TÁJÉKOZTATÁS  INGATLANRA VONATKOZÓ JOGÜGYLETHEZ

1.               Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés megkötése előtt (!) a feleknek saját érdekükben javasolt az ingatlant mindenre kiterjedően szakemberekkel megvizsgáltatni, így az épületet statikus mérnökkel, épületgépészeti – és villanyszerelő/szakértővel, az építési telket a beépíthetőség szempontjából is építésszel/szakértővel/földmérő mérnökkel, annak érdekében, hogy az ingatlan esetleges hibáit, hiányosságait, célnak megfelelő alkalmatlanságát kizárják és a későbbi jogvitát elkerüljék. Az ügyvéd e tekintetben nem minősül szakembernek!

2.              Különösen építési teleknél, lakóháznál, zárkerti és külterüketi ingatlanoknál elengedhetetlen a helyi építési szabályzat és szabályozási terv, OTÉK és a Balaton törvény ismerete, hiszen az övezeti besorolás meghatározza az ingatlannal kapcsolatos lehetőségeket, egyes esetekben egy látszólag kedvező ingatlan vonatkozásában is kiderülhetnek olyan kritériumok, amelynél fogva az mégsem alkalmas a vevői célok megvalósítására (pl. bővítési lehetőség kizárása, kedvezőtlen besorolás és megkötések, rendeltetési funkciók kötöttsége és rendeltetési egységek korlátozása)

3. Figyelemmel arra, hogy az épületekre vonatkozó energetikai tanúsítvány az épületek energiafelhasználásáról, szigeteléséről, esetleges párának, nedvességnek kitettségéről fontos adatokat tartalmaz, ezért a tanúsítványt akkor is javasolt elkészíttetni, amikor azt a törvény nem írja elő kötelezően. Az energetikai tanúsítványt a szerződéskötés előtt gondosan tanulmányozzák át, és/vagy szakértővel nézessék meg. Az energetikai tanúsítvány elkészíttetése az ellenérték fejében átruházó fél kötelessége, azonban azt a másik fél is jogosult a saját költségén megcsináltatni.

4.               Az összekötő és felhasználói berendezésekről, valamint a potenciálisan robbanásveszélyes közegben működő villamos berendezésekről és védelmi rendszerekről szóló 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 1. melléklet „Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat” 1.13.2. f) pontja értelmében minden bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén felülvizsgálat végzendő, amennyiben a bérbeadás, illetve a tulajdonosváltás időpontjához képest 6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum (minősítő irat) nem áll rendelkezésre!

5.              Tulajdonosváltáskor, az arra irányuló szerződés megkötése előtt, a megbízóknak, saját érdekükben javasolt az ingatlan gépészeti rendszereinek, ivóvíz és lefolyórendszerének, továbbá füstelvezető kéményeinek, gáz üzemű berendezéseinek, klímaberendezéseinek és fűtőberendezéseinek a felülvizsgálatát elvégeztetniük.

6.               Az ingatlan birtokba vételekor a közműszolgáltatók mérőóráinak az átadó és az átvevő együttes jelenlétében való leolvasása (jegyzőkönyvezése) és a mérőórák plombáinak sértetlenségének szakember általi ellenőriztetése mindkét fél elemi érdeke a későbbi jogviták elkerülése érdekében.

7.               Az ingatlanon található felépítmény építési engedélyeztetési, használatba vételi engedélyeztetési iratainak, engedélyei meglétének ellenőrzése a saját érdekük, azok hiánya, vagy nem megfelelősége építésügyi bírságot, fennmaradási engedély iránti eljárást, vagy bontásra kötelezési eljárást vonhat maga után. Ugyanígy megbízók érdeke, hogy az ingatlan valóságban fellelhető állapota megegyezzen az ingatlan-nyilvántartási térképen és a tulajdoni lapon szereplő állapottal. Amennyiben a valóságos állapot nem egyezik meg az ingatlan-nyilvántartási térképen és/vagy tulajdoni lapon feltüntetettekkel, az az ingatlan- nyilvántartás (térkép és/vagy tulajdoni lap) kiigazítása iránti kötelezettséget vonhatja maga után. Kiemelten fontos, hogy az ingatlan ingatlan- nyilvántartási állapota megegyezzen a valóságos állapottal, illetve, hogy az ingatlan építési -, használatba vételi engedélyei rendben legyenek, valamint az ingatlan közművei engedélyezettek legyenek, a közműórák hitelesítései érvényesek, plombái sértetlenek legyenek. Abban az esetben, ha az ingatlanra bármilyen támogatást, kölcsönt, vagy hitelt kívánnak megbízók igénybe venni a fentiekben írtak elengedhetetlenek, amennyiben az ingatlan-nyilvántartási adatok nem egyeznek meg a valóságban fellelhető állapottal, ez esetben az értékbecslő nem fogja hitelezhetőnek minősíteni.

8.         A fővárosi és megyei kormányhivatalokról, valamint a fővárosi és megyei kormányhivatalok kialakításával és a területi integrációval összefüggő törvénymódosításokról szóló 2010. évi CXXVI. törvény 20/P. §-a szerint az adatváltozás-kezelési szolgáltatás részeként az adatváltozás-kezelési szolgáltató biztosítja az online adatváltozás-bejelentési szolgáltatást és az online felhasználóváltozás-bejelentési szolgáltatást. Az adatváltozás-kezelési szolgáltatás ügyfél általi igénybevételének feltétele az Eüsztv. szerinti, a Kormány által kötelezően biztosított valamely elektronikus azonosítási szolgáltatás igénybevétele, és e szolgáltatáshoz kapcsolódó biztonságos kézbesítési szolgáltatáshoz kapcsolódó tárhely, és az adatváltozás-kezelési szolgáltatónál történő regisztráció  elektronikus azonosítást követően elektronikus kapcsolattartás útján vagy a kormányablakban, személyesen. Az online, ügyfélkapus adatváltozás-kezelési szolgáltatás online elérhetősége: https:// e-bejelento.gov.hu/ .”

9.       A hatályos adó- és illetékjogszabályok szerint Eladó(k)nak a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény szerint az Ingatlan átruházásából származó jövedelme után az 59-64. § szerint számítottan  15 %-os mértékű személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettsége áll(hat) fenn. Ha az ügyvéd a megbízás keretében adótanácsadást nem vállal, úgy Eladónak az adásvételi szerződés tárgyát képező Ingatlan értékesítésével kapcsolatban felmerülő adókötelezettség teljesítése során – az adójogi illetékességet figyelembe véve – önállóan, saját felelősségére szükséges eljárnia. Ez esetben Eladónak e körben lehetősége van adótanácsadó igénybevételére. Vevő(k)nek az Illetékről szóló 1990. évi XCIII. törvény III. fejezete alapján – főszabályként – 4 %-os mértékű visszterhes vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettségük keletkezik, amelyet az adóhatóság fizetési meghagyásban állapít meg, melyet Vevők a NAV illetékszámlájára kötelesek megfizetni.  Vevők  – amennyiben illetékkedvezményt/illetékmentességet kívánnak érvényesíteni – , úgy azt az erre rendszeresített B400 megnevezésű nyomtatványon kötelesek megjelölni. A NAV a szerződésben rögzített vételárat, illetőleg a B400 nyomtatványon feltüntetett értéket nem köteles figyelembe venni, attól eltérhet, az ingatlan vonatkozásában helyszíni szemlét tarthat és forgalmi értéket állapíthat meg!

Az ügyvéd a fentiek elmulasztásából eredő esetleges károk vonatkozásában semmilyen felelősséget nem köteles vállalni!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd