Épület kiemelés – helyrajzi szám peresítés – osztott tulajdon
TULAJDONOSI RENDELKEZÉS „ELVÁLÓ” TULAJDONJOGRÓL
Tradicionális magánjogi főszabályunk, hogy a telken épült felépítmény (épület) ingatlan tulajdona a telektulajdonost illeti („aedificium solo cedit”), azaz az épület osztja a telek jogi sorsát.
Kivételként már 1959-es Ptk. alkalmazásának gyakorlatában is elfogadott volt, hogy ha valaki idegen földre épít, a földtulajdonossal kötött megállapodás alapján megszerezheti az épület tulajdonjogát, akár az építkezést megelőzően, akár azt követően kötött megállapodás alapján.
Ezen a Ptk. sem változtat, ugyanakkor a Ptk. már nem köti a föld és az épület elváló tulajdonjogának keletkezését eredményező megállapodás megkötésének lehetőségét az építkezéshez (időbeli feltétel feloldása), így nemcsak szélesebb körben teszi lehetővé, hogy (1) az építkező és a földtulajdonos megállapodjanak az épület és a föld elváló tulajdonjogában, de lehetővé teszi azt is, hogy (2) ugyanezt az eredményt az ingatlan tulajdonosa a saját ingatlanán, ha egyébként ezt a jogszabályok nem zárják ki, a saját rendelkezésével (jognyilatkozatával) is elérhesse.
Ahhoz, hogy az épület önálló ingatlanként kerüljön felvételre az ingatlan-nyilvántartásba, azaz a fizikailag már létező építmény jogi értelemben ingatlanná válhasson, az is szükséges, hogy ennek ingatlanjogi és egyéb közigazgatási jogi feltételei teljesüljenek, így többek között az építéshatósági használatbavételi engedélynek (hatósági bizonyítványnak) is rendelkezésre kell állnia. A telek és a rajta álló épület elváló tulajdonjogának a helyzetét a gyakorlat egyébként „osztott tulajdon”, „helyrajzi szám peresítés” , avagy „épület kiemelés” elnevezéssel illeti.
Föld és épület elváló tulajdonjoga így azzal jön létre, hogy az építménnyel rendelkező telek tulajdonosa a saját tulajdonáról így „nyilatkozik”, ennek feltétele tehát, hogy az épület az ingatlan-nyilvántartásba önálló ingatlanként felvehető legyen, így használatbavételi engedéllyel is rendelkeznie kell.
Ez a tulajdonosi nyilatkozat voltaképpen arról szól, hogy egy külön törvényi rendelkezés – Ptk. 5:18. § (2) bekezdése – alapján a polgári jog lehetővé teszi, hogy egyébként alkotórészi kapcsolatba kerülő dolgok (telek és a rajta álló épület) külön helyrajzi számú dolgok legyenek, amelyet az ingatlan-nyilvántartási szabályok is lehetővé tesznek. A tulajdonosi nyilatkozat célja: az alkotórészi kapcsolat kizárása a föld és az épület között, és ezzel két vagy több önálló helyrajzi dolog (ingatlan) létrehozása.
Az egyszemélyes tulajdonosi rendelkezéssel többlet jogszerzés nem valósul meg, a jognyilatkozat vagyonmozgással (illetékfizetéssel) nem jár.
Az elváló tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez:
(1) földmérő mérnöknek „Épület(ek) önálló ingatlanná alakításához” megnevezésű „Változási vázrajz”-a és
(2) ügyvéd által ellenjegyzett „Tulajdonosi rendelkező nyilatkozat” vagy „Megállapodás”
(3) adott esetben építéshatósági határozat, valamint
(4) ingatlan-nyilvántartási kérelem és igazgatási szolgáltatási díj fizetése szükséges.
Gyakorlati előfordulása: egy telken épített több külön álló épület osztatlan közös tulajdonjogának természetbeni megosztással történő megszüntetése (főleg ha telek nem osztható meg vagy a társasházzá alakulás feltételei hiányoznak, ebben az esetben illeték lehetséges), tipikus esete a szülői házas telek hátsó részére történő építkezés jogkövetkezményeinek rendezése (ha a telek nem osztható meg), ipari jellegű sok felépítményes ingatlan részenként történő értékesítésének előkészítése stb.
Amennyiben „Tulajdonosi nyilatkozat”-ra és földhivatali képviseletre lenne szüksége, úgy forduljon hozzám bizalommal!
dr. Egyed Zoltán ügyvéd