – ajándékozási illetéket kell fizetnie, kivéve, ha az ajándékozó a megajándékozott egyenes ági rokona (szülő – gyermek, nagyszülő – unoka, ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), testvére, illetőleg házastársa. Az egyenes ági rokonok, testvérek, házastársak tehát minden esetben mentesülnek az ajándékozás utáni illetékfizetési kötelezettség alól, függetlenül az ajándék értékétől. Minden más esetben azonban az ajándékozás illetékfizetési kötelezettséget von maga után, így a testvéren kívüli oldalági rokonokra (pl. unokatestvér, nagynéni, stb.), lelki rokonokra (keresztszülők-keresztgyermek) és élettársakra NEM vonatkozik az illetékmentesség. Az ajándékozási illeték általános mértéke az ajándék tiszta értékének 18 százaléka. Lakástulajdon, valamint lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog ingyenes szerzése esetén az illeték mértéke 9 százalék.

Ajándékozás esetén személyi jövedelemadót nem kell fizetnie sem az ajándékozónak, sem a megajándékozottnak. (Abban az esetben azonban, ha a megajándékozott az ajándékozási szerződés keltétől számított 5 éven belül visszterhes tulajdonjog átruházás útján elidegeníti az ingatlant, úgy személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége keletkezik, melynek adóalapja az értékesítésből befolyó bevétel 25 %-a, az adó mértéke pedig a jelen és az első évben 15 %, a második évben 13,5 %, a harmadik évben 9 %, a negyedik évben 4,5 %.)

Milyen szabályokat érdemes ismerni?🤷🏻‍♂️

🔘ajándék visszakövetelése,

🔘ajándékozás mint fedezetelvonó ügylet,

🔘ajándékozás és az osztályra bocsátás,

🔘ajándékozás és a betudás,

🔘ajándékozás és a köteles rész,

🔘ajándékozás és a haszonélvezeti jog fenntartása

🔘 ajándékozás illetéke

🔘 ajándék értékesítés adózása

Az, hogy mi az egyszerű és mi az összetett, azt a teljes körű tényállás dönti el! Aki azt nem tárja fel, komoly kockázatot vállal!

Javaslom, hogy a nem kívánt késői sokk és költségek elkerülése érdekében az ajándékozással felmerülő összes polgári jogi vetületről részletesen kérdezzék ki az eljáró ügyvédet és maguk se érjék be azzal, hogy az ügylet illetékmentes és így minden rendben van.

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Ingatlan adás-vételi tájékoztató

TÁJÉKOZTATÁS INGATLANRA VONATKOZÓ JOGÜGYLETHEZ

1. Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés megkötése előtt (!) a feleknek saját érdekükben javasolt az ingatlant mindenre kiterjedően szakemberekkel megvizsgáltatni, így az épületet statikus mérnökkel, épületgépészeti – és villanyszerelő/szakértővel, az építési telket a beépíthetőség szempontjából is építésszel/szakértővel/földmérő mérnökkel, annak érdekében, hogy az ingatlan esetleges hibáit, hiányosságait, célnak megfelelő alkalmatlanságát kizárják és a későbbi jogvitát elkerüljék. Az ügyvéd e tekintetben nem minősül szakembernek!

2. Különösen építési teleknél, lakóháznál, zárkerti és külterüketi ingatlanoknál elengedhetetlen a helyi építési szabályzat és szabályozási terv, OTÉK és a Balaton törvény ismerete, hiszen az övezeti besorolás meghatározza az ingatlannal kapcsolatos lehetőségeket, egyes esetekben egy látszólag kedvező ingatlan vonatkozásában is kiderülhetnek olyan kritériumok, amelynél fogva az mégsem alkalmas a vevői célok megvalósítására (pl. bővítési lehetőség kizárása, kedvezőtlen besorolás és megkötések, rendeltetési funkciók kötöttsége és rendeltetési egységek korlátozása)

3. Figyelemmel arra, hogy az épületekre vonatkozó energetikai tanúsítvány az épületek energiafelhasználásáról, szigeteléséről, esetleges párának, nedvességnek kitettségéről fontos adatokat tartalmaz, ezért a tanúsítványt akkor is javasolt elkészíttetni, amikor azt a törvény nem írja elő kötelezően. Az energetikai tanúsítványt a szerződéskötés előtt gondosan tanulmányozzák át, és/vagy szakértővel nézessék meg. Az energetikai tanúsítvány elkészíttetése az ellenérték fejében átruházó fél kötelessége, azonban azt a másik fél is jogosult a saját költségén megcsináltatni.

