Veszprémi – Balatoni ügyvéd
Minden ügyfélkapuval rendelkező ügyfél évente 2 db e-hiteles tulajdoni lapot tud letölteni az alábbi oldalon:
https://kau.foldhivatal.hu/auth/login
2024. augusztusától az ingatlanok jogügyleteihez elfogadott e-hiteles tulajdoni lap ára 4800,- Ft, amelyből 1 db munkapéldány és 1 db szerződéskötés napján letöltött példány szükségeltetik, így érdemes élni a lehetőséggel!
Mi a teendő abban az esetben, ha a korábban CSOK-kal vásárolt ingatlanotokat eladnátok, s venni szeretnétek egy új ingatlant?
Az állami támogatás erejéig az érintett, tulajdonotokat képező ingatlanra a Magyar Állam javára jelzálogjog került bejegyzésre, az annak biztosítására feljegyzett elidegenítési és terhelési tilalommal egyidejűleg. Ez annyit jelent számotokra, hogy a Magyar Állam kifejezett írásbeli hozzájárulása nélkül nem tudjátok eladni a CSOK-kal támogatott és tulajdonotokat képező ingatlant. Egyébként a szerződésben CSOK támogatottként vállalnotok kellett azt is, hogy 10 évig életvitel-szerűen fogtok a megvásárolt ingatlanban élni.
Abban az esetben tehát, ha CSOK-kal vásároltatok ingatlant és eladnátok, úgy érdemes az új lakások építéséhez, vásárlásához kapcsolódó lakáscélú támogatásról szóló 16/2016. (II. 10.) Korm. rendelet és a használt lakás vásárlásához, bővítéséhez igényelhető családi otthonteremtési kedvezményről szóló 17/2016. (II. 10.) Korm. rendelet vonatkozó rendelkezéseit átolvasni.
Az előző bekezdésben megjelölt rendeletekben foglaltak szerint, ha eladásra kerülne a családi otthonteremtési kedvezménnyel (CSOK) támogatott ingatlanotok, úgy az annak eladásáról szóló adásvételi szerződéseteket 30 napon belül vagy kötelesek vagytok becsatolni a Kormányhivatalhoz („bejelentés az eladásról”).
Abban az esetben, ha nem „viszitek át” a már korábban felvett CSOK támogatást a megvásárlásra kerülő ingatlanra, a támogatást kötelesek lesztek visszafizetni a jogosult részére. Azonban, ha kicsúsznátok a rendelkezésre álló 30 napos bejelentési határidőből, – melyet egyébként az adásvételi szerződés megkötésétől kell számítani -, úgy a szerződéskötés napjától számítottan meg kell majd fizetnetek a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerinti késedelmi kamatot is, a CSOK eredeti tőkeösszegének visszafizetésén túlmenően.
Ahhoz, hogy a CSOK-ot tovább tudjátok vinni az új ingatlanra, az adott ingatlant meg kell hogy vásároljátok, de nem elegendő a saját részre történő vásárlás, mivel az ingatlan azoknak a nevére kell hogy kerüljön, akik a CSOK támogatást felvették korábban. A vétel megvalósulhat úgyis, ha a CSOK-kal támogatott ingatlant eladjátok, s újat vásároltok, vagy akár csereszerződés útján is. Ezzel kapcsolatos további részletszabályokat a fenti rendeletek tartalmaznak. Bizonyos feltételek fennállása esetén a rendeletek kötelezővé tehetik a folyósított CSOK támogatás összegének a Magyar Államkincstárnál történtő letétbe helyezését is. A CSOK-kal kapcsolatos rendeletek három esetben biztosítanak lehetőséget arra, hogy a CSOK támogatás összegét NE kelljen letétbe helyezni a Magyar Államkincstárnál, ezek pedig az alábbiak:
– csereszerződés
– először a vétel, majd aztán az eladás
– először az eladás, majd 60 napon belül vétel.
Azonban ezekben az esetekben is figyelnetek kell a bejelentési határidőkre, azokat nem mulaszthatjátok el!
Érdemes ingatlanjogban jártas ügyvédet megbíznotok az ügylet(ek) lebonyolításával!
dr. Egyed Zoltán ügyvéd
Aki tulajdonjogával hosszabb ideig nem törődik, tulajdonosi jogait nem gyakorolja, annak közömbössége arra utal, hogy nem kívánja a dolgot használni, birtokolni. A jó gazda gondosságának mércéjét elismerő magánjogunkba illeszkedően a tényleges birtokossal szemben a bejegyzett tulajdonos kevésbé érdemel jogvédelmet. Hosszú időn keresztül egy ingatlan tulajdoni lap szerinti helyzete (állapota) és a ténylegesen birtoklónak a tulajdonostól eltérő személye, azaz a rendezetlen jogi helyzet bizonytalanságot eredményezhet az ingatlanforgalomban.
Az elbirtoklás – törvényi rendelkezésből is következően – eredeti tulajdonszerzésmód. Kettős joghatása van: egyrészt tulajdonjogot megszüntető, másrészt pedig tulajdonjogot keletkeztető hatása. A törvényben foglalt meghatározott elbirtoklási idő elteltével a a bejegyzett tulajdonos tulajdonjoga megszűnik, s ugyanakkor azzal egyidejűleg a tulajdonjogot az elbirtokló megszerzi. Az elbirtoklással a törvény erejénél fogva következik be a tulajdonszerzés, ha az elbirtoklás ún. pozitív törvényi feltételei fennállnak és nem áll fenn negatív feltétel. Ehhez külön nyilatkozat, eljárás, határozat, ingatlanok esetében ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nem szükséges. Azonban, ha az elbirtokló tulajdoni igényét érvényesíteni kívánja, azt szeretné, hogy az ingatlan-nyilvántartás a tulajdoni lapon már őt tüntesse fel tulajdonosnak, akkor vagy 1. meg kell állapodnia a bejegyzett tulajdonossal vagy 2. polgári pert kell indítania az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonossal szemben tulajdonjoga bírói ítélettel való megállapítására, ekként vagy egy ügyvéd által készített magánokirat (szerződés, megállapodás), vagy egy jogerős ítélet (közokirat) lesz az, amely ingatlan-nyilvántartási bejegyzést létrehozza, deklarálja.
Az elbirtoklás által megszerzett tulajdonjog bejegyzésének megállapodás avagy per útján történő bejegyeztetésének elmulasztása (késedelme) azzal a hátrányos következménnyel jár, hogy az elbirtokló nem hivatkozhat tulajdonszerzésre azzal szemben, aki az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében jogot szerzett [Ptk. 5:168. § (4) bek.], azaz a késedelem kockázatát az elbirtokló viseli, másképpen fogalmazva: az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy a szerzett jogát nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagy az őt bejegyzési igénnyel rangsorban megelőző, jóhiszemű szerzővel szemben [Ptk. 5:175. § (1) bek.]. A jóhiszemű tudatállapoton túlmenően ellenérték szerinti jogszerzés (pl. adás-vétel) és az ingatlan-nyilvántartásba vetett bizalom is szükséges a jogvédelemhez. A jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-nyilvántartás tartalmát akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valódi anyagi jogi jogállapottól eltér. Ennek alapján a szerző a Ptk. szerinti védelemben részesül. Az ilyen ismérvek szerinti szerző jogvédelmet élvez [Ptk. 5:174. § (1) bek.]. A jóhiszemű szerzésnek az a feltétele, hogy a szerzés az „ingatlan-nyilvántartásban bízva” történjen, magában foglalja a jóhiszeműségnek azt a szubjektív elemét is, hogy a szerző az ingatlan-nyilvántartástól eltérő valóságos jogi állapotról nem tud, és nem is kell tudnia (nem tudja, hogy a szerzés tárgyát más személy már elbirtokolta). Nem jóhiszemű, hanem rosszhiszemű viszont az a szerző, aki abban bízik, hogy az ellenkező tudomásával szemben erősebb lesz az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés. Az ilyen rosszhiszemű személlyel avagy egy ingyenesen szerzővel (megajándékozottal) szemben az elbirtoklás érvényesíthető, perben is megállapítható.
Példával összegezve: a telektulajdonos – miután tapasztalja, hogy a szomszédos ingatlant nem használják, gondozzák – elkezdi művelni a szomszédos telket és ha ez 15 éven keresztül folyamatosan történik, úgy a 15 év elteltével megkeresheti a bejegyzett tulajdonost, hogy írjon alá egy elbirtoklással történő tulajdonjog megszerzését elismerő ügyvédi okiratot. Ha a tulajdonos erre nem hajlandó, akkor célszerű minél gyorsabban polgári pert indítania és a perfeljegyzést kérelmeznie. Ha nem fordul bírósághoz és a tulajdoni lapon bejegyzett tulajdonos jóhiszemű vevőnek eladja az ingatlant, akkor vele szemben már nem fogja tudni a tulajdonjog iránti igényét érvényesíteni!
Az elbirtoklásnak három konjunktív feltétele van. Ez azt jelenti, hogy mind a 3 feltételnek egyszerre kell fennállnia ahhoz, hogy a tulajdonszerzés bekövetkezhessen.
Elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot:
– ingatlan esetén tizenöt éven át,
– sajátjaként,
– szakadatlanul birtokolja
Elbirtoklás pozitív feltételeinek fennállása esetén sem birtokolható el a dolog, ha
– törvényi kizáró ok áll fenn: Aki bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton jutott a dolog birtokához, elbirtoklás útján nem szerez tulajdonjogot!
Az elbirtoklás időtartama
Minden ingatlant, 1991. június 9-től állami, önkormányzati tulajdont is el lehet birtokolni 15 év alatt. Az 1959-es Ptk. 122. § és a Ptk. 5:46. §-a úgy rendelkezik, hogy az új birtokos saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely elődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült. Időben kedvezményesebb esete az elbirtoklásnak az ún. jogcímes elbirtoklás, amely öt év elteltével következik be, ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól olyan írásbeli szerződéssel szerezte, amelynek alapján a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követelhetné, ha a szerződés az ehhez megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelelne, és a birtokos az ellenszolgáltatást teljesítette (Ptk. 5:45. §).
Dr. Egyed Zoltán ügyvéd
szerződő felek azonosítása
Igazolványok bekérése személyesen vagy e-mail útján
Személy és okmányellenőrzés az ún. JÜB rendszeren keresztül
Jogi személy cégkivonatának beszerzése, képviselő személyének ellenőrzése
Cél: hamis igazolványok, “lakásmaffia”kiszűrése
az ingatlan beazonosítása
tulajdoni lap, térkép másolat, e-közmű kivonat, szabályozási tervlap + HÉSZ, alapító okirat +SZMSZ, tervrajzok + engedélyek, energetikai tanúsítvány, terhek összegéről szóló igazolás stb. beszerzése, megismerése, elemzése
Cél: az ingatlanügylet buktatóinak kizárása
konzultáció a felekkel
Vevővel avagy eladóval és vevővel együttesen
Cél: megállapodás létrehozása, illetve a laikus felek elképzeléseinek korrigálása a jogszabályok és a logika mentén. Akadályok es teendők ismertetése. Adó -, és illeték tájékoztatást kapnak a felek.
szerződéstervezet és egyéb okiratok elkészítése
A beszerzett adatok, infók és a felek megállapodása alapján okirat tervezetek készülnek, amelyekre a felek észrevételt, javaslatot tehetnek.
Cél: a szerződés aláírásnak zökkenőmentesítése, esetleges hibák javítása
szerződéskötés és földhivatali benyújtás/bejegyzés
A felek aláírják az okiratokat, amelyeket az ügyvéd ellenjegyzéssel lát el és össze készített módon benyújt/elpostáz a földhivatalba. Foglaló teljesítése, banki ügyintézés. Azonnali teljesítés esetén tulajdonjog bejegyzés, egyéb esetben a kérelem függőben tartása, utóbbi esetben a teljes vételár megfizetése esetén újabb földhivatali ügyintézés. Felek értesítése a postán érkező földhivatali határozatról, ügyletzárás.
🔘 szerződés előtti konzultáció
időpont egyeztetés, Vevővel, utána pedig eladóval és vevővel együttesen történő találkozó (távol lévők között Skypeon)
Célja: megbízás tisztázása, költségek, adó és illeték, buktatók feltárása, teendők megbeszélése, megállapodás létrehozása
Időtartama: átlag 1-2 óra
🔘 okiratok elkészítése, megküldése
Időtartama: bonyolultságtól függően 1-3 óra között
🔘 JÜB, tulajdoni lap/térképmásolat lekérés, szerződéskötés
időtartama: 0.5-1.5 óra között
🔘 földhivatali ügyintézés
Jelenleg papír alapon történik, banki ügyletek miatt legtöbbször személyesen, utazás, okirat érkeztetés, pénztár
Időtartam: 1 óra
🔘 banki folyamatban segítségnyújtás birtokátadásban történő közreműködés, földhivatali határozat megküldése, NAV eljárásra történő kioktatás (SZJA és illeték), ügyletzárás
Időtartam: 1 óra
🔘 szabad ügyvédválasztás – díjmegállapodás szabadsága
Ügyvédet mindenki szabadon választhat, senki sem köteles fizetőként eladó, vállalkozó, Ingatlaniroda stb. ügyvédjéhez fordulni. Nincs hatósági ár, az ügyvéd és az ügyfél meg tudnak állapodni az ügy ismeretében a díjról, költségekről.
🔘 ÁFA, azaz + 27%
Kevesen tudják, hogy az ügyvédi szolgáltatás TÁRGYÁNÀL fogva ÁFA köteles, legfeljebb bizonyos bevétel határig az ALANY lehet mentes. Itt a fogyasztó rögtön találhat akár +/- 27 % díjkülönbséget, ha nem Áfás ügyvédet biz meg!
🔘 ~ 30 % közteher
Működési formától függően ügyvédi irodaként az ügyvéd a TAO tv., avagy a KIVA hatálya alá -, míg egyéni ügyvédként (egyéni vállalkozóként) az átalányadó vagy a vállalkozói SZJA szabályok és a helyi iparűzési adó hatálya alá tartozhat. Az adó és közteher terhelés kb 30% körüli.
🔘 Működési költségek (kötelező)
Ezek közé tartozik az irodavásárlás törlesztőrészlete avagy a bérleti díj és rezsi, kötelező kamarai díj és biztosítási díj, letéti számla díja, eszközök és szoftverek díja, telefon-internet szolgáltatás díja, irodabútorok, irodaeszközök (kellékek) díja.
🔘