Ingatlanból való költözés és ingatlan értékesítés CSOK esetén

Mi a teendő abban az esetben, ha a korábban CSOK-kal vásárolt ingatlanotokat eladnátok, s venni szeretnétek egy új ingatlant?

Az állami támogatás erejéig az érintett, tulajdonotokat képező ingatlanra a Magyar Állam javára jelzálogjog került bejegyzésre, az annak biztosítására feljegyzett elidegenítési és terhelési tilalommal egyidejűleg. Ez annyit jelent számotokra, hogy a Magyar Állam kifejezett írásbeli hozzájárulása nélkül nem tudjátok eladni a CSOK-kal támogatott és tulajdonotokat képező ingatlant.  Egyébként a szerződésben CSOK támogatottként vállalnotok kellett azt is, hogy 10 évig életvitel-szerűen fogtok a megvásárolt ingatlanban élni.

Abban az esetben tehát, ha CSOK-kal vásároltatok ingatlant és eladnátok, úgy érdemes az új lakások építéséhez, vásárlásához kapcsolódó lakáscélú támogatásról szóló 16/2016. (II. 10.) Korm. rendelet és a használt lakás vásárlásához, bővítéséhez igényelhető családi otthonteremtési kedvezményről szóló 17/2016. (II. 10.) Korm. rendelet vonatkozó rendelkezéseit átolvasni.

Az előző bekezdésben megjelölt rendeletekben foglaltak szerint, ha eladásra kerülne a családi otthonteremtési kedvezménnyel (CSOK) támogatott ingatlanotok, úgy az annak eladásáról szóló adásvételi szerződéseteket 30 napon belül vagy kötelesek vagytok becsatolni a Kormányhivatalhoz („bejelentés az eladásról”).

Abban az esetben, ha nem „viszitek át” a már korábban felvett CSOK támogatást a megvásárlásra kerülő  ingatlanra, a támogatást kötelesek lesztek visszafizetni a jogosult részére. Azonban, ha kicsúsznátok a rendelkezésre álló 30 napos bejelentési határidőből,  – melyet egyébként az adásvételi szerződés megkötésétől kell számítani -,  úgy a szerződéskötés napjától számítottan meg kell majd fizetnetek a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerinti késedelmi kamatot is, a CSOK eredeti tőkeösszegének visszafizetésén túlmenően.

Ahhoz, hogy a CSOK-ot tovább tudjátok vinni az új ingatlanra, az adott ingatlant meg kell hogy vásároljátok, de nem elegendő a saját részre történő vásárlás, mivel az ingatlan azoknak a nevére kell hogy kerüljön, akik a CSOK támogatást felvették korábban. A vétel megvalósulhat úgyis, ha a CSOK-kal támogatott ingatlant eladjátok, s újat vásároltok, vagy akár csereszerződés útján is. Ezzel kapcsolatos további részletszabályokat a fenti rendeletek tartalmaznak. Bizonyos feltételek fennállása esetén a rendeletek kötelezővé tehetik a folyósított CSOK támogatás összegének a Magyar Államkincstárnál történtő letétbe helyezését is. A CSOK-kal kapcsolatos rendeletek három esetben biztosítanak lehetőséget arra, hogy a CSOK támogatás összegét NE kelljen letétbe helyezni a Magyar Államkincstárnál, ezek pedig az alábbiak:

– csereszerződés

– először a vétel, majd aztán az eladás

– először az eladás, majd 60 napon belül vétel.

Azonban ezekben az esetekben is figyelnetek kell a bejelentési határidőkre, azokat nem mulaszthatjátok el!

Érdemes ingatlanjogban jártas ügyvédet megbíznotok az ügylet(ek) lebonyolításával!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Ingatlan adás-vételi tájékoztató

  TÁJÉKOZTATÁS  INGATLANRA VONATKOZÓ JOGÜGYLETHEZ

1.               Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés megkötése előtt (!) a feleknek saját érdekükben javasolt az ingatlant mindenre kiterjedően szakemberekkel megvizsgáltatni, így az épületet statikus mérnökkel, épületgépészeti – és villanyszerelő/szakértővel, az építési telket a beépíthetőség szempontjából is építésszel/szakértővel/földmérő mérnökkel, annak érdekében, hogy az ingatlan esetleges hibáit, hiányosságait, célnak megfelelő alkalmatlanságát kizárják és a későbbi jogvitát elkerüljék. Az ügyvéd e tekintetben nem minősül szakembernek!

2.              Különösen építési teleknél, lakóháznál, zárkerti és külterüketi ingatlanoknál elengedhetetlen a helyi építési szabályzat és szabályozási terv ismerete, hiszen az övezeti besorolás meghatározza az ingatlannal kapcsolatos lehetőségeket, egyes esetekben egy látszólag kedvező ingatlan vonatkozásában is kiderülhetnek olyan kritériumok, amelynél fogva az mégsem alkalmas a vevői célok megvalósítására (pl. bővítési lehetőség kizárása, kedvezőtlen besorolás és megkötések, rendeltetési funkciók kötöttsége és rendeltetési egységek korlátozása)

3. Figyelemmel arra, hogy az épületekre vonatkozó energetikai tanúsítvány az épületek energiafelhasználásáról, szigeteléséről, esetleges párának, nedvességnek kitettségéről fontos adatokat tartalmaz, ezért a tanúsítványt akkor is javasolt elkészíttetni, amikor azt a törvény nem írja elő kötelezően. Az energetikai tanúsítványt a szerződéskötés előtt gondosan tanulmányozzák át, és/vagy szakértővel nézessék meg. Az energetikai tanúsítvány elkészíttetése az ellenérték fejében átruházó fél kötelessége, azonban azt a másik fél is jogosult a saját költségén megcsináltatni.

4.               Az összekötő és felhasználói berendezésekről, valamint a potenciálisan robbanásveszélyes közegben működő villamos berendezésekről és védelmi rendszerekről szóló 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 1. melléklet 1.13.2. fb) ponttal összefüggésben a bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén felülvizsgálat végzendő. Az 1. melléklet 1.13.3. pontja szerint a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén a villamos biztonsági felülvizsgálat akkor hagyható el, ha a következő két feltétel együttesen teljesül: a) fázisonként 32 A-nél nem nagyobb névleges áramerősségű túláramvédelem van, és b) 30 mA-nél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval védettek a felhasználói berendezések.

5.              Tulajdonosváltáskor, az arra irányuló szerződés megkötése előtt, a megbízóknak, saját érdekükben javasolt az ingatlan gépészeti rendszereinek, ivóvíz és lefolyórendszerének, továbbá füstelvezető kéményeinek, gáz üzemű berendezéseinek, klímaberendezéseinek és fűtőberendezéseinek a felülvizsgálatát elvégeztetniük.

6.               Az ingatlan birtokba vételekor a közműszolgáltatók mérőóráinak az átadó és az átvevő együttes jelenlétében való leolvasása (jegyzőkönyvezése) és a mérőórák plombáinak sértetlenségének szakember általi ellenőriztetése mindkét fél elemi érdeke a későbbi jogviták elkerülése érdekében.

7.               Az ingatlanon található felépítmény építési engedélyeztetési, használatba vételi engedélyeztetési iratainak, engedélyei meglétének ellenőrzése a saját érdekük, azok hiánya, vagy nem megfelelősége építésügyi bírságot, fennmaradási engedély iránti eljárást, vagy bontásra kötelezési eljárást vonhat maga után. Ugyanígy megbízók érdeke, hogy az ingatlan valóságban fellelhető állapota megegyezzen az ingatlan-nyilvántartási térképen és a tulajdoni lapon szereplő állapottal. Amennyiben a valóságos állapot nem egyezik meg az ingatlan-nyilvántartási térképen és/vagy tulajdoni lapon feltüntetettekkel, az az ingatlan- nyilvántartás (térkép és/vagy tulajdoni lap) kiigazítása iránti kötelezettséget vonhatja maga után. Kiemelten fontos, hogy az ingatlan ingatlan- nyilvántartási állapota megegyezzen a valóságos állapottal, illetve, hogy az ingatlan építési -, használatba vételi engedélyei rendben legyenek, valamint az ingatlan közművei engedélyezettek legyenek, a közműórák hitelesítései érvényesek, plombái sértetlenek legyenek. Abban az esetben, ha az ingatlanra bármilyen támogatást, kölcsönt, vagy hitelt kívánnak megbízók igénybe venni a fentiekben írtak elengedhetetlenek, amennyiben az ingatlan-nyilvántartási adatok nem egyeznek meg a valóságban fellelhető állapottal, ez esetben az értékbecslő nem fogja hitelezhetőnek minősíteni.

8.         A fővárosi és megyei kormányhivatalokról, valamint a fővárosi és megyei kormányhivatalok kialakításával és a területi integrációval összefüggő törvénymódosításokról szóló 2010. évi CXXVI. törvény 20/P. §-a szerint az adatváltozás-kezelési szolgáltatás részeként az adatváltozás-kezelési szolgáltató biztosítja az online adatváltozás-bejelentési szolgáltatást és az online felhasználóváltozás-bejelentési szolgáltatást. Az adatváltozás-kezelési szolgáltatás ügyfél általi igénybevételének feltétele az Eüsztv. szerinti, a Kormány által kötelezően biztosított valamely elektronikus azonosítási szolgáltatás igénybevétele, és e szolgáltatáshoz kapcsolódó biztonságos kézbesítési szolgáltatáshoz kapcsolódó tárhely, és az adatváltozás-kezelési szolgáltatónál történő regisztráció  elektronikus azonosítást követően elektronikus kapcsolattartás útján vagy a kormányablakban, személyesen. Az online, ügyfélkapus adatváltozás-kezelési szolgáltatás online elérhetősége: https:// e-bejelento.gov.hu/ .”

9.       A hatályos adó- és illetékjogszabályok szerint Eladó(k)nak a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény szerint az Ingatlan átruházásából származó jövedelme után az 59-64. § szerint számítottan  15 %-os mértékű személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettsége áll(hat) fenn. Ha az ügyvéd a megbízás keretében adótanácsadást nem vállal, úgy Eladónak az adásvételi szerződés tárgyát képező Ingatlan értékesítésével kapcsolatban felmerülő adókötelezettség teljesítése során – az adójogi illetékességet figyelembe véve – önállóan, saját felelősségére szükséges eljárnia. Ez esetben Eladónak e körben lehetősége van adótanácsadó igénybevételére. Vevő(k)nek az Illetékről szóló 1990. évi XCIII. törvény III. fejezete alapján – főszabályként – 4 %-os mértékű visszterhes vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettségük keletkezik, amelyet az adóhatóság fizetési meghagyásban állapít meg, melyet Vevők a NAV illetékszámlájára kötelesek megfizetni.  Vevők  – amennyiben illetékkedvezményt/illetékmentességet kívánnak érvényesíteni, úgy azt az erre rendszeresített B400 megnevezésű nyomtatványon kötelesek megjelölni. A NAV a szerződésben rögzített vételárat, illetőleg a B400 nyomtatványon feltüntetett értéket nem köteles figyelembe venni, attól eltérhet, az ingatlan vonatkozásában helyszíni szemlét tarthat és forgalmi értéket állapíthat meg!

Az ügyvéd a fentiek elmulasztásából eredő esetleges károk vonatkozásában semmilyen felelősséget nem köteles vállalni!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Előszerződés, vételi ajánlat, vételi szándéknyilatkozat

Gyakori, hogy Megbízók azzal keresnek meg, hogy adásvételi szerződést kívánnak kötni egy ingatlanra, azonban az eladóval történő tárgyalások már igencsak előre haladtak és foglaló átadása is megtörtént, anélkül, hogy a felek részleteiben megegyeztek volna a lényegi feltételekben, fizetési ütemezésben, határidőben, birtokba adásban stb. Előszerződésről akkor beszélünk, ha a felek abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek, és megállapítják e szerződés lényeges feltételeit. Ingatlan adásvételére vonatkozó előszerződéssel a vevő még nem szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát. Az előszerződésben a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy meghatározott feltételekkel egy későbbi időpontban kötnek majd adásvételi szerződést. Az előszerződés minél részletesebb kidolgozása azért fontos, mert önkéntes jogkövetés -azaz a végleges szerződés megkötésének – hiányában a benne foglalt feltételek szerint a bíróság a szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja.Fontos lenne, hogy az ilyen jelentős ügyletek megkötése előtt jogvégzett és célirányosan elsajátított ismeretekkel és gyakorlattal rendelkező szakemberrel – lehetőleg ügyvéddel – konzultáljunk, mielőtt bármilyen lépést teszünk, amelyre később könnyen ráfázhatunk. Itt hívom fel a figyelmet arra, hogy az ingatlanos ügynökök – tapasztalataim szerint – sajnos ritkán ütik meg az a tudásszintet, amely nélkülözhetetlen a gördülékeny ügymenethez. Különösen jól nézzük át az általuk blankettaként alkalmazott „Vételi szándéknyilatkozat” vagy „Vételi ajánlat” megnevezésű formanyomtatványokat, ilyen okirat alkalmazása esetén ragaszkodjunk részletek minél teljesebb körű rögzítésére, valamint jobb híján pedig legalább fenntartással kezeljük az általuk ajánlott ügyvéd közreműködését, de a legbiztosabb, ha magunk választunk ügyvédet saját tapasztalataink -, avagy családtagjaink, barátaink megalapozott ajánlása alapján.

Az ügyvéd folytathat ingatlanközvetítői tevékenységet, ugyanakkor fordítva – a gyakorlatban tapasztalt látszat ellenére – ez már nem igaz, az ingatlanközvetítő nem folytathatja az ügyvédi törvényben felsorolt tevékenység egyikét sem! Az ügyvédi tevékenység – az ingatlanjogban – többek között a jogi tanácsadás, az okiratszerkesztés, az okirat ellenjegyzése és a földhivatal előtti képviselet. A fentiekből következően az ingatlanközvetítők NEM jogosultak az ügyletek lebonyolításához szükséges, eladó és vevő közötti bármilyen kötelem létrehozására, azaz okirat megszerkesztésére, „kitöltésére” stb., így különösen az általuk gyakran alkalmazott ún. vételi ajánlat +elfogadás, „foglalós okirat”, előszerződés, letéti okirat stb. készítésére, továbbá pénzletét (tipikusan: foglaló, óvadék) átvételére. Ez azért fontos, mert ha kellő körültekintés nélkül jön létre ajánlati kötöttség eladó és vevő között, abból nem kívánt esetben jelentős félreértések adódhatnak. Egy ingatlan vásárlásnak számos olyan apró buktatója lehet, amelyre egy felnőttképzési rendszerben abszolvált néhány hónapos tanfolyam nem készítheti fel ilyen mélységben a jelölteket. „Caveat vendor et emptor! – Óvakodjék az eladó és a vevő! Ingatlanvásárlás előtt forduljon ingatlanjogban jártas #ügyvéd – hez!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Elővásárlási jog a földforgalomban

2014. májusa óta – főszabályként – mintegy 4 hónapos kifüggesztéssel (hirdetménnyel) kombinált hatósági jóváhagyásra irányuló eljárás során lehet megszerezni mező -, illetve erdőgazdasági hasznosítású föld (termőföld) tulajdonjogát, amely eljárás egyik kulcsfontosságú kérdése az, hogy a vevő-jelölt rendelkezik-e elővásárlási joggal a földingatlan tekintetében, és ha igen, az mely törvény, mely ranghelyén alapul, mivel a jogalkotó szigorú sorrendet állított fel, amely könnyen lehet ügydöntő tényező. A másik sorsdöntő körülmény az agrárkamarai támogatás megszerzése, és harmadikként ide kívánkozik az is, hogy az adásvételi szerződésben sem lehet súlyos hiba, amely az ügyvéd figyelmén vagy annak sajnálatos hiányán fog múlni. A fontossági sorrend azonban 1. ügyvéd 2. elővásárlási jog 3. agrárkamara.

Ennek oka, hogy a földforgalommal foglalkozó és sikerorientált ügyvédek nem csupán “íródeákként” működnek, hanem STRATÉGIÁT alkotnak, sakkszerűen végig gondolva a folyamatot a lehető legjobb pozícióból indítják az ügyfelet a versenyben. Aki nem így tesz, annak a Megbízója ihatja meg a levét, a figyelmetlenság, a sematikus gondolkodás okán a “dömpingáron” nyújtott sablonszerződések napi szinten véreznek el. Az elővásárlási jogok “versengése” különösen kiélezetté vált a Balaton-felvidéken található zártkertekben, másrészt a mezőgazdasági értelemben is jelentősséggel bíró külterületeken, ahol nem ritka, hogy egy ügyben akár 4-5 vevő-jelölt is akad. Irodánk – szerződéskötés avagy elfogadó nyilatkozat megtétele előtti konzultáció keretében – kiemelt figyelmet szentel a megfelelő mélységű tényállás felderítése, a legjobb pozíció kialakítása érdekében, amely körben javaslatokat teszünk, iratokat szereztetünk be, regisztráltatunk, adott esetben végzettség megszerzését tanácsoljuk, mindezt természetesen a törvényes keretek között a tulajdonszerzés biztosításának érdekében! E körben adásvételi szerződéseket készítünk, valamint már közzétett (mások között létrejött szerződések) vonatkozásában elfogadó jognyilatkozatokat szerkesztünk, illetőleg mindezekkel kapcsolatban mi valódi jogi képviseletet nyújtunk!

2023. július 1. óta nem kell hirdetményi úton közzétenni („kifüggeszteni”) az adásvételi szerződésbe foglalt vételi ajánlatot többek között akkor, ha az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra levő közigazgatási határú településen legalább három éve életvitelszerű lakáshasználat helyével vagy mezőgazdasági üzemközponttal rendelkező földműves vevő által a szerzést megelőzően bármikor, bármilyen jogcímen megszerzett – függetlenül ezen szerzés vagy szerzések tulajdonjogának jelen szerzéskor való fennálltától vagy már fenn nem állásától – föld összes területével együtt összesen 10 hektár területnagyságot meg nem haladó, szántó, legelő (gyep), illetve rét művelési ágban nyilvántartott, valamint erdőnek minősülő földrészletet kíván megszerezni. Ezzel egy tekintet alá esik az a földrészlet is, amely a szántó, legelő (gyep), illetve rét művelési ágú, továbbá az erdőnek minősülő alrészlet mellett kizárólag kivett megnevezésű alrészletet tartalmaz.

Amennyiben földet, zártkertet vásárolna, közzétett földadásvételre elővásárlási joggal jelentkezne és nem kíván melléfogni, úgy forduljon hozzánk bizalommal!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

kép forrása: csodalatosbalaton.hu

Theme: Elation by Kaira.
Cape Town, South Africa