4. Az összekötő és felhasználói berendezésekről, valamint a potenciálisan robbanásveszélyes közegben működő villamos berendezésekről és védelmi rendszerekről szóló 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 1. melléklet „Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat” 1.13.2. f) pontja értelmében minden bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén felülvizsgálat végzendő, amennyiben a bérbeadás, illetve a tulajdonosváltás időpontjához képest 6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum (minősítő irat) nem áll rendelkezésre!

5. Tulajdonosváltáskor, az arra irányuló szerződés megkötése előtt, a megbízóknak, saját érdekükben javasolt az ingatlan gépészeti rendszereinek, ivóvíz és lefolyórendszerének, továbbá füstelvezető kéményeinek, gáz üzemű berendezéseinek, klímaberendezéseinek és fűtőberendezéseinek a felülvizsgálatát elvégeztetniük.

6. Az ingatlan birtokba vételekor a közműszolgáltatók mérőóráinak az átadó és az átvevő együttes jelenlétében való leolvasása (jegyzőkönyvezése) és a mérőórák plombáinak sértetlenségének szakember általi ellenőriztetése mindkét fél elemi érdeke a későbbi jogviták elkerülése érdekében.

7. Az ingatlanon található felépítmény építési engedélyeztetési, használatba vételi engedélyeztetési iratainak, engedélyei meglétének ellenőrzése a saját érdekük, azok hiánya, vagy nem megfelelősége építésügyi bírságot, fennmaradási engedély iránti eljárást, vagy bontásra kötelezési eljárást vonhat maga után. Ugyanígy megbízók érdeke, hogy az ingatlan valóságban fellelhető állapota megegyezzen az ingatlan-nyilvántartási térképen és a tulajdoni lapon szereplő állapottal. Amennyiben a valóságos állapot nem egyezik meg az ingatlan-nyilvántartási térképen és/vagy tulajdoni lapon feltüntetettekkel, az az ingatlan- nyilvántartás (térkép és/vagy tulajdoni lap) kiigazítása iránti kötelezettséget vonhatja maga után. Kiemelten fontos, hogy az ingatlan ingatlan- nyilvántartási állapota megegyezzen a valóságos állapottal, illetve, hogy az ingatlan építési -, használatba vételi engedélyei rendben legyenek, valamint az ingatlan közművei engedélyezettek legyenek, a közműórák hitelesítései érvényesek, plombái sértetlenek legyenek. Abban az esetben, ha az ingatlanra bármilyen támogatást, kölcsönt, vagy hitelt kívánnak megbízók igénybe venni a fentiekben írtak elengedhetetlenek, amennyiben az ingatlan-nyilvántartási adatok nem egyeznek meg a valóságban fellelhető állapottal, ez esetben az értékbecslő nem fogja hitelezhetőnek minősíteni.

8. A fővárosi és megyei kormányhivatalokról, valamint a fővárosi és megyei kormányhivatalok kialakításával és a területi integrációval összefüggő törvénymódosításokról szóló 2010. évi CXXVI. törvény 20/P. §-a szerint az adatváltozás-kezelési szolgáltatás részeként az adatváltozás-kezelési szolgáltató biztosítja az online adatváltozás-bejelentési szolgáltatást és az online felhasználóváltozás-bejelentési szolgáltatást. Az adatváltozás-kezelési szolgáltatás ügyfél általi igénybevételének feltétele az Eüsztv. szerinti, a Kormány által kötelezően biztosított valamely elektronikus azonosítási szolgáltatás igénybevétele, és e szolgáltatáshoz kapcsolódó biztonságos kézbesítési szolgáltatáshoz kapcsolódó tárhely, és az adatváltozás-kezelési szolgáltatónál történő regisztráció elektronikus azonosítást követően elektronikus kapcsolattartás útján vagy a kormányablakban, személyesen. Az online, ügyfélkapus adatváltozás-kezelési szolgáltatás online elérhetősége: https:// e-bejelento.gov.hu/ .”

9. A hatályos adó- és illetékjogszabályok szerint Eladó(k)nak a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény szerint az Ingatlan átruházásából származó jövedelme után az 59-64. § szerint számítottan 15 %-os mértékű személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettsége áll(hat) fenn. Ha az ügyvéd a megbízás keretében adótanácsadást nem vállal, úgy Eladónak az adásvételi szerződés tárgyát képező Ingatlan értékesítésével kapcsolatban felmerülő adókötelezettség teljesítése során – az adójogi illetékességet figyelembe véve – önállóan, saját felelősségére szükséges eljárnia. Ez esetben Eladónak e körben lehetősége van adótanácsadó igénybevételére. Vevő(k)nek az Illetékről szóló 1990. évi XCIII. törvény III. fejezete alapján – főszabályként – 4 %-os mértékű visszterhes vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettségük keletkezik, amelyet az adóhatóság fizetési meghagyásban állapít meg, melyet Vevők a NAV illetékszámlájára kötelesek megfizetni. Vevők – amennyiben illetékkedvezményt/illetékmentességet kívánnak érvényesíteni – , úgy azt az erre rendszeresített B400 megnevezésű nyomtatványon kötelesek megjelölni. A NAV a szerződésben rögzített vételárat, illetőleg a B400 nyomtatványon feltüntetett értéket nem köteles figyelembe venni, attól eltérhet, az ingatlan vonatkozásában helyszíni szemlét tarthat és forgalmi értéket állapíthat meg!

Az ügyvéd a fentiek elmulasztásából eredő esetleges károk vonatkozásában semmilyen felelősséget nem köteles vállalni!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Ingatlanos saját ügyvédet keresek!

Milyen előnyei vannak a saját ügyvédnek?

– a saját ügyvéded Te kerested, te néztél utána, Te informáltad le, így alappal bízhatsz abban, hogy valóban jó szakember

– saját ügyvédtől kérhetsz olyan általános jellegű ingatlanjogi tanácsadást, amellyel elkerülhetsz óriási buktatókat, hibákat

– a saját ügyvéded bizonyosan nincs anyagilag elkötelezve az eladó, építésű vállakozó, ingatlanos stb. felé

– a saját ügyvéded a Te érdekedet fogja szem előtt tartani az ügylet során

– a saját ügyvéd a személyes és hosszabb távú kapcsolat kialakításának lehetőségét hordozza, nehezebb és bonyolultabb ügyeidben is számíthatsz majd a saját ügyvédedre

Hogyan érdemes ügyvédet választani?

🔘 Ajánlás

Legtipikusabb informálódás, ugyanakkor érdemes fenntartással kezelni. Egyrészt mert az ügyfél laikus, nem mindig tudja reálisan értékelni az ügyvéd munkáját, másrészt, ha a Tiedhez képest más ügykörben érte el az ügyvéd azt, hogy ajánlják, akkor abból akár téves következtetés is levonható.

🔘 Netes keresés

Az ügyvédek közül sokan hagynak digitális nyomokat, amelyekből az érdeklődők informálódhatnak az adott ügyvéd szakterületeiről. Ez a módszer az ajánlás ellenőrzésére is kiválóan alkalmas lehet. Mindig keress rá a neten az ajánlott ügyvédre!

🔘 Földrajzi közelség

Kisebb, rutinszerűnek tűnő ügyekkel érdemes közeli irodát keresni, lehetnek azonban olyan problémák, amelyek megoldására akar távolabbi ügyvédet is célszerű megbízni.

🔘 “Mindenes” ügyvéd

Az életviszonyok – és ezáltal a jogi szabályozás – már olyan összetetté és bonyolulttá váltak, hogy az igazán felelős ügyvédek zöme elkezdett szakterületekre fókuszálni. A mindenes ügyvédet a háziorvoshoz tudnám hasonlítani, mindenhez ért egy keveset. Nehezebbnek tűnő ügyeddel jobban járhatsz egy specialistával.

🔘 “Tukmálás”

Az ügyvédi törvény szerint szabadon választhatsz ügyvédet, olyat akiben Te bízol, Te kerestél fel, Te fizetsz stb. Ha nem szeretnél pórul járni, akkor javaslom, hogy óvakodj az ügyletben, ügyben bármilyen módon érintett, érdekelt személy általi javaslatoktól, származzon az egy ingatlanostól, eladótól, építési vállalkozótól, de messze kerüld el az “erőszakosan” tukmàlt ügyvédet!

Miben tudunk Neked segíteni?

🔘 Ingatlanértékesítés, ingatlanvásárlás

Ha ingatlant adnál el, akkor is számíthatsz ránk, mint ingatlanközvetítő ügyvédekre, ha pedig ingatlant vennél és biztonságban szeretnéd tudni a pénzed, akkor velünk nem fogsz mellé! Földvásárlás (elővásárlási jog) esetén hozzá adott értékünk segíthet a szerzésben. Lehetünk a saját ingatlanos ügyvéded? ✔️

🔘 Tulajdonviszonyok rendezése

Ügyvédre lesz szükséged akkor is, ha az ingatlan-nyilvántartásban szeretnéd rendezni a tulajdoni arányokat, mert azok nem feleknek meg a valóságnak pl. házastársi közös vagyon -külön vagyon arány nem stimmel, ráèpítettél a szülői házas telekre avagy a padlástérben hoztál létre új lakást, elbirtoklással szereztél tulajdont és per nélkül tudod intézni stb. ✔️

🔘 Ingatlanajándékozás, végintézkedések

Ügyvéd adhat jogi tanácsot is, éppen ezért, javaslom, hogy e körben is hozzánk fordulj, ha szeretnéd a Te ügyedre szabottan megtudni mikor érdemes ajándékozni, mikor pedig végrendelkezni, öröklési szerződést kötni stb. Meg fogsz lepődni ha feltárjuk előtted mindezek jogi aspektusait! Kiemelten ügyvédi műhibás terület, nagyon sok félresikerült üggyel, itt a felkészült ügyvéd szerepe rendkívül fontos. ✔️

🔘 Telekalakítások

Komplexebb megközelítést igénylő jogterület, sokszor igényli a földmérő mérnökkel és a hatóságokkal történő szorosabb egyeztetést, együttműködést. A stratégia, a matematikai számítás és a földhivatali hozzáértés elengedhetetlen.

Mind a földmérő mérnök, mind az ügyvéd személye/tudása a siker záloga! Bennünk nem fogsz csalódni! ✔️

🔘 Társasház alapítás, társasház módosítás, SZMSZ, közgyűlés

Az előzőhöz kapcsolódóan hasonlóan összetett és ügyvédi hozzáadott értéket képviselő jogterület, amely igényli az ingatlan-nyilvántartási jog és a társasházi jog együttes ismeretét. Sablon munka és felszínes tudás itt nem elegendő, számos negatív következményt vonhat maga után. Válassz hozzá megfelelő földmérőt, építészt és ügyvédet! ✔️

A felkészült ügyvédi munkában a tanácsadásra épülő stratégiát, a tapasztalatot és a hatékony JOGVÉDELMET szerzed meg, minden jogi ügyedhez válassz megfelelő tudással rendelkező szakembert!

Mottónk:

“Lehetünk a saját ingatlanos ügyvéded?”

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Ingatlanos – ügyvédi visszaélések

Az ingatlanosok okiratszerkesztése és az Ő “megbízható ügyvédi hátterük”, a mi magunk „szaktudása” jogosultság nélkül és a“specializálódott ügyvédünk” esete, avagy óvakodjék vevő és ügyvéd egyaránt!

„A megkereső ügyvéd annak megerősítését kérte, hogy az internetről letöltött, vagy más forrásból származó akár ügyvéd által készített iratmintát az ingatlanközvetítő jogszerűen bocsáthasson ügyfelei rendelkezésére az adásvétel előkészítése keretében, amit azzal támaszt alá, hogy nem életszerű, hogy már a szándéknyilatkozatot is ügyvéd előtt legyenek kötelesek a felek megtenni.

A megkereső ezen érvelése során összemossa az ügyfele által az ő (az ingatlanközvetítő) részére megadásra kerülő megbízás során tett jognyilatkozatot az ügyfél által az ingatlanátruházási jogügyletre tartozó jognyilatkozattal.

Az okiratszerkesztésre vonatkozó ingatlanközvetítői eljárás kizártságára vonatkozó előírásaz ingatlanok átruházását jelentő valamennyi okiratra értendő, amiben tehát az ügyletben érintett másik fél felé tett valamennyi kötelezettségvállalás, tehát mind az ajánlati, mind az elfogadási, mind az ezekre vonatkozó előszerződési nyilatkozatok is beleértendőek.

A Ptk. értelmében („a szerződést írásba foglaltnak kell tekinteni akkor is, ha nem ugyanaz az okirat tartalmazza valamennyi fél jognyilatkozatát, hanem a szerződő felek külön okiratba foglalt jognyilatkozatai együttesen tartalmazzák a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítását” 6:70.§ (2) bek.) joghatás kiváltására alkalmas a felek külön okiratokba foglalt egybehangzó ügyleti akaratát kifejezésre juttató külön-külön jognyilatkozat is.

Az idézett törvényi rendelkezés folytán ezért minden olyan okirat felvételére, beleértve blanketta, iratminta kitöltését is, ami az ügyletben érintett másik fél irányában joghatás kiváltására alkalmas, az ingatlanközvető nem jogosult. Amennyiben ugyanis a blankettát

– az ingatlanközvetítő a nyilatkozat címzettjének (közvetlen vagy közvetve történő) meghatározásával,

– a nyilatkozattevő beazonosítására alkalmas adatainak,

– az ügylet tárgyának,

– valamint az elfogadni kívánt ellenértéknek

– az ügyletkötési akaratnak a megjelölésével

ellátja, ez az okirat a másik fél irányában már joghatás kiváltására alkalmas, és ennek folytán olyan okiratszerkesztési tevékenységnek kell tekinteni (akkor is, ha csupán blanketta kitöltésével történik), ami több, mint előkészítés, és túlmegy az ingatlanközvetítők részére a törvény által biztosított kereteken, ami a 2021. január 1-től hatályba léptetett módosítás folytán még az eddiginél is nyilvánvalóbban törvénysértő.

Az ingatlanközvetítők az ingatlanok értékesítéséhez kapcsolódó okiratok szerkesztésére (blankettával vagy egyedi szerződésekkel) kizárólag abban a körben jogosultak, ami a saját megbízásaik elfogadásához és teljesítéséhez szükséges. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanközvetítők ügyfeleik nyilatkozatait

– nem az ingatlanátruházás során közvetítő által közvetíteni kívánt másik félhez,

– hanem hozzájuk, az ingatlanközvetítőhöz intézett jognyilatkozatok keretében vehetik fel, foglalhatják írásba.

Ezen nyilatkozatokban a felek az ingatlanközvetítők részére teljes joghatállyal, természetesen ügyvédi jelenlét és közreműködés nélkül, és az általuk kívánt részletességgel nyilatkozhatnak akár arról, hogy vevői oldalon milyen üzleti ajánlatot kívánnak nyújtani a másik fél részére, illetve ellentétes oldalon, hogy a közvetítő által közvetített lehetőségek között van-e olyan, amely számukra megfelelő, amelyre tekintettel az ajánlattevővel majd meghatározott feltételekkel az ügyletet ügyvéd okiratszerkesztése és ellenjegyzése mellett meg kívánják kötni.

A törvény tárgyi rendelkezésébe ütközik tehát, ha a közvetítő akár internetről letöltött, vagy más forrásból, akár ügyvéd által előzetesen készített iratmintából kialakított okirat felhasználásával közvetlenül maga tölti meg az ügyletkötésben érintett másik fél felé tett jognyilatkozatot tartalmazó okiratot adatokkal, mert ez attól függetlenül részéről tiltott okiratszerkesztésnek, és üzletszerűség esetén a Btk. 286. § (1) bekezdésében ütköző zugírászati tevékenységnek is minősül, hogy az okirat esetleg bármely okból (például az ügyvédi ellenjegyzés hiánya okából) – annak ellenére, hogy érvényes szerződéses nyilatkozat is lehet – ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre önmagában még nem feltétlenül alkalmas.

A törvénynek azon rendelkezése alatt, hogy az ingatlanközvetítő az ügyletek lebonyolításához szükséges, és az okiratok előkészítésével összefüggő feladatokat (az okiratok megszerkesztését ide nem értve) elláthatja, az értendő, hogy

– beszerzi az ingatlanok tulajdoni lapjait,

– társasházi alapító okiratait, helyszínrajzokat,

– az előkészítés jegyében pedig – a másik fél felé irányuló jognyilatkozat felvétele nélkül – rögzíti mindazon adatokat, például adószámokat, teljeskörű személyi adatokat,

– energia tanúsítványt vagy információt annak szükségessége hiányáról,

– és információt minden olyan további paraméterről, melyek mellett az ingatlanátruházást ügyfele lebonyolítani kívánja (részletfizetés lehetősége, birtokbaadás időpontja, hitelfelvétel lehetősége, stb),

mert ezek beszerzése, illetve rögzítése nemcsak hozzátartozhat saját ingatlanközvetítési megbízása célszerű tartalmához, hanem az ingatlanátruházásra irányuló okiratok szerkesztése során jelentős részben majd felhasználásra is kerül, vagyis ezek összegyűjtése tartozik az ügyletek lebonyolításához szükséges okiratok előkészítése, azaz az okiratszerkesztésen túlmenő, az ingatlanközvetítők által jogszerűen végezhető tevékenységi körbe.

Fentiekre tekintettel és a fenti indoklás alapján a Szakmai Bizottság a Magyar Ügyvédi Kamara Elnöksége részére következő Szakmai Álláspont elfogadására tesz javaslatot:

1. Az okiratszerkesztés az Üttv 42. §-a szerint az ügyfél jognyilatkozatának/akaratának „felvétele, iratba öntése”, amely tevékenység végzésére az Üttv. 2. § (2) d) bekezdésében foglaltakra tekintettel rendszeresen és ellenérték fejében csak az Üttv. 4. §-ban felsoroltak jogosultak.

2. Jogszabálysértő, és eszerint ítélendő meg annak az ügyvédnek az eljárása, aki az okiratszerkesztésre vonatkozó ezen törvényi szabályozás rendelkezéseinek bármely személy részéről történő megszegését segíti elő például azzal, hogy ezen személy számára a jogosulatlan okiratszerkesztési tevékenységéhez szándékosan nyújt segítséget. Ilyennek tekintendő különösen az üzletkötésben érintett felek részéről egymás irányába – akár előre gyártott iratminták, blanketták adatfeltöltése útján – tett jognyilatkozataik nem ügyvéd általi szerkesztéséhez történő rendszeresen segítségnyújtás, ami a Btk. 286. § (1) bekezdésébe ütköző zugírászati tevékenységnek is minősülhet.

Budapest, 2021. február 18.

Üdvözlettel: Dr. Kovács Kázmér

MÜK Szakmai Bizottság elnöke”

Kerülje a kontárokat, a törvényszegőket, csak valódi és jogosult szakember közreműködésével tegyen jognyilatkozatot, fizessen foglalót és válasszon már az elején saját ügyvédet az adás-vétel lebonyolításához! Ne írjon alá a megtekintési nyilatkozaton kívül semmit ügyvédje nélkül!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Előszerződés, vételi ajánlat, vételi szándéknyilatkozat

Gyakori, hogy Megbízók azzal keresnek meg, hogy adásvételi szerződést kívánnak kötni egy ingatlanra, azonban az eladóval történő tárgyalások már igencsak előre haladtak és foglaló átadása is megtörtént, anélkül, hogy a felek részleteiben megegyeztek volna a lényegi feltételekben, fizetési ütemezésben, határidőben, birtokba adásban stb. Előszerződésről akkor beszélünk, ha a felek abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek, és megállapítják e szerződés lényeges feltételeit. Ingatlan adásvételére vonatkozó előszerződéssel a vevő még nem szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát. Az előszerződésben a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy meghatározott feltételekkel egy későbbi időpontban kötnek majd adásvételi szerződést. Az előszerződés minél részletesebb kidolgozása azért fontos, mert önkéntes jogkövetés -azaz a végleges szerződés megkötésének – hiányában a benne foglalt feltételek szerint a bíróság a szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja.Fontos lenne, hogy az ilyen jelentős ügyletek megkötése előtt jogvégzett és célirányosan elsajátított ismeretekkel és gyakorlattal rendelkező szakemberrel – lehetőleg ügyvéddel – konzultáljunk, mielőtt bármilyen lépést teszünk, amelyre később könnyen ráfázhatunk. Itt hívom fel a figyelmet arra, hogy az ingatlanos ügynökök – tapasztalataim szerint – sajnos ritkán ütik meg az a tudásszintet, amely nélkülözhetetlen a gördülékeny ügymenethez. Különösen jól nézzük át az általuk blankettaként alkalmazott „Vételi szándéknyilatkozat” vagy „Vételi ajánlat” megnevezésű formanyomtatványokat, ilyen okirat alkalmazása esetén ragaszkodjunk részletek minél teljesebb körű rögzítésére, valamint jobb híján pedig legalább fenntartással kezeljük az általuk ajánlott ügyvéd közreműködését, de a legbiztosabb, ha magunk választunk ügyvédet saját tapasztalataink -, avagy családtagjaink, barátaink megalapozott ajánlása alapján.

Az ügyvéd folytathat ingatlanközvetítői tevékenységet, ugyanakkor fordítva – a gyakorlatban tapasztalt látszat ellenére – ez már nem igaz, az ingatlanközvetítő nem folytathatja az ügyvédi törvényben felsorolt tevékenység egyikét sem! Az ügyvédi tevékenység – az ingatlanjogban – többek között a jogi tanácsadás, az okiratszerkesztés, az okirat ellenjegyzése és a földhivatal előtti képviselet. A fentiekből következően az ingatlanközvetítők NEM jogosultak az ügyletek lebonyolításához szükséges, eladó és vevő közötti bármilyen kötelem létrehozására, azaz okirat megszerkesztésére, „kitöltésére” stb., így különösen az általuk gyakran alkalmazott ún. vételi ajánlat +elfogadás, „foglalós okirat”, előszerződés, letéti okirat stb. készítésére, továbbá pénzletét (tipikusan: foglaló, óvadék) átvételére. Ez azért fontos, mert ha kellő körültekintés nélkül jön létre ajánlati kötöttség eladó és vevő között, abból nem kívánt esetben jelentős félreértések adódhatnak. Egy ingatlan vásárlásnak számos olyan apró buktatója lehet, amelyre egy felnőttképzési rendszerben abszolvált néhány hónapos tanfolyam nem készítheti fel ilyen mélységben a jelölteket. „Caveat vendor et emptor! – Óvakodjék az eladó és a vevő! Ingatlanvásárlás előtt forduljon ingatlanjogban jártas #ügyvéd – hez!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Ingatlan adásvétel, távollévők közötti szerződéskötés

SZERZŐDÉSKÖTÉS TÁVAZONOSÍTÁSSAL ÉS TÁVALÁÍRÁSSAL

A járványügyi helyzetre tekintettel különösen felértékelődött, hogy az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Üttv.) szerint lehetőség van távollévők közötti szerződéskötésre, ügyintézésre, amely Skype-on történő távazonosításból, ún. „távelőttemezésből” (távaláírásból vagy aláírásnak videótelefonon történő elismeréséből) állhat. Ezt a lehetőséget összekapcsolva postai szolgáltatással és banki fizetési teljesítéssel a teljes szerződéskötési ügymenet megtörténhet személyes kontaktus nélkül. Gyakori eset az is, ha az eladó tartósan külföldön tartózkodik és nem tud vagy nem szeretbe haza utazni a szerződéskötésre, az egyik legkézenfekvőbb megoldás ebben az esetben is a távazonosítás.

Igény esetén állok rendelkezésre!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd