Ráépítési megállapodás – építkezés más személy ingatlanán
Az ingatlanpiac felpörgésével folyamatosan fogytak el mind a belterületi -, mind pedig a zártkerti olyan ingatlanok, amelyek beépítési lehetőséget rejtenek magukban. Vannak azonban olyan korábbiakban kialakult – főként nagyobb méretű – (részben) épülettel beépített ingatlanok, amelyek a helyi építési szabályzat szerint további építkezési lehetőségeket kínálnak. Sok esetben a tulajdonos telekmegosztással leválasztja az ingatlanából azt a részt, amelyet nem kíván használni és azt önállóan forgalomképes ingatlanként értékesíti, komoly összegű bevételt realizálva. Előfordulhat azonban, hogy a helyi építési szabályzat nem engedi telekmegosztással olyan mértékre osztani a telekméretet, amely kellően alkalmas új helyrajzi számú ingatlan kialakítására és az azon történő építkezésre. A helyi építési szabályzat tüzetes áttanulmányozását követően elhatározott és erre alkalmazott megoldás szerint az adott nagyméretű telekingatlan tulajdonosa ráépítési megállapodást köthet az építkezni vágyó személlyel, amely megállapodásban rögzítendő többek között a ráépítés jogkövetkezménye és a ráépítési jog ellenértéke. A félreértések elkerülése érdekében célszerű a megállapodás mellékleteként építész mérnökkel, földmérő mérnökkel pontos rajzot készíteni. Az építkező személy a megállapodásnál fogva jogosulttá válik az adott használati részt birtokolni, használni, így arra építkezni is. Az építkezés befejeztével azonban a felépítmény (épület) is az építkezésben nem részes fél (tulajdonos) és a ráépítő osztatlan közös tulajdonába kerülne, ha annak ellenkezőjéről írásban (!) nem állapodnának meg.
Az építkezés előtt:
A ráépítés jogkövetkezményeiről célszerű írásban, még az építkezés megkezdése előtt megállapodni, annak érdekében, hogy abból a későbbiekben konfliktus és vita ne kerekedjen. A ráépítési megállapodásban a telek összes tulajdonosai és a ráépítők abban kell tehát megállapodjanak, hogy ráépítő(k) célhoz kötött birtoklási-használati jogot („földhasználati jogot”) szerezve ráépítenek a telektulajdonos(ok tulajdonában lévő már beépített avagy beépítetlen területre és ezen építkezésük jogkövetkezményeiként létrejövő felépítmény(ek) – mint az ingatlan-nyilvántartásban önállóan ingatlanként feltüntetésre kerülő épület(ek) („A”, „B” stb.) – tulajdonjogát azonban csak az építkezésben részes fél vagy felek szerzik meg (utóbbi esetben egymás között tetszőleges arányban), azzal, hogy a földre az épület mindenkori tulajdonosát földhasználati jog illeti meg.
Az építkezés után:
Alapesetben egy építkezés befejeztével az építésügyi hatóság kiállítja a hatósági bizonyítványt (használatbavételi engedélyt) és a földmérő mérnök feltüntetheti az épületet a térképi adatbázisban, továbbá a ráépítő kérheti az ingatlan-nyilvántartási adatváltozás átvezetést. Ezzel azonban az önálló ingatlan még nem jönne létre az ingatlan-nyilvántartásban, új tulajdoni lap nem kerül megnyitásra, így az épület még osztja a telek jogi sorsát. Ahhoz, hogy ez megvalósuljon szükség van olyan földmérési munkarészekre, jelesül az épület önálló ingatlanná alakításáról szóló -, valamint a földhasználati jog terjedelmét tartalmazó záradékolt változási vázrajzra is, továbbá a ráépítés jogkövetkezményeit – az épületet önálló ingatlanként létrehozó, ennek tulajdonjogát és a hozzá kapcsolódó földhasználati jogot – rendező ügyvéd által ellenjegyzett okiratra, amelynek alapját az építkezés előtti megállapodás képezheti. A megállapodás létrejöttéhez szükség lehet a teherjogosultak hozzájárulására is, ennek beszerzése a tulajdonos feladata. Fontos lehet, hogy a ráépítés alapján történő tulajdonszerzés illetékmentes -, ugyanakkor a földhasználati jog értéke után illetéket kell fizetni.
Ha a fentiek elmaradnak, akkor az épület(ek) is osztatlan közös tulajdonban marad(nak) a nyilvántartás szerint, nem válik el a föld és az épület(ek) tulajdonjoga és tapasztalataim szerint az idő múlása -, a felek személyének változása -, teherjogosultak megjelenése adott esetben jelentősen megnehezíti a helyzet megállapodáson alapuló – peren kívüli – rendezését.
Ha tulajdonosként olyan mértékű és adottságú ingatlannal rendelkezik, amely alkalmas a fentiekre és szándékában áll komoly összegű bevételre szert tenni, úgy forduljon hozzám bizalommal, annak érdekében, hogy építész és földmérő mérnököt bevonva biztosan meg lehessen valósítani a fentiekben körülírt folyamatot! Kellő körültekintés hiányában súlyos következmények adódhatnak, amelyeket jobb előre kizárni!
Külterületi avagy zártkerti övezetben további előzetes eljárások szükségesek!
dr. Egyed Zoltán ügyvéd
