Ingatlanból való költözés és ingatlan értékesítés CSOK esetén

Mi a teendő abban az esetben, ha a korábban CSOK-kal vásárolt ingatlanotokat eladnátok, s venni szeretnétek egy új ingatlant?

Az állami támogatás erejéig az érintett, tulajdonotokat képező ingatlanra a Magyar Állam javára jelzálogjog került bejegyzésre, az annak biztosítására feljegyzett elidegenítési és terhelési tilalommal egyidejűleg. Ez annyit jelent számotokra, hogy a Magyar Állam kifejezett írásbeli hozzájárulása nélkül nem tudjátok eladni a CSOK-kal támogatott és tulajdonotokat képező ingatlant.  Egyébként a szerződésben CSOK támogatottként vállalnotok kellett azt is, hogy 10 évig életvitel-szerűen fogtok a megvásárolt ingatlanban élni.

Abban az esetben tehát, ha CSOK-kal vásároltatok ingatlant és eladnátok, úgy érdemes az új lakások építéséhez, vásárlásához kapcsolódó lakáscélú támogatásról szóló 16/2016. (II. 10.) Korm. rendelet és a használt lakás vásárlásához, bővítéséhez igényelhető családi otthonteremtési kedvezményről szóló 17/2016. (II. 10.) Korm. rendelet vonatkozó rendelkezéseit átolvasni.

Az előző bekezdésben megjelölt rendeletekben foglaltak szerint, ha eladásra kerülne a családi otthonteremtési kedvezménnyel (CSOK) támogatott ingatlanotok, úgy az annak eladásáról szóló adásvételi szerződéseteket 30 napon belül vagy kötelesek vagytok becsatolni a Kormányhivatalhoz („bejelentés az eladásról”).

Abban az esetben, ha nem „viszitek át” a már korábban felvett CSOK támogatást a megvásárlásra kerülő  ingatlanra, a támogatást kötelesek lesztek visszafizetni a jogosult részére. Azonban, ha kicsúsznátok a rendelkezésre álló 30 napos bejelentési határidőből,  – melyet egyébként az adásvételi szerződés megkötésétől kell számítani -,  úgy a szerződéskötés napjától számítottan meg kell majd fizetnetek a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerinti késedelmi kamatot is, a CSOK eredeti tőkeösszegének visszafizetésén túlmenően.

Ahhoz, hogy a CSOK-ot tovább tudjátok vinni az új ingatlanra, az adott ingatlant meg kell hogy vásároljátok, de nem elegendő a saját részre történő vásárlás, mivel az ingatlan azoknak a nevére kell hogy kerüljön, akik a CSOK támogatást felvették korábban. A vétel megvalósulhat úgyis, ha a CSOK-kal támogatott ingatlant eladjátok, s újat vásároltok, vagy akár csereszerződés útján is. Ezzel kapcsolatos további részletszabályokat a fenti rendeletek tartalmaznak. Bizonyos feltételek fennállása esetén a rendeletek kötelezővé tehetik a folyósított CSOK támogatás összegének a Magyar Államkincstárnál történtő letétbe helyezését is. A CSOK-kal kapcsolatos rendeletek három esetben biztosítanak lehetőséget arra, hogy a CSOK támogatás összegét NE kelljen letétbe helyezni a Magyar Államkincstárnál, ezek pedig az alábbiak:

– csereszerződés

– először a vétel, majd aztán az eladás

– először az eladás, majd 60 napon belül vétel.

Azonban ezekben az esetekben is figyelnetek kell a bejelentési határidőkre, azokat nem mulaszthatjátok el!

Érdemes ingatlanjogban jártas ügyvédet megbíznotok az ügylet(ek) lebonyolításával!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Ingatlan adás-vétel folyamata

Milyen szakaszokból áll össze egy ingatlanügylet?

? szerződő felek azonosítása

Igazolványok bekérése személyesen vagy e-mail útján

Személy és okmányellenőrzés az ún. JÜB rendszeren keresztül

Jogi személy cégkivonatának beszerzése, képviselő személyének ellenőrzése

Cél: hamis igazolványok, “lakásmaffia”kiszűrése

? az ingatlan beazonosítása

tulajdoni lap, térkép másolat, e-közmű kivonat, szabályozási tervlap + HÉSZ, alapító okirat +SZMSZ, tervrajzok + engedélyek, energetikai tanúsítvány, terhek összegéről szóló igazolás stb. beszerzése, megismerése, elemzése

Cél: az ingatlanügylet buktatóinak kizárása

? konzultáció a felekkel

Vevővel avagy eladóval és vevővel együttesen

Cél: megállapodás létrehozása, illetve a laikus felek elképzeléseinek korrigálása a jogszabályok és a logika mentén. Akadályok es teendők ismertetése. Adó -, és illeték tájékoztatást kapnak a felek.

? szerződéstervezet és egyéb okiratok elkészítése

A beszerzett adatok, infók és a felek megállapodása alapján okirat tervezetek készülnek, amelyekre a felek észrevételt, javaslatot tehetnek.

Cél: a szerződés aláírásnak zökkenőmentesítése, esetleges hibák javítása

? szerződéskötés és földhivatali benyújtás/bejegyzés

A felek aláírják az okiratokat, amelyeket az ügyvéd ellenjegyzéssel lát el és össze készített módon benyújt/elpostáz a földhivatalba. Foglaló teljesítése, banki ügyintézés. Azonnali teljesítés esetén tulajdonjog bejegyzés, egyéb esetben a kérelem függőben tartása, utóbbi esetben a teljes vételár megfizetése esetén újabb földhivatali ügyintézés. Felek értesítése a postán érkező földhivatali határozatról, ügyletzárás.

Mennyi időt vesz igénybe egy adásvétel lebonyolítása az ügyvéd oldaláról, mit tartalmaz az ügyvédi munkadíj?

🔘 szerződés előtti konzultáció 

időpont egyeztetés, Vevővel, utána pedig eladóval és vevővel együttesen történő találkozó (távol lévők között Skypeon) 

Célja: megbízás tisztázása, költségek, adó és illeték, buktatók feltárása, teendők megbeszélése, megállapodás létrehozása 

Időtartama: átlag 1-2 óra 

🔘 okiratok elkészítése, megküldése

Időtartama: bonyolultságtól függően 1-3 óra között 

🔘 JÜB, tulajdoni lap/térképmásolat lekérés, szerződéskötés

időtartama: 0.5-1.5 óra között 

🔘 földhivatali ügyintézés 

Jelenleg papír alapon történik, banki ügyletek miatt legtöbbször személyesen, utazás, okirat érkeztetés, pénztár  

Időtartam: 1 óra 

🔘 banki folyamatban segítségnyújtás birtokátadásban történő közreműködés, földhivatali határozat megküldése, NAV eljárásra történő kioktatás (SZJA és illeték), ügyletzárás

Időtartam: 1 óra 

Melyek lehetnek egy ingatlanügylet ügyvédi munkadíját meghatározó – az ingatlannal és a felekkel kapcsolatos – tényezők?

  • az ingatlan értéke
  • az ingatlan jellege (lakás, lakóház, építési telek, zártkert, termőföld stb.)
  • szerződő felek száma, rendelkezésre állása
  • szerződő felek személyes közreműködése, cselekvőképessége (meghatalmazás, kiskorúság, gondnokoltság)
  • az ingatlan jogi körülményei (rendezetlenség, terheltség, zálogjogok, végrehajtás, haszonélvezet stb.)
  • előszerződés szükségessége
  • új építésű ingatlannal kapcsolatos ügyvitel
  • a vételár teljesítésének módja, ütemezése (azonnal vagy halasztott teljesítés)
  • ügyvédi letét igénybevétele
  • lakástakarékkal, banki hitellel, CSOK-kal kapcsolatos finanszírozás
  • szerződés módosításával kapcsolatos utómunka
  • távazonosítás, távellenjegyzés
  • szerződéskötés helye, ideje
  • hatósági, pénzintézet jóváhagyása (gyámhivatal, mezőgazdasági igazgatási szerv döntése stb.)
  • minimumdíj alkalmazása

Melyek lehetnek egy ingatlanügylet ügyvédi munkadíját meghatározó – az ügyvéd személyes körülményeiben rejlő – tényezők?

🔘 szabad ügyvédválasztás – díjmegállapodás szabadsága 

Ügyvédet mindenki szabadon választhat, senki sem köteles fizetőként eladó, vállalkozó, Ingatlaniroda stb. ügyvédjéhez fordulni. Nincs hatósági ár, az ügyvéd és az  ügyfél meg tudnak állapodni az ügy ismeretében a díjról, költségekről.

🔘 ÁFA, azaz + 27%

Kevesen tudják, hogy az ügyvédi szolgáltatás TÁRGYÁNÀL fogva ÁFA köteles, legfeljebb bizonyos bevétel határig az ALANY lehet mentes. Itt a fogyasztó rögtön találhat  akár +/- 27 % díjkülönbséget, ha nem Áfás ügyvédet biz meg!

🔘 ~ 30 % közteher 

Működési formától függően ügyvédi irodaként az ügyvéd a TAO tv., avagy a KIVA  hatálya alá -, míg egyéni ügyvédként (egyéni vállalkozóként) az átalányadó vagy a vállalkozói SZJA szabályok és a helyi iparűzési adó  hatálya alá tartozhat. Az adó és közteher terhelés kb 30% körüli.

🔘 Működési költségek (kötelező)

Ezek közé tartozik az irodavásárlás törlesztőrészlete avagy a bérleti díj és rezsi, kötelező kamarai díj és biztosítási díj, letéti számla díja, eszközök és szoftverek díja, telefon-internet szolgáltatás díja, irodabútorok, irodaeszközök (kellékek) díja.

🔘 Működési költségek (opcionális)

Ide sorolható az alkalmazott(ak) munkabére, járulékai, banki költségek, könyvelő díj, jogtár díj, marketing díjak, honlap és egy ügyvédi felületek fenntartási költségei (domain, tárhely stb.)

A működési költségek összeségében a bevétel 20-40%(!!!!) – át is elérhetik.

Dr. Egyed Zoltán ügyvéd – #balatoniügyvéd

Ingatlan adás-vételi tájékoztató

  TÁJÉKOZTATÁS  INGATLANRA VONATKOZÓ JOGÜGYLETHEZ

1.               Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés megkötése előtt (!) a feleknek saját érdekükben javasolt az ingatlant mindenre kiterjedően szakemberekkel megvizsgáltatni, így az épületet statikus mérnökkel, épületgépészeti – és villanyszerelő/szakértővel, az építési telket a beépíthetőség szempontjából is építésszel/szakértővel/földmérő mérnökkel, annak érdekében, hogy az ingatlan esetleges hibáit, hiányosságait, célnak megfelelő alkalmatlanságát kizárják és a későbbi jogvitát elkerüljék. Az ügyvéd e tekintetben nem minősül szakembernek!

2.              Különösen építési teleknél, lakóháznál, zárkerti és külterüketi ingatlanoknál elengedhetetlen a helyi építési szabályzat és szabályozási terv ismerete, hiszen az övezeti besorolás meghatározza az ingatlannal kapcsolatos lehetőségeket, egyes esetekben egy látszólag kedvező ingatlan vonatkozásában is kiderülhetnek olyan kritériumok, amelynél fogva az mégsem alkalmas a vevői célok megvalósítására (pl. bővítési lehetőség kizárása, kedvezőtlen besorolás és megkötések, rendeltetési funkciók kötöttsége és rendeltetési egységek korlátozása)

3. Figyelemmel arra, hogy az épületekre vonatkozó energetikai tanúsítvány az épületek energiafelhasználásáról, szigeteléséről, esetleges párának, nedvességnek kitettségéről fontos adatokat tartalmaz, ezért a tanúsítványt akkor is javasolt elkészíttetni, amikor azt a törvény nem írja elő kötelezően. Az energetikai tanúsítványt a szerződéskötés előtt gondosan tanulmányozzák át, és/vagy szakértővel nézessék meg. Az energetikai tanúsítvány elkészíttetése az ellenérték fejében átruházó fél kötelessége, azonban azt a másik fél is jogosult a saját költségén megcsináltatni.

4.               Az összekötő és felhasználói berendezésekről, valamint a potenciálisan robbanásveszélyes közegben működő villamos berendezésekről és védelmi rendszerekről szóló 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 1. melléklet 1.13.2. fb) ponttal összefüggésben a bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén felülvizsgálat végzendő. Az 1. melléklet 1.13.3. pontja szerint a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén a villamos biztonsági felülvizsgálat akkor hagyható el, ha a következő két feltétel együttesen teljesül: a) fázisonként 32 A-nél nem nagyobb névleges áramerősségű túláramvédelem van, és b) 30 mA-nél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval védettek a felhasználói berendezések.

5.              Tulajdonosváltáskor, az arra irányuló szerződés megkötése előtt, a megbízóknak, saját érdekükben javasolt az ingatlan gépészeti rendszereinek, ivóvíz és lefolyórendszerének, továbbá füstelvezető kéményeinek, gáz üzemű berendezéseinek, klímaberendezéseinek és fűtőberendezéseinek a felülvizsgálatát elvégeztetniük.

6.               Az ingatlan birtokba vételekor a közműszolgáltatók mérőóráinak az átadó és az átvevő együttes jelenlétében való leolvasása (jegyzőkönyvezése) és a mérőórák plombáinak sértetlenségének szakember általi ellenőriztetése mindkét fél elemi érdeke a későbbi jogviták elkerülése érdekében.

7.               Az ingatlanon található felépítmény építési engedélyeztetési, használatba vételi engedélyeztetési iratainak, engedélyei meglétének ellenőrzése a saját érdekük, azok hiánya, vagy nem megfelelősége építésügyi bírságot, fennmaradási engedély iránti eljárást, vagy bontásra kötelezési eljárást vonhat maga után. Ugyanígy megbízók érdeke, hogy az ingatlan valóságban fellelhető állapota megegyezzen az ingatlan-nyilvántartási térképen és a tulajdoni lapon szereplő állapottal. Amennyiben a valóságos állapot nem egyezik meg az ingatlan-nyilvántartási térképen és/vagy tulajdoni lapon feltüntetettekkel, az az ingatlan- nyilvántartás (térkép és/vagy tulajdoni lap) kiigazítása iránti kötelezettséget vonhatja maga után. Kiemelten fontos, hogy az ingatlan ingatlan- nyilvántartási állapota megegyezzen a valóságos állapottal, illetve, hogy az ingatlan építési -, használatba vételi engedélyei rendben legyenek, valamint az ingatlan közművei engedélyezettek legyenek, a közműórák hitelesítései érvényesek, plombái sértetlenek legyenek. Abban az esetben, ha az ingatlanra bármilyen támogatást, kölcsönt, vagy hitelt kívánnak megbízók igénybe venni a fentiekben írtak elengedhetetlenek, amennyiben az ingatlan-nyilvántartási adatok nem egyeznek meg a valóságban fellelhető állapottal, ez esetben az értékbecslő nem fogja hitelezhetőnek minősíteni.

8.         A fővárosi és megyei kormányhivatalokról, valamint a fővárosi és megyei kormányhivatalok kialakításával és a területi integrációval összefüggő törvénymódosításokról szóló 2010. évi CXXVI. törvény 20/P. §-a szerint az adatváltozás-kezelési szolgáltatás részeként az adatváltozás-kezelési szolgáltató biztosítja az online adatváltozás-bejelentési szolgáltatást és az online felhasználóváltozás-bejelentési szolgáltatást. Az adatváltozás-kezelési szolgáltatás ügyfél általi igénybevételének feltétele az Eüsztv. szerinti, a Kormány által kötelezően biztosított valamely elektronikus azonosítási szolgáltatás igénybevétele, és e szolgáltatáshoz kapcsolódó biztonságos kézbesítési szolgáltatáshoz kapcsolódó tárhely, és az adatváltozás-kezelési szolgáltatónál történő regisztráció  elektronikus azonosítást követően elektronikus kapcsolattartás útján vagy a kormányablakban, személyesen. Az online, ügyfélkapus adatváltozás-kezelési szolgáltatás online elérhetősége: https:// e-bejelento.gov.hu/ .”

9.       A hatályos adó- és illetékjogszabályok szerint Eladó(k)nak a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény szerint az Ingatlan átruházásából származó jövedelme után az 59-64. § szerint számítottan  15 %-os mértékű személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettsége áll(hat) fenn. Ha az ügyvéd a megbízás keretében adótanácsadást nem vállal, úgy Eladónak az adásvételi szerződés tárgyát képező Ingatlan értékesítésével kapcsolatban felmerülő adókötelezettség teljesítése során – az adójogi illetékességet figyelembe véve – önállóan, saját felelősségére szükséges eljárnia. Ez esetben Eladónak e körben lehetősége van adótanácsadó igénybevételére. Vevő(k)nek az Illetékről szóló 1990. évi XCIII. törvény III. fejezete alapján – főszabályként – 4 %-os mértékű visszterhes vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettségük keletkezik, amelyet az adóhatóság fizetési meghagyásban állapít meg, melyet Vevők a NAV illetékszámlájára kötelesek megfizetni.  Vevők  – amennyiben illetékkedvezményt/illetékmentességet kívánnak érvényesíteni, úgy azt az erre rendszeresített B400 megnevezésű nyomtatványon kötelesek megjelölni. A NAV a szerződésben rögzített vételárat, illetőleg a B400 nyomtatványon feltüntetett értéket nem köteles figyelembe venni, attól eltérhet, az ingatlan vonatkozásában helyszíni szemlét tarthat és forgalmi értéket állapíthat meg!

Az ügyvéd a fentiek elmulasztásából eredő esetleges károk vonatkozásában semmilyen felelősséget nem köteles vállalni!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Ingatlanos saját ügyvédet keresek!

Milyen előnyei vannak a saját ügyvédnek?

– a saját ügyvéded Te kerested, te néztél utána, Te informáltad le, így alappal bízhatsz abban, hogy valóban jó szakember 

– saját ügyvédtől kérhetsz olyan általános jellegű ingatlanjogi tanácsadást, amellyel elkerülhetsz óriási buktatókat, hibákat

– a saját ügyvéded bizonyosan nincs anyagilag elkötelezve az eladó, építésű vállakozó, ingatlanos stb. felé

– a saját ügyvéded a Te érdekedet fogja szem előtt tartani az ügylet során 

– a saját ügyvéd a személyes és hosszabb távú kapcsolat kialakításának lehetőségét hordozza, nehezebb és bonyolultabb ügyeidben is számíthatsz majd a saját ügyvédedre

Hogyan érdemes ügyvédet választani?

🔘  Ajánlás

Legtipikusabb informálódás, ugyanakkor érdemes fenntartással kezelni. Egyrészt mert az ügyfél laikus, nem mindig tudja reálisan értékelni az ügyvéd munkáját, másrészt, ha a Tiedhez képest más ügykörben érte el az ügyvéd azt, hogy ajánlják, akkor abból akár téves következtetés is levonható.

🔘 Netes keresés

Az ügyvédek közül sokan hagynak digitális nyomokat, amelyekből az érdeklődők informálódhatnak az adott ügyvéd szakterületeiről. Ez a módszer az ajánlás ellenőrzésére is kiválóan alkalmas lehet. Mindig keress rá a neten az ajánlott ügyvédre!

🔘 Földrajzi közelség 

Kisebb, rutinszerűnek tűnő ügyekkel érdemes közeli irodát keresni, lehetnek azonban olyan problémák, amelyek megoldására akar távolabbi ügyvédet is célszerű megbízni.

🔘 “Mindenes” ügyvéd

Az életviszonyok – és ezáltal a jogi szabályozás – már olyan összetetté és bonyolulttá váltak, hogy az igazán felelős ügyvédek zöme elkezdett szakterületekre fókuszálni. A mindenes ügyvédet a háziorvoshoz tudnám hasonlítani, mindenhez ért egy keveset. Nehezebbnek tűnő ügyeddel jobban járhatsz egy specialistával.

🔘 “Tukmálás”

Az ügyvédi törvény szerint szabadon választhatsz ügyvédet, olyat akiben Te bízol, Te kerestél fel, Te fizetsz stb. Ha nem szeretnél pórul járni, akkor javaslom, hogy óvakodj az ügyletben, ügyben bármilyen módon érintett, érdekelt személy általi javaslatoktól, származzon az egy ingatlanostól, eladótól, építési vállalkozótól, de messze kerüld el az “erőszakosan” tukmàlt ügyvédet!

Miben tudunk Neked segíteni?

🔘 Ingatlanértékesítés, ingatlanvásárlás 

Ha ingatlant adnál el, akkor is számíthatsz ránk, mint ingatlanközvetítő ügyvédekre, ha pedig ingatlant vennél és  biztonságban szeretnéd tudni a pénzed, akkor  velünk nem fogsz mellé! Földvásárlás (elővásárlási jog) esetén hozzá adott értékünk segíthet a szerzésben. Lehetünk a saját ingatlanos ügyvéded? ✔️

🔘 Tulajdonviszonyok rendezése 

Ügyvédre lesz szükséged akkor is, ha az ingatlan-nyilvántartásban szeretnéd rendezni a tulajdoni arányokat, mert azok nem feleknek meg a valóságnak pl. házastársi közös vagyon -külön vagyon arány nem stimmel, ráèpítettél a szülői házas telekre avagy a padlástérben hoztál létre új lakást, elbirtoklással szereztél tulajdont és per nélkül tudod intézni stb. ✔️

🔘 Ingatlanajándékozás, végintézkedések

Ügyvéd adhat jogi tanácsot is, éppen ezért, javaslom, hogy e körben is hozzánk fordulj, ha szeretnéd a Te ügyedre szabottan megtudni mikor érdemes ajándékozni, mikor pedig végrendelkezni, öröklési szerződést kötni  stb. Meg fogsz lepődni ha feltárjuk előtted mindezek jogi aspektusait! Kiemelten ügyvédi műhibás terület, nagyon sok félresikerült üggyel, itt a felkészült ügyvéd szerepe rendkívül fontos. ✔️

🔘 Telekalakítások

Komplexebb megközelítést igénylő jogterület, sokszor igényli a földmérő mérnökkel és a hatóságokkal történő szorosabb egyeztetést, együttműködést. A stratégia, a matematikai számítás és a földhivatali hozzáértés elengedhetetlen.

Mind a földmérő mérnök, mind az ügyvéd személye/tudása a siker záloga! Bennünk nem fogsz csalódni! ✔️

🔘 Társasház alapítás, társasház módosítás, SZMSZ, közgyűlés 

Az előzőhöz  kapcsolódóan hasonlóan összetett és ügyvédi hozzáadott értéket képviselő jogterület, amely igényli az ingatlan-nyilvántartási jog és a társasházi jog együttes ismeretét. Sablon munka és felszínes tudás itt nem elegendő, számos negatív következményt vonhat maga után. Válassz hozzá megfelelő földmérőt, építészt és ügyvédet! ✔️

A felkészült ügyvédi munkában a tanácsadásra épülő stratégiát, a tapasztalatot és a hatékony JOGVÉDELMET szerzed meg, minden jogi ügyedhez válassz megfelelő tudással rendelkező szakembert!

Mottónk:

“Lehetünk a saját ingatlanos ügyvéded?”

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Ingatlan adásvétellel kapcsolatos gyakori kérdések

Mire érdemes figyelni az ingatlanvásárlás előtt?

 1️⃣ Ez az első ingatlan adásvételem, még nem találtam meg a megvásárolni kívánt lakást. Szükséges-e előzetesen az ügyvédet felkeresnem?

↪️ Ha a vevő-jelöltnek első adásvétele, akkor különösen javasolt egy előzetes jogi tanácsadás/konzultáció, annak érdekében is, hogy a vevő jelölt előre átlássa a folyamat teljes menetét, magabiztosabban járjon el már az ingatlan keresés során, tudja mire figyeljen és milyen ingatlanokat kerüljön el, milyen szakembereket milyen kérdésekkel keressen fel, ezáltal a felkészített vevő jelölt az ingatlanok körét is megfelelően szűkíteni tudja, amellyel elkerülheti a nem kívánatos és időrabló köröket -, így rengeteg időt és pénzt spórolhat meg magának, illetőleg jelentős bosszankodástól is megkímélheti magát.

2️⃣ Egy ingatlan felkeltette az érdeklődésemet. Láttam, hogy az ingatlant többen hirdetik, különböző portálokon, más-más fotókkal. Kinél érdemes jelezni a megtekintési szándékomat?

↪️ Amennyiben valamelyik hirdetésből kivehető, hogy a tulajdonos saját maga is hirdeti az ingatlant, úgy praktikussági szempontot figyelembe véve nála, hiszen köztudomásúvá vált az, hogy az ingatlanirodák adott esetben jelentős mértékű megbízási díj ellenében nyújtják szolgáltatásaikat, amely összeg egy áralkuban lényeges tényező is lehet. Más oldalról nézve hozzá tartozik az, hogy egy szakmailag felkészült ingatlanközvetítő nagy segítségünkre lehet, ugyanakkor komoly az esélye annak, hogy a megbízási díj számláját még ha jogilag az eladó is teljesíti, de valójában a vevő viseli az árba beépülve. Előfordulhat ugyanakkor, hogy a közvetítő sikeresen közvetít az áralku során, így közreműködése meg is térülhet a vevő számára is!

3️⃣ Nagyon tetszik egy ingatlan, de látom azt, hogy nem a tulajdonos, hanem ingatlan-közvetítő iroda hirdeti. Mire kell figyelnem az ilyen esetekben? Mire jogosult egy ingatlan-közvetítő?

↪️ Ingatlanközvetítő a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakás tv.) 64/A. § (2) bekezdés helyes értelmezése szerint jogosult az ingatlan megbízási szerződés szerinti hirdetésére, vevő-jelölteknek történő bemutatására, az ingatlannal és az ügylettel kapcsolatos korábbi okiratok, építészeti tervek, földmérési vázrajzok, hatósági bizonyítványok, energetikai tanúsítvány, térképmásolatok, tulajdoni lap stb. beszerzésére, összességében a megbízás teljesítése érdekében a megbízás tárgyával kapcsolatos műszaki – gazdasági – és részint jogi háttér tisztázásával összefüggő tevékenység elvégzésre, előkészítésére, továbbá az ügyletkötő felek adatainak – adatvédelmi szabályok szerinti – rögzítésére, tárolására és az okiratszerkesztő ügyvédnek történő tovább küldésére.

4️⃣ Hogyan tudom ellenőrizni, hogy az adott ingatlanügynök rendelkezik-e jogosultsággal?

↪️ Ha ingatlaniroda hirdeti az ingatlant, akkor célszerű annak ellenőrzését elvégezni, hogy az adott iroda vagy személy jogosult-e ingatlanközvetítésre! Az ingatlanközvetítők (a névjegyzék) nyilvántartása bárki számára hozzáférhető, célszerű tehát az adott személyt ellenőriznünk. A jogosultságot az alábbi felületen célszerű ellenőrizni: https://oknyir.kh.gov.hu/Kereses/IngatlanKozvetito Ha lehetősége van – márpedig Megbízóként Ön választ – bízzon meg valódi szakembert ingatlana értékesítésére!

5️⃣ Nem szeretnék bajba kerülni. Tisztában szeretnék lenni az adásvétel ügymenetében részt vevők jogosultságaival, illetőleg azzal, hol végződik a kompetenciájuk határa. Mire nem jogosult az ingatlan-közvetítő?

↪️ A kérdés megválaszolásához el kell határolnunk egymástól az ingatlanközvetítő és az ügyvéd hatáskörét, amelyet a tapasztalok szerint az ingatlanközvetítők oly módon sérthetnek meg, hogy abból az időbeli tényből, amely szerint a dolgok természetéből fakadóan az üggyel, a felekkel, iratokkal és az információkkal előbb ismerkednek meg, már az előkészítés során maguknak vindikálnak bizonyos, az ügyvédi privilégiumok körébe tartozó munkafázisokat/tevékenységeket.Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény szerint az ügyvéd kiegészítő tevékenységként folytathat ingatlanközvetítői tevékenységet, amelyhez kérnie kell a névjegyzékbe történő felvételét és a NAV-nál a tevékenységi kör bővítését!Az elvi tétel tehát úgy szól, hogy az ügyvéd/ügyvédi iroda folytathat ingatlanközvetítői tevékenységet, ugyanakkor fordítva – a tapasztalt látszat ellenére – ez már nem igaz, a közvetítő nem folytathatja az ügyvédi törvényben felsorolt tevékenység egyikét sem!Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény 2. § (1) bekezdése szerint az ügyvédi tevékenység a jogi képviselet ellátása, a büntetőeljárásban védelem ellátása, a jogi tanácsadás, az okiratszerkesztés, az okirat ellenjegyzése, az ügyvédi tevékenységgel összefüggésben a szerkesztett okiratok és mellékleteik elektronikus okirati formába alakítása, és az ügyvédi tevékenységgel összefüggésben letét kezelése. Az Ügyvédi tv. indokolása szerint a felsorolt tevékenységeket – a hatályos Ügyvédi tv. előírásával egyezően – rendszeresen és ellenérték fejében az ügyvédi tevékenység folytatására jogosult folytathatja az ügyvédi tevékenység gyakorlására irányadó feltételek megtartása mellett.Az Ügyvédi törvényt a Lakástv. rendelkezéseivel összevetve a fentiekből következően az ingatlanközvetítő irodákban tevékenykedő ingatlanügynökök nem jogosultak az ügyletek lebonyolításához szükséges, eladó és vevő közötti bármilyen kötelem létrehozására, azaz okirat megszerkesztésére, „kitöltésére” stb., így különösen az ügynökök által előszeretettel alkalmazott ún. vételi ajánlat +elfogadás, „foglalós okirat”, előszerződés, letéti okirat stb. készítésére, továbbá pénzletét (tipikusan: foglaló, óvadék) átvételére. Ez azért fontos, mert ha kellő körültekintés nélkül jön létre ajánlati kötöttség eladó és vevő között, abból nem kívánt esetben jelentős félreértések adódhatnak. Egy ingatlan vásárlásnak számos olyan apró buktatója lehet, amelyre egy felnőttképzési rendszerben abszolvált néhány hónapos tanfolyam nem készítheti fel ilyen mélységben a jelölteket.Az ügyvéd elmélyültebb gyakorlattal és szélesebb jogi tudással rendelkezik. Egy ingatlan adásvételkor számos olyan kérdés felmerülhet, amelynek helyes megítéléséhez több jogág (polgári jog, ingatlan-nyilvántartási jog, végrehajtási jog, adó -, illetékjog) kiterjedt ismerete szükséges. Egy ingatlanjoggal foglalkozó ügyvédnek ma már értenie kell a földmérői vázrajzok értelmezéséhez is. Ez a gyakorlat és tudás egy nem-jogász ingatlan közvetítőnek az esetek túlnyomó többségében nincs meg, az ügyvédi szaktudás – mint nem-jogász ingatlanközvetítőkhöz képest mérhető komparatív előny – szinte minden esetben kézzel fogható, így nagyobb biztonságot nyújt a felek számára. A szakterületén otthonosan eljáró ügyvéd az egész folyamatot átlátja, tudja azt is, mire figyeljen a későbbi jogviták elkerülése érdekében.Az ügyvéd nem csak felel az egész folyamatért, hanem anyagi felelősséggel is tartozik érte, felelősségbiztosítása, külön letéti számlája, teljes anyagi és fegyelmi felelőssége, min. 10 év tanulmánya és szigorúan ellenőrzött kamarai letét-bejelentési kötelezettsége mellett, jól átgondoltan vehet át pénzletétet a vevőtől. Ezzel szemben – álláspontom szerint – jogalap nélkül, hiszen semmilyen törvény nem teszi számára lehetővé -, minden bejelentés, ellenőrzés és felelősség nélkül veszi át az ingatlanközvetítő a pénzletétet az ügyfelektől – „bánatpénz”, „foglaló” stb. elnevezés mellett.Nagyon fontos és megjegyzendő, hogy még ügyvéd közreműködése esetén is vételi ajánlatot csak akkor teszünk, ha a vétel tárgyával kapcsolatos gazdasági-műszaki-jogi háttér teljes körűen tisztázott és aggálytalan, az ügyletet ügyvéddel, földmérővel, bankkal, pénzügyi tanácsadóval és adott esetben könyvelővel/adótanácsadóval részletesen átbeszéltük, ekként bizonyos, hogy az ügylet az elérni kívánt nyilatkozott céljainknak és anyagi lehetőségeinknek megfelel, (elő)szerződést pedig csak akkor írunk alá, ha az eladóval minden lényeges feltételről (pontos ár, fizetési ütemezés és finanszírozás, birtokba adás) megegyeztünk, azaz nem maradt nyitva olyan kérdés, amelyet bármelyik fél lényegesnek tarthat. Nem írunk alá semmilyen kétsoros pénzátadó-átvevő nyilatkozatot!

6️⃣ Megtaláltam álmaim ingatlanát. Szeretném minél előbb lefoglalni. Hogyan járjak el, hogy ne érjen meglepetés?

↪️ A vevő jelöltnek a tulajdonostól, vagy akár az ingatlanirodától beszerzett legszükségesebb információk birtokában (helyrajzi szám, fotók, alaprajzok stb.) célszerű tehát még a vételi ajánlat, előszerződés, avagy bármiféle elnevezésű eladó és vevő közötti kötelmet létrehozó kötelezettségvállaló okirat aláírása ELŐTT (ide nem értve az ingatlan megtekintéséről szóló nyilatkozatot) ügyvédet (ha előzetes konzultáció volt és van kölcsönös bizalom/szimpátia, akkor ugyanazt az ügyvédet) felkeresni, akivel az ügylet esetlegesen fizikai és jogi buktatóit (rendezetlen tulajdonviszonyok, terhek, rendezetlen jogállású épületek, vevői célba ütköző korlátok és korlátozások stb.) saját tapasztalata és képzettsége folytán -, avagy más szakemberrel konzultálva és együttműködve átlátja és adott esetben megóvja a vevő jelöltet egy meggondolatlan, érzelmi alapon megtett kötelezettségvállaló nyilatkozat (vételi ajánlat/előszerződés) kínos anyagi következményeitől (foglaló elvesztése).

7️⃣ Milyen szakemberekkel célszerű egyeztetnem az adásvételi szerződés megkötése előtt?

↪️ Az eset bonyolultsága tükrében számos további szakember – pénzügyi tanácsadó, bank, értékbecslő, földmérő mérnök, építész mérnök, statikus mérnök, könyvelő stb. – bevonása lehet indokolt és célszerű, akik nélkül az adott szakterület vonatkozásában jelentős kockázatok jöhetnek létre, pl. nem lesz megfelelő a finanszírozás, térképészetileg rendezetlen az épület, a kerítés nem a jogi határon van, az ingatlan nem felel meg a CSOK követelményeinek, a felépítmény műszaki problémákkal terhes stb. Első sorban vevő viseli a megkeresés elmaradása esetére a kockázatot, azonban bizonyos esetekben az azokból eredő kár eladóra hárítható. Eladó felel ugyanis a dologgal kapcsolatos műszaki-jogi rendezettségért, így ha menet közben ez szükségessé válik, akkor az Ő költségére és felelősségére lehet tűzoltás szerűen enyhíteni a károkat és rendes mederbe visszaterelni a folyamatot. Felmerül a kérdés: De miért kockáztatna a vevő azzal, hogy nem előzetesen járja körül ilyen mélységében az ingatlant? Sajnálatos módon a kereslettúlsúlyos piacon az eladók nem hagynak kellő időt a vevőnek a fentiek teljes körű tisztázására és sokszor értékesítik az ingatlanukat olyan vevő részére, aki nem foglalkozik ilyen mélységben az ügylet tárgyával.

8️⃣ Az ingatlaniroda több szakember (értékbecslő, energetikus, pénzügyi tanácsadó stb.) közreműködését ajánlja. Kötelező-e az ingatlaniroda által ajánlott ügyvédet felkérnem az ügylet lebonyolításához?

↪️ Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény 1. § (6) bekezdése értelmében: „Ügyvédet mindenki szabadon választhat”, vagyis senki sem köteles – főleg költségviselőként – az ügyének intézésére elfogadni pl. a szerződés ellentétes pozíciójában lévő személy (legyen az eladó, építési vállalkozó, beruházó stb.), vagy adott esetben a közvetítő, mediátor, az ingatlanügynök stb. ajánlását! Álláspontom szerint – különösen a költségviselő fél szempontjából – sérti a szabad ügyvédválasztás jogát a tipikusan eladók, beruházók, építési vállalkozók, ingatlanközvetítők által oktrojált jogi képviselők „megbízása”, főleg, ha az általuk elvárt jogi képviselő megbízásától tesznek függővé szerződéskötési (eladási) szándékot, avagy helyeznek kilátásba előnyt, illetve hátrány elmaradását.A gyakorlatban előfordul, hogy bizonyos projektértékesítés esetén praktikus szempontokból korlátozva van az ügyvédválasztás szabadsága annak érdekében, hogy a projektgazda ügyvéd fogja össze már az ingatlan értékesítése előtti -, és a projekt elindulása utáni értékesítéssel kapcsolatos jogi feladatokat, amely segítheti a feleket a folyamatok standardizáltan és gördülékenyen történő előre haladásában. Ennek hátránya lehet a blankettaszerződések alkalmazása, az egyedi jogi jellegű igények és észrevételek figyelmen kívül hagyása, lényegében a vevő vagy elfogadja a diktált szerződési feltételeket, vagy nem szerződnek le vele. Különösen igaz ez nagy projektek esetén. Kisebb projekteknél általában lehetőség van a szerződési feltételek alakításába, ilyenkor lehetőségünk van a projektügyvéden kívül más ügyvédet is felkérni, legalább véleményezés céljából.Nincs ugyanakkor szabad döntési helyzetben az, aki nem ismeri a választékot. Az érték melletti emberi döntésnek szabad döntésnek kell lennie, ám a szabad döntést éppúgy kizárja a tudatlanság, a tájékozatlanság, mint a kényszer.Fontos tisztázni, hogy a jelenlegi szabályok szerint Magyarországon működő ügyvédek, ügyvédi irodák mindegyike jogosult ingatlan szerződések szerkesztésére, ellenjegyzésére és a földhivatalnál történő ügyvitelre, így a még a fenti esetekben „oktrojált” vagy „melegen ajánlott” jogi képviselőnek is kötelessége a felek akaratának és a jogszabályoknak megfelelően – legjobb tudása szerint – gondosan és pártatlanul eljárni, azonban még az ilyen prudens eljárás sem írja felül annak tényét, hogy adott esetben a determináltan terelt folyamatban sérülhet a vevő ügyfél vonatkozásában a szabad ügyvédválasztás joga, igaz, ez a gyakorlat szerint – mint látjuk – nem jelent korlátozhatatlan jogosultságot.Javaslom mindenkinek, hogy a fentieket szem előtt tartva járjon el, ha ingatlanvásárlási célját kívánja megvalósítani! Ne feledjék: „Óvakodjék a vevő”!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Theme: Elation by Kaira.
Cape Town, South Africa