Ha röviden szeretnénk összefoglalni:
- Ki jogosult ingatlanközvetítésre❓
Aki megfelelő végzettséggel rendelkezik, a megyeszékhely város jegyzője nyilvántartásba vette, ezáltal az Országos Kereskedelmi Nyilvántartási Rendszerben megtalálható megtalálható ( https://oknyir.kh.gov.hu)✅
- Mire jogosult az ingatlanközvetítő❓
Az ingatlanközvetítő feladata az ingatlanok adásvételének és cseréjének, bérletének közvetítése, melynek érdekében az ingatlanközvetítő felkutatja, hirdeti, bemutatja ezen ingatlanokat, továbbá elvégezheti az ingatlanok a forgalmi értékbecslését is, beszerzi és előkészíti az ügylet lebonyolításához szükség dokumentumokat, ✅ de nem ?jogosult az okiratok megszerkesztésére és ellenjegyzésére.
- Jogosult-e az ingatlanközvetítő az adásvétellel kapcsolatos bármely okirat szerkesztésére és/vagy pénzletét kezelésére❓
Nem?. Ennek a felekre (főként a vevőre) kiterjedő biztonsági oka van és ügyvédi/közjegyzői érdekeket is sért, továbbá bűncselekmény.??♂️
- Kötelezhető- e a vevő arra, hogy az Ingatlaniroda által “javasolt” ügyvédet bízza meg az ügy ellátására❓
Nem?. A vevő a saját maga választása szerinti ügyvédet ??? bízhat meg az ügy ellátására, amelynek költsége – eltérő megállapodás hiányában – az Ő terhe.
- Milyen okiratot köteles a vevőjelölt aláírni az ingatlanközvetítőnek❓
Egyedül a megtekintési nyilatkozatot!
Lássuk azonban részletesebben
Sajnálatos gyakorlati tapasztalat alapján nem egyértelmű, hogy egy ingatlan adásvétele során a jogügylet lebonyolítása és a “munkamegosztás” szempontjából hol húzódik a kompetencia határ az ingatlanközvető és az ügyvéd tevékenysége között, mi az, amit az ingatlanközvetítő megtehet és melyek azok a tevékenységek, szolgáltatások, amelyek mindenképpen ügyvéd közreműködését igénylik. A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakástörvény) 2021. évi módosításának célja éppen a fenti kérdések további egyértelműsítése volt, azonban tapasztalataink alapján az ügyfelek – és számos esetben az ingatlanközvetítéssel foglalkozó szakemberek – számára sem minden esetben világos, hogyan járjanak el egy adott helyzetben úgy, hogy a jogszabályoknak is megfeleljenek és az érdekeik se sérüljenek.
Az ingatlanközvetítő tevékenységét a Lakástörvény 64/A. § (2) bekezdése határozza meg.
Nem változott a korábbiakhoz képest az, hogy az ingatlanközvetítő feladata egyrészt az ingatlanok adásvételének és cseréjének, bérletének közvetítése, melynek érdekében az ingatlanközvetítő felkutatja ezen ingatlanokat, továbbá elvégzi a forgalmi értékük becslését is. Az újdonságot a fenti jogszabályhely d) pontja tartalmazza, mely szerint az ingatlanközvető beszerzi és előkészíti az ügylet – tehát a csere, az adásvétel, illetve a bérlet – lebonyolításához szükség dokumentumokat, de nem jogosult az okiratok megszerkesztésére és ellenjegyzésére.
Ingatlanközvetítő a Lakás tv. 64/A. § (2) bekezdés helyes értelmezése szerint jogosult tehát az ingatlan megbízási szerződés szerinti hirdetésére, vevő-jelölteknek történő bemutatására, az ingatlannal és az ügylettel kapcsolatos korábbi okiratok, építészeti tervek, földmérési vázrajzok, hatósági bizonyítványok, energetikai tanúsítvány, térképmásolatok, tulajdoni lap stb. beszerzésére, összességében a megbízás teljesítése érdekében a megbízás tárgyával kapcsolatos műszaki – gazdasági – és a tulajdoni lap tisztázásával összefüggő tevékenység elvégzésre, előkészítésére, továbbá az ügyletkötő felek adatainak – adatvédelmi szabályok szerinti – rögzítésére, tárolására és az okiratszerkesztő ügyvédnek történő tovább küldésére.
Melyek az ügyvédi tevékenységek és mit jelent az “okiratszerkesztés”?
Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (továbbikban: Üttv.) 2. § (1) bekezdése szerint az ügyvédi tevékenység a jogi képviselet ellátása, a büntetőeljárásban védelem ellátása, a jogi tanácsadás, az okiratszerkesztés, az okirat ellenjegyzése, az ügyvédi tevékenységgel összefüggésben a szerkesztett okiratok és mellékleteik elektronikus okirati formába alakítása, és az ügyvédi tevékenységgel összefüggésben letét kezelése. Az Ügyvédi tv. indokolása szerint a felsorolt tevékenységeket – a hatályos Ügyvédi tv. előírásával egyezően – rendszeresen és ellenérték fejében az ügyvédi tevékenység folytatására jogosult folytathatja az ügyvédi tevékenység gyakorlására irányadó feltételek megtartása mellett.
Az Üttv. 42. §-ban találhatóak azok a jogszabályi rendelkezések, amely iránymutatást adnak az okiratszerkesztésre vonatkozóan:
- az ügyvéd az ügyfél jognyilatkozatáról okiratot szerkeszt (pl. vételi szándéknyilatkozat, vételi ajánlat, vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozat)
- az ügyvéd az ügyfele és a vele szerződő személy jognyilatkozatáról okiratot szerkeszt (pl. előszerződés, adásvételi szerződés)
A fenti jogszabályhely rögzíti továbbá az ügyvéd okiratszerkesztéssel kapcsolatos kötelezettségeit is: köteles megtagadni az okiratszerkesztést, ha az akaratnyilvánítás jogszabályba ütközik vagy jogszabály megkerülésére irányul, továbbá úgy köteles eljárni, hogy az általa szerkesztett okirat megfeleljen az ügyfél kinyilvánított akaratának, érdekeinek, és joghatás kiváltására alkalmas legyen. Ezen kívül köteles az ügyfelet tájékoztatni a jogügylethez kapcsolódó kockázatokról is.
Az okiratszerkesztés tehát egy olyan ügyvéd által végzett tevékenység, melynek során az eljáró ügyvéd az ügyfél, vagy az ügyfél és a vele szerződő fél jognyilatkozatait okiratban rögzíti, melynek során figyelembe veszi a feltárt egyedi tényeket, a jogszabályi környezetet, a jogi kockázatokat, az ügyfél érdekeit, valamint azt, hogy az adott okirat joghatás kiváltására alkalmas legyen (pl. ingatlan-nyilvántartási tulajdonjog bejegyzés alapjául szolgáljon).
A fentiek alapján tehát egyértelműen megállapítható, hogy az ingatlanközvetítő sem vételi szándéknyilatkozatot, sem előszerződést, sem adásvételi szerződést nem készíthet elő az ügyfelek általi aláírás céljából, mivel az a fentiek szerinti okiratszerkesztési tevékenységnek minősül, melyet az a Lakástörvény ingatlanközvetítőkre vonatkozó rendelkezése alapján ingatlanközvetítő nem végezhet. Amennyiben az ingatlanközvetítő mégis ilyen tevékenységet végezne jogosulatlanul és üzletszerűen, úgy azzal a büntető törvénykönyvben rögzített zugírászat bűncselekményét valósíthatja meg, amely akár szabadságvesztéssel is büntethető.
Mi az oka és mi lehet a következménye az ingatlanközvetítő okiratszerkesztésének?
A tapasztalat szerint tekintettel arra, hogy az ingatlanközvetítők a dolgok természetéből fakadóan időbeli előnyre tesznek szert és előbb ismerkedenek meg az üggyel, a felekkel, iratokkal és az információkkal, így ambíciózusan már az előkészítés során maguknak vindikálnak bizonyos, az ügyvédi privilégiumok körébe tartozó munkafázisokat/tevékenységeket.Gyakorlatilag itt nem másról, mint az ügyvédi tevékenység előkészítő szakaszainak (tényállás tisztázás, jogi tanácsadás, okiratszerkesztés) törvénytelen elbitorlásáról van szó, amellyel szemben a laikus ügyfelek nem tiltakoznak kellő eréllyel, ugyanis a 2010-es évek második fele óta egy köztudatba anyagi érdekekből beépített rossz gyakorlat alakult ki, amely a franchise rendszerek díszlete mögötti valós szakértelem sok esetben nyilvánvaló hiányosságait (OKJ képzés + névjegyzékbe való felvétel hiánya) is leplezni igyekszik.
A Lakástörvény fentiek szerinti módosítása egyértelműen az ingatlant értékesíteni, illetve vásárolni kívánó ügyfelek érdekeit szolgálja, hiszen egy nem megfelelően, pontatlanul vagy jogszabályba ütköző okirat megszerkesztése és felek általi aláírása beláthatatlan következményekhez vezethet, akár a jogügylet teljesítését is meghiúsíthatja, de jelentős anyagi kárt is okozhat bármelyik, a jogügyletben érintett fél részére. Ez azért fontos, mert ha kellő körültekintés nélkül jön létre ajánlati kötöttség eladó és vevő között, abból nem kívánt esetben jelentős félreértések adódhatnak. Egy ingatlan vásárlásnak számos olyan „apró” buktatója lehet, amelyre egy felnőttképzési rendszerben abszolvált néhány hónapos tanfolyam nem készítheti fel mélységében a jelölteket. Az ügyvéd elmélyültebb gyakorlattal és széles jogi tudással rendelkezik. Egy ingatlan adásvételkor számos olyan kérdés felmerülhet, amelynek helyes megítéléséhez több jogág (polgári jog, ingatlan-nyilvántartási jog, végrehajtási jog, adó -, illetékjog) kiterjedt ismerete szükséges. Egy ingatlanjoggal foglalkozó ügyvédnek ma már értenie kell a földmérői vázrajzok értelmezéséhez is. Ez a gyakorlat és tudás egy nem-jogász ingatlan közvetítőnek az esetek túlnyomó többségében nincs meg, az ügyvédi szaktudás – mint nem-jogász ingatlanközvetítőkhöz képest mérhető komparatív előny – szinte minden esetben kézzel fogható, így nagyobb biztonságot nyújt a felek számára. A szakterületén otthonosan eljáró ügyvéd az egész folyamatot átlátja, tudja azt is, mire figyeljen a későbbi jogviták elkerülése érdekében. Az ügyvéd nem csak felel az egész folyamatért, hanem anyagi felelősséggel is tartozik érte, felelősségbiztosítása, külön letéti számlája, teljes anyagi és fegyelmi felelőssége, min. 10 év tanulmánya és szigorúan ellenőrzött kamarai letét-bejelentési kötelezettsége mellett, jól átgondoltan vehet át pénzletétet a vevőtől. Tekintettel arra, hogy az ügyletben érdekeltek legtöbbször a jogban nem, vagy kevéssé jártassak, érdemes az okiratszerkesztés során ügyvéd közreműködését igénybe venni, annak érdekében, hogy olyan dokumentumok jöjjenek létre a jogügylettel kapcsolatban, melyek a felek akaratának és a jogszabályoknak is teljes mértékben megfelelnek.
Jogosult-e az ingatlanközvetítő pénzátvételre?
Az ingatlanközvetítők a vételi ajánlat, szándéknyilatkozat, előszerződés aláírásakor gyakran kérnek/kértek az ingatlant vásárolni kívánó ügyféltől egy meghatározott pénzösszeget. Ezen összeget sokszor letétnek, foglalónak, bánatpénznek, ajánlati biztosítéknak vagy akár kötbérnek is nevezik/nevezték, a célja legtöbbször az ügyfél vásárlási szándékának megerősítése, egyes esetekben pedig kimondva vagy kimondatlanul az ingatlanközvetítői jutalék megfizetésének biztosítása.
A pénz átvételével kapcsolatban a legnagyobb probléma, hogy a Lakástörvény 64/A. §-a taxatíve meghatározza azokat a tevékenységeket, melyet az ingatlanközvetítő az ingatlanok adásvételével, bérletével, cseréjével kapcsolatban végezhet, ezek között azonban a pénzkezelés nem szerepel. Az ingatlanközvetítő tehát a jogügylet biztosítására semmilyen jogcímen nem jogosult pénzt átvenni. Az ingatlant érintően pénzmozgás a felek között történhet, vagy az ügylethez kapcsoló okiratot szerkesztő ügyvéd kezelheti letétként a jogügylet biztosítékaként szolgáló pénzösszeget.
Az ügyvédi letét számos előnnyel rendelkezik a felek közötti pénzátadáshoz képest. A vevő/pénzátadó biztos lehet benne, hogy az általa rendelkezésre bocsátott összeg „nem veszik el”, azaz a jogügylet esetleges meghiúsulása esetén is vissza fogja kapni, hiszen az ügyvéd a letétet a letéti számláján, szigorú jogszabályi és ügyvédi kamarai előírásoknak megfelelően őrzi.
Az eladó számára sem jelent kockázatot a pénz őrzése, sőt bizonyos mértékig rendelkezési joga is van azzal kapcsolatban (pl. egy másik ingatlan eladó általi vásárlása esetén rendelkezhet úgy, hogy a letétben lévő összeget a letétet kezelő ügyvéd a másik ingatlan eladója felé teljesítse, sőt a letétben lévő pénzösszeg „meglétét” is igazolhatja a másik ingatlan tulajdonosa felé az ügyvédi által kibocsátott letéti igazolás útján). Az ingatlanközvetítő számára is előnyös lehet az ügyvédi letét, hiszen az okiratszerkesztés során rögzítésre kerülhet, hogy az ingatlanközvetítői megbízási díj a letett összegből kifizetésre kerüljön.
A fentieket összegezve, mindenképpen javasolt az ingatlanokhoz kapcsolódó adásvétel során ügyvédi közreműködés igénybevétele, hiszen az ügyvédekre irányadó jogszabályok, etikai normák és kamarai előírások, tapasztalataik és megszerzett tudásuk biztosítékot jelentenek arra, hogy a jogügylet lebonyolítására a jogszabályoknak megfelelően, az ügyfelek érdekeinek szem előtt tartásával kerüljön sor.
dr. Egyed Zoltán ügyvéd
