Ingatlan adás-vétel folyamata

Milyen szakaszokból áll össze egy ingatlanügylet?

? szerződő felek azonosítása

Igazolványok bekérése személyesen vagy e-mail útján

Személy és okmányellenőrzés az ún. JÜB rendszeren keresztül

Jogi személy cégkivonatának beszerzése, képviselő személyének ellenőrzése

Cél: hamis igazolványok, “lakásmaffia”kiszűrése

? az ingatlan beazonosítása

tulajdoni lap, térkép másolat, e-közmű kivonat, szabályozási tervlap + HÉSZ, alapító okirat +SZMSZ, tervrajzok + engedélyek, energetikai tanúsítvány, terhek összegéről szóló igazolás stb. beszerzése, megismerése, elemzése

Cél: az ingatlanügylet buktatóinak kizárása

? konzultáció a felekkel

Vevővel avagy eladóval és vevővel együttesen

Cél: megállapodás létrehozása, illetve a laikus felek elképzeléseinek korrigálása a jogszabályok és a logika mentén. Akadályok es teendők ismertetése. Adó -, és illeték tájékoztatást kapnak a felek.

? szerződéstervezet és egyéb okiratok elkészítése

A beszerzett adatok, infók és a felek megállapodása alapján okirat tervezetek készülnek, amelyekre a felek észrevételt, javaslatot tehetnek.

Cél: a szerződés aláírásnak zökkenőmentesítése, esetleges hibák javítása

? szerződéskötés és földhivatali benyújtás/bejegyzés

A felek aláírják az okiratokat, amelyeket az ügyvéd ellenjegyzéssel lát el és össze készített módon benyújt/elpostáz a földhivatalba. Foglaló teljesítése, banki ügyintézés. Azonnali teljesítés esetén tulajdonjog bejegyzés, egyéb esetben a kérelem függőben tartása, utóbbi esetben a teljes vételár megfizetése esetén újabb földhivatali ügyintézés. Felek értesítése a postán érkező földhivatali határozatról, ügyletzárás.

Mennyi időt vesz igénybe egy adásvétel lebonyolítása az ügyvéd oldaláról, mit tartalmaz az ügyvédi munkadíj?

🔘 szerződés előtti konzultáció 

időpont egyeztetés, Vevővel, utána pedig eladóval és vevővel együttesen történő találkozó (távol lévők között Skypeon) 

Célja: megbízás tisztázása, költségek, adó és illeték, buktatók feltárása, teendők megbeszélése, megállapodás létrehozása 

Időtartama: átlag 1-2 óra 

🔘 okiratok elkészítése, megküldése

Időtartama: bonyolultságtól függően 1-3 óra között 

🔘 JÜB, tulajdoni lap/térképmásolat lekérés, szerződéskötés

időtartama: 0.5-1.5 óra között 

🔘 földhivatali ügyintézés 

Jelenleg papír alapon történik, banki ügyletek miatt legtöbbször személyesen, utazás, okirat érkeztetés, pénztár  

Időtartam: 1 óra 

🔘 banki folyamatban segítségnyújtás birtokátadásban történő közreműködés, földhivatali határozat megküldése, NAV eljárásra történő kioktatás (SZJA és illeték), ügyletzárás

Időtartam: 1 óra 

Melyek lehetnek egy ingatlanügylet ügyvédi munkadíját meghatározó – az ingatlannal és a felekkel kapcsolatos – tényezők?

  • az ingatlan értéke
  • az ingatlan jellege (lakás, lakóház, építési telek, zártkert, termőföld stb.)
  • szerződő felek száma, rendelkezésre állása
  • szerződő felek személyes közreműködése, cselekvőképessége (meghatalmazás, kiskorúság, gondnokoltság)
  • az ingatlan jogi körülményei (rendezetlenség, terheltség, zálogjogok, végrehajtás, haszonélvezet stb.)
  • előszerződés szükségessége
  • új építésű ingatlannal kapcsolatos ügyvitel
  • a vételár teljesítésének módja, ütemezése (azonnal vagy halasztott teljesítés)
  • ügyvédi letét igénybevétele
  • lakástakarékkal, banki hitellel, CSOK-kal kapcsolatos finanszírozás
  • szerződés módosításával kapcsolatos utómunka
  • távazonosítás, távellenjegyzés
  • szerződéskötés helye, ideje
  • hatósági, pénzintézet jóváhagyása (gyámhivatal, mezőgazdasági igazgatási szerv döntése stb.)
  • minimumdíj alkalmazása

Melyek lehetnek egy ingatlanügylet ügyvédi munkadíját meghatározó – az ügyvéd személyes körülményeiben rejlő – tényezők?

🔘 szabad ügyvédválasztás – díjmegállapodás szabadsága 

Ügyvédet mindenki szabadon választhat, senki sem köteles fizetőként eladó, vállalkozó, Ingatlaniroda stb. ügyvédjéhez fordulni. Nincs hatósági ár, az ügyvéd és az  ügyfél meg tudnak állapodni az ügy ismeretében a díjról, költségekről.

🔘 ÁFA, azaz + 27%

Kevesen tudják, hogy az ügyvédi szolgáltatás TÁRGYÁNÀL fogva ÁFA köteles, legfeljebb bizonyos bevétel határig az ALANY lehet mentes. Itt a fogyasztó rögtön találhat  akár +/- 27 % díjkülönbséget, ha nem Áfás ügyvédet biz meg!

🔘 ~ 30 % közteher 

Működési formától függően ügyvédi irodaként az ügyvéd a TAO tv., avagy a KIVA  hatálya alá -, míg egyéni ügyvédként (egyéni vállalkozóként) az átalányadó vagy a vállalkozói SZJA szabályok és a helyi iparűzési adó  hatálya alá tartozhat. Az adó és közteher terhelés kb 30% körüli.

🔘 Működési költségek (kötelező)

Ezek közé tartozik az irodavásárlás törlesztőrészlete avagy a bérleti díj és rezsi, kötelező kamarai díj és biztosítási díj, letéti számla díja, eszközök és szoftverek díja, telefon-internet szolgáltatás díja, irodabútorok, irodaeszközök (kellékek) díja.

🔘 Működési költségek (opcionális)

Ide sorolható az alkalmazott(ak) munkabére, járulékai, banki költségek, könyvelő díj, jogtár díj, marketing díjak, honlap és egy ügyvédi felületek fenntartási költségei (domain, tárhely stb.)

A működési költségek összeségében a bevétel 20-40%(!!!!) – át is elérhetik.

Dr. Egyed Zoltán ügyvéd – #balatoniügyvéd

Ingatlan adásvételi szerződéshez szükséges dokumentumok

Felmerülhet a kérdés – különösen az első ingatlant vásárló ügyfelekben -, hogy milyen dokumentumokra, információkra, adatokra stb. van szükség, ha ingatlant szeretnénk vásárolni, illetőleg ingatlant szeretnénk eladni?

A személyi oldalról nézve rendelkezésre kell állnia:

  • az összes érintett fél érvényes személyi -, lakcím és adóigazolványának, vagylagosan vezetői engedély, illetve útlevél is megfelelő lehet. Mindezekre pénzmosási és ügyletbiztonsági okokból van szükség, ezek alapján azonosítja az ügyvéd a feleket, illetve ellenőrzi a személyazonosságukat a JÜB rendszer segítségével
  • aki képviselő útján (meghatalmazottal) jár el az adásvétel során, annak az okiratszerkesztő ügyvéd rendelkezésére kell bocsátania a megfelelő alakisággal és tartalommal készült meghatalmazást, gondnokkirendelő határozatot
  • ha bármely oldalon jogi személy a szerződő fél, úgy a képviselő aláírás-mintája, aláírási címpéldánya is rendelkezésre kell álljon.
  • amennyiben elhunyt személy valamilyen joga is terheli az ingatlant, úgy az ilyen személy halotti anyakönyvi kivonata is becsatolandó
  • elővásárlási jog fennállta esetén előfordul, hogy az eladó folytatja le a nyilatkoztatást, amelynek eredményét – az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat – szintén át kell adni az ügyvédnek
  • ide tartozik még az eladói minőségükben eljáró felek bankszámlaszáma, illetőleg a szerződő felek elérhetőségei (e-mail cím, telefonszám)
  • ha a vétel tárgya termőföld, úgy abban az esetben a vevő földműves bejegyzéséről szóló határozata, a NAK-nál vezetett nyilvántartási száma is rögzítendő az adásvételi szerződésben, sőt további okiratok, igazolások is indokolttá válhatnak az elővásárlási jog ranghelyétől függően
  • illetékkedvezmény érvényesítéséhez a korábbi adásvételi szerződés másolatát is meg kell küldeni az ügyvédnek.

A tárgyi (ingatlan) oldalt megvizsgálva:

  • elkerülhetetlenül szükséges az ingatlan helyrajzi számának pontos meghatározása, illetőleg az az alapján ügyfelek számára is nyitva álló módon – ügyfélkapun keresztül – letölthető tulajdoni lap tartalmának ismerete
  • a tulajdoni lap mellett nyomós érvek szólhatnak a térképmásolat, illetve az e-közmű oldal információinak megtekintése mellett
  • a buktatók és a rejtett költségek elkerülése érdekében eladók által beszerzendőek még társasházi ingatlan esetén a társasházi alapdokumentumok (alapító okirat, szervezeti-működési szabályzat, közgyűlési határozat stb.), közös képviselőnek a közös költséggel kapcsolatos nyilatkozata (ún. 0-ás igazolás)
  • bizonyos típusú ingatlanok esetében érdemes áttanulmányozni az ingatlanra vonatkozó helyi építési szabályzatot, szabályozási tervlapokat
  • ha jelzálogjoggal, végrehajtási joggal terhelt ingatlan az adásvétel tárgya, úgy az eladói oldal többnyire személyesen jár el a törléshez szükséges igazolások beszerzése érdekében, amelyeket az okiratszerkesztő ügyvéd rendelkezésére kell bocsátani
  • eladói oldalon felmerülő költség az ingatlan energetikai tanúsítványa, amelyet a szerződéskötéskor át kell adni a vevői oldal részére
  • osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanrész értékesítése esetén a tulajdonostársak között létrejött használati rendet tartalmazó használati megosztásról szóló okirat és mellékletei, adott esetben az erről szóló bírósági ítélet is átadandó az ügyvéd és a vevői oldal részére.
  • épülettel bíró ingatlan esetén az építészeti tervdokumentációnak, földmérési vázrajzoknak és építéshatósági okiratoknak is a leendő tulajdonoshoz kell kerülnie
  • új vagy újszerű ingatlanok esetén a jótállási jegyek, tanúsítványok se maradjanak el
  • az ingatlannal kapcsolatos esetleges korábbi perek iratainak másolatát is célszerű átadni.
  • építési telek esetében a közművesítéssel kapcsolatos közműfejlesztési hozzájárulás teljesítésének igazolása is felmerülhet
  • ha az ingatlan bérlő használja, úgy a bérleti szerződés ismerete is fontos a vevői oldal számára.

Amennyiben ingatant adna el, venne, úgy várom megkeresését!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Ingatlan adás-vételi tájékoztató

  TÁJÉKOZTATÁS  INGATLANRA VONATKOZÓ JOGÜGYLETHEZ

1.               Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés megkötése előtt (!) a feleknek saját érdekükben javasolt az ingatlant mindenre kiterjedően szakemberekkel megvizsgáltatni, így az épületet statikus mérnökkel, épületgépészeti – és villanyszerelő/szakértővel, az építési telket a beépíthetőség szempontjából is építésszel/szakértővel/földmérő mérnökkel, annak érdekében, hogy az ingatlan esetleges hibáit, hiányosságait, célnak megfelelő alkalmatlanságát kizárják és a későbbi jogvitát elkerüljék. Az ügyvéd e tekintetben nem minősül szakembernek!

2.              Különösen építési teleknél, lakóháznál, zárkerti és külterüketi ingatlanoknál elengedhetetlen a helyi építési szabályzat és szabályozási terv ismerete, hiszen az övezeti besorolás meghatározza az ingatlannal kapcsolatos lehetőségeket, egyes esetekben egy látszólag kedvező ingatlan vonatkozásában is kiderülhetnek olyan kritériumok, amelynél fogva az mégsem alkalmas a vevői célok megvalósítására (pl. bővítési lehetőség kizárása, kedvezőtlen besorolás és megkötések, rendeltetési funkciók kötöttsége és rendeltetési egységek korlátozása)

3. Figyelemmel arra, hogy az épületekre vonatkozó energetikai tanúsítvány az épületek energiafelhasználásáról, szigeteléséről, esetleges párának, nedvességnek kitettségéről fontos adatokat tartalmaz, ezért a tanúsítványt akkor is javasolt elkészíttetni, amikor azt a törvény nem írja elő kötelezően. Az energetikai tanúsítványt a szerződéskötés előtt gondosan tanulmányozzák át, és/vagy szakértővel nézessék meg. Az energetikai tanúsítvány elkészíttetése az ellenérték fejében átruházó fél kötelessége, azonban azt a másik fél is jogosult a saját költségén megcsináltatni.

4.               Az összekötő és felhasználói berendezésekről, valamint a potenciálisan robbanásveszélyes közegben működő villamos berendezésekről és védelmi rendszerekről szóló 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 1. melléklet 1.13.2. fb) ponttal összefüggésben a bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén felülvizsgálat végzendő. Az 1. melléklet 1.13.3. pontja szerint a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén a villamos biztonsági felülvizsgálat akkor hagyható el, ha a következő két feltétel együttesen teljesül: a) fázisonként 32 A-nél nem nagyobb névleges áramerősségű túláramvédelem van, és b) 30 mA-nél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval védettek a felhasználói berendezések.

5.              Tulajdonosváltáskor, az arra irányuló szerződés megkötése előtt, a megbízóknak, saját érdekükben javasolt az ingatlan gépészeti rendszereinek, ivóvíz és lefolyórendszerének, továbbá füstelvezető kéményeinek, gáz üzemű berendezéseinek, klímaberendezéseinek és fűtőberendezéseinek a felülvizsgálatát elvégeztetniük.

6.               Az ingatlan birtokba vételekor a közműszolgáltatók mérőóráinak az átadó és az átvevő együttes jelenlétében való leolvasása (jegyzőkönyvezése) és a mérőórák plombáinak sértetlenségének szakember általi ellenőriztetése mindkét fél elemi érdeke a későbbi jogviták elkerülése érdekében.

7.               Az ingatlanon található felépítmény építési engedélyeztetési, használatba vételi engedélyeztetési iratainak, engedélyei meglétének ellenőrzése a saját érdekük, azok hiánya, vagy nem megfelelősége építésügyi bírságot, fennmaradási engedély iránti eljárást, vagy bontásra kötelezési eljárást vonhat maga után. Ugyanígy megbízók érdeke, hogy az ingatlan valóságban fellelhető állapota megegyezzen az ingatlan-nyilvántartási térképen és a tulajdoni lapon szereplő állapottal. Amennyiben a valóságos állapot nem egyezik meg az ingatlan-nyilvántartási térképen és/vagy tulajdoni lapon feltüntetettekkel, az az ingatlan- nyilvántartás (térkép és/vagy tulajdoni lap) kiigazítása iránti kötelezettséget vonhatja maga után. Kiemelten fontos, hogy az ingatlan ingatlan- nyilvántartási állapota megegyezzen a valóságos állapottal, illetve, hogy az ingatlan építési -, használatba vételi engedélyei rendben legyenek, valamint az ingatlan közművei engedélyezettek legyenek, a közműórák hitelesítései érvényesek, plombái sértetlenek legyenek. Abban az esetben, ha az ingatlanra bármilyen támogatást, kölcsönt, vagy hitelt kívánnak megbízók igénybe venni a fentiekben írtak elengedhetetlenek, amennyiben az ingatlan-nyilvántartási adatok nem egyeznek meg a valóságban fellelhető állapottal, ez esetben az értékbecslő nem fogja hitelezhetőnek minősíteni.

8.         A fővárosi és megyei kormányhivatalokról, valamint a fővárosi és megyei kormányhivatalok kialakításával és a területi integrációval összefüggő törvénymódosításokról szóló 2010. évi CXXVI. törvény 20/P. §-a szerint az adatváltozás-kezelési szolgáltatás részeként az adatváltozás-kezelési szolgáltató biztosítja az online adatváltozás-bejelentési szolgáltatást és az online felhasználóváltozás-bejelentési szolgáltatást. Az adatváltozás-kezelési szolgáltatás ügyfél általi igénybevételének feltétele az Eüsztv. szerinti, a Kormány által kötelezően biztosított valamely elektronikus azonosítási szolgáltatás igénybevétele, és e szolgáltatáshoz kapcsolódó biztonságos kézbesítési szolgáltatáshoz kapcsolódó tárhely, és az adatváltozás-kezelési szolgáltatónál történő regisztráció  elektronikus azonosítást követően elektronikus kapcsolattartás útján vagy a kormányablakban, személyesen. Az online, ügyfélkapus adatváltozás-kezelési szolgáltatás online elérhetősége: https:// e-bejelento.gov.hu/ .”

9.       A hatályos adó- és illetékjogszabályok szerint Eladó(k)nak a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény szerint az Ingatlan átruházásából származó jövedelme után az 59-64. § szerint számítottan  15 %-os mértékű személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettsége áll(hat) fenn. Ha az ügyvéd a megbízás keretében adótanácsadást nem vállal, úgy Eladónak az adásvételi szerződés tárgyát képező Ingatlan értékesítésével kapcsolatban felmerülő adókötelezettség teljesítése során – az adójogi illetékességet figyelembe véve – önállóan, saját felelősségére szükséges eljárnia. Ez esetben Eladónak e körben lehetősége van adótanácsadó igénybevételére. Vevő(k)nek az Illetékről szóló 1990. évi XCIII. törvény III. fejezete alapján – főszabályként – 4 %-os mértékű visszterhes vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettségük keletkezik, amelyet az adóhatóság fizetési meghagyásban állapít meg, melyet Vevők a NAV illetékszámlájára kötelesek megfizetni.  Vevők  – amennyiben illetékkedvezményt/illetékmentességet kívánnak érvényesíteni, úgy azt az erre rendszeresített B400 megnevezésű nyomtatványon kötelesek megjelölni. A NAV a szerződésben rögzített vételárat, illetőleg a B400 nyomtatványon feltüntetett értéket nem köteles figyelembe venni, attól eltérhet, az ingatlan vonatkozásában helyszíni szemlét tarthat és forgalmi értéket állapíthat meg!

Az ügyvéd a fentiek elmulasztásából eredő esetleges károk vonatkozásában semmilyen felelősséget nem köteles vállalni!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Theme: Elation by Kaira.
Cape Town, South Africa