Ingatlan átruházásából származó jövedelem adózása
Milyen vagyontárgyak után keletkezhet személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség?
Ingatlan: a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog, kivéve a földingatlan tulajdonosváltozása nélkül értékesített lábon álló, vagyis betakarítatlan termést és terményt, mint például a lábon álló fa. A földdel alkotórészi kapcsolatban álló dolog az, ami nem mozdítható el a földtől anélkül, hogy az állaga ne sérülne, így ingatlan például nemcsak a családi ház, hanem egy beton alapra épült, tartósan összeszerelt faház is. Azonban nem tekinthető ingatlannak a szétszerelhető faház, vagy az öltözőkabin.
Termőföld: Termőföld a mező – és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvényben meghatározott mező -, erdőgazdasági hasznosítású föld. Termőföldnek számít a föld fekvésétől – belterület vagy külterület – függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlannyilvántartásban az „Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület” jogi jelleg van feljegyezve.
Lakótelek: Lakóteleknek az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényben építési telekként meghatározott földrészletet akkor lehet tekinteni, ha arra a jog szerint lakás építhető. Lakótelekként kell figyelembe venni az ingatlan-nyilvántartásba a lakással együtt bejegyzett földrészletet, és azokat a földrészleteket is, amelyeket a lakáshoz, a lakóházhoz tartozó földhasználati jog terhel.
Lakás: az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény, valamint az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény, ha készültségi foka a szerkezetkész állapotot – elkészült és ráépített tetőszerkezet – eléri, továbbá az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten lévő lakóház.
Vagyoni értékű jog: a földhasználati jog, az ingatlanon fennálló haszonélvezet és használat, a telki szolgalom, valamint az ingatlan bérleti joga.
Mi a jövedelem és jogi értelemben mikor szerezzük meg?
Jövedelem: a magánszemély által más személytől megszerzett bevétel egésze, vagy a bevételnek e törvény szerint elismert költséggel, igazolás nélkül elismert költséggel, vagy átalányban meghatározott költséggel csökkentett része, vagy a bevétel e törvényben meghatározott hányada.
JÖVEDELEM= bevétel – költségek (megszerzésre fordított összeg, értéknövelő beruházás)* szerzése éve szerinti % (100,90,60,30,0) * 0.15 % (adómérték)
A jövedelemszerzés időpontja: Az ingatlan, továbbá az ingatlan-nyilvántartásba kötelezően bejegyzendő vagyoni értékű jogból származó jövedelem megszerzésének időpontja az a nap, amikor az erről szóló érvényes szerződést, okiratot, bírósági, hatósági határozatot az ingatlanügyi hatósághoz – az illetékes földhivatalhoz – benyújtották. Az ingatlan-nyilvántartásba nem kötelezően bejegyzendő vagyoni értékű jog átruházásakor a jövedelemszerzés időpontja a szerződés megkötésének a napja. A jövedelemszerzés időpontja tehát független attól, hogy a magánszemély mikor kapja meg az ellenértéket, a jövedelem akkor keletkezik, amikor az átruházásról szóló érvényes szerződést megkötik, vagy az ingatlanügyi hatósághoz benyújtják.
Az értékesített ingatlan szerzésének időpontja: Főszabály szerint a szerzési időpont az a nap, amikor a magánszemély az erről szóló érvényes szerződést, okiratot, bírósági határozatot az ingatlanügyi hatósághoz benyújtotta. Öröklés esetén a szerzés időpontja az a nap, amelyen az örökség megnyílik, azaz az örökhagyó halálának a napja.
A földingatlanon felépített épület, épületrész (építkezés) esetén hogyan határozható meg a szerzési időpont?
A 2007. december 31-éig, a földingatlan tulajdonjogának megszerzését követően felépített (meglévő épület helyett újjáépített, megosztott, leválasztott) épület, bővítéssel létesített épületrész szerzési időpontja a földterület tulajdonjogának a megszerzésével azonos időpont.
A 2007. december 31-e után, a földingatlan tulajdonjogának megszerzését követően történt építés (újjáépítés, megosztás, leválasztás), bővítés szerzési időpontja a következő két módszer szerint meghatározható:
- A szerzés időpontja az utolsó hivatalos használatbavétel, vagyis – a használatbavételi (fennmaradási) engedélyről szóló határozat a jogerőre emelkedésének, valamint 2016. január 1-jétől – a használatbavétel tudomásulvételének, – vagy az egyszerű bejelentés alapján épített épületeknél a felépítés megtörténtét igazoló hatósági bizonyítvány kiállításának napja, ami után az ingatlanon már további építés, bővítés nem történt. Ez azt jelenti, hogy ilyen esetben az adókötelezettség megállapításánál figyelembe vehető szerzési időpont független attól, hogy a földterület, amire a ráépítés történt, vagy az ingatlan, amin további bővítés történt, mikor került a magánszemély tulajdonába.
- A szerzési időpont a bevételnek a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összegével arányos megosztásával választható, hogy – a földterület (telek), valamint az ingatlan tulajdonjogának megszerzésekor, a 2008. január 1-je előtt meglévő, épített ingatlan bevételrészére nézve az általános szabály szerinti szerzési időponttal és – a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés – esetenként külön-külön – bevételrészére nézve a hivatalos használatbavétel időpontjával azonos.
Ha a tulajdonban tartás időszakában épített, bővített ingatlan hivatalos használatbavétellel nem rendelkezik, akkor a szerzés éve a hitelt érdemlően bizonyított, tényleges használatbavétel éve, vagy ha az nem állapítható meg, vagy az nem történt meg, akkor az átruházás éve.
Mi számít bevételnek?
Bevételnek tekintendő mindazon a bevétel, melyet a magánszemély az átruházással megszerez Ilyen az eladási ár, a cserébe kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci érték.
Ha a vevő a vételárat részletekben fizeti meg, akkor is a teljes vételárat kell a jövedelemszerzés évében bevételnek tekinteni, mivel a jövedelemszerzés napja az értékesítésről szóló szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásának a napja. A magánszemély egyéb jövedelmének számít, vagyis a bevételnek nem része a kapott ellenértékből az ingatlannak, a vagyoni értékű jognak a szerződéskötés időpontjában ismert szokásos piaci értékét meghaladó összege. Nem számít ingatlanértékesítésnek a birtokösszevonási földcsere. Ha a cserében értékkiegyenlítés is történik, az e címen kapott pénzösszeg vagy más vagyoni érték az azt szerző magánszemély egyéb jövedelmének számít.
Milyen költségeket lehet levonásba hozni?
Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből levonható költségek a következők:
• megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások,
• értéknövelő beruházások, a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadások, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.
A kiadásokat számlával, okirattal kell igazolni!
A megszerzésre fordított összeg meghatározása:
• az átruházásról szóló szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat) szerinti érték,
• a cserébe kapott ingatlan, vagyoni értékű jog csereszerződésben rögzített értéke,
• az építés, ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összeg a hivatalos használatbavétel napjáig, a hivatalos használatbavételben megjelölt feltételek teljesítésének határidejéig, ha nincs hivatalos használatbavétel, akkor a tényleges használatbavételig, ennek hiányában az átruházásig kibocsátott, az építő (építtető) magánszemély vagy házastársa, bejegyzett élettársa nevére kiállított számla szerinti érték, de legalább a beépített anyagérték,
• örökléssel szerzett ingatlan, vagyoni értékű jog esetében a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljáráskor az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb érték,
• ajándékozással szerzett ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevétel 75 százaléka, azzal, hogy más kiadás költségként nem vonható le a bevételből
Mi tekinthető értéknövelő beruházásnak?
Értéknövelő beruházás az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítás. Ide tartozik az az igazolt kiadás is, ami az ingatlan átruházását megelőző 24 hónapon belül, és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt. A házilagos munkavégzés értéke költségként nem számolható el.
Hogyan kell megállapítani a jövedelmet?
A számított összeget úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell a költséggel. Költséget csak a bevétel mértékéig lehet elszámolni, ezért a számított összeg legkevesebb nulla lehet.
Hány évig kell adót fizetni ingatlan értékesítés esetén?
A tulajdonban tartást a törvény figyelembe veszi, így a számított összeg a törvényben meghatározott feltételekkel és mértékben csökkenthető. A csökkentés mértéke minden ingatlannál, például: lakás, üdülő, termőföld, építési telek, stb. megegyezik. Ingatlan és vagyoni értékű jog (haszonélvezeti jog) 2022-ben történő átruházásakor a számított összegből a szerzés időpontjától függően a következők szerint meghatározott összeg tekintendő jövedelemnek:
0. év 100%-a
1. év 100%-a
2. év 90%-a
3. év 60%-a
4. év 30%-a
5. év 0%-a
Ez azt jelenti, hogy a 2017-évben vagy azt megelőzően megszerzett ingatlan 2022-ben történő értékesítésekor már nem keletkezik adóköteles jövedelem.
Mekkora az adó mértéke és hogyan kell az adókötelezettséget teljesíteni?
Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából (vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, végleges átengedéséből, megszüntetéséből, ilyen jogról való végleges lemondásból) keletkező jövedelem után 2022-ben 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni. Az ingatlan, vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmet 2023. május 20-ig a 22SZJA nyomtatványon, vagy a NAV által készített adóbevallási tervezet kiegészítésével és beküldésével kell megállapítani és bevallani, az adót is eddig a határidőig kell megfizetni. Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételt akkor, ha az adómentes, vagy abból jövedelem nem keletkezik. Fontos tudni, hogy az adó megállapításhoz való jog elévülésének határidejéig – a 2022-es jövedelemszerzés esetén 2028. december 31-ig – minden szerződést, igazolást, okiratot meg kell őrizni és egy esetleges NAV-ellenőrzésnél be kell mutatni.
dr. Egyed Zoltán ügyvéd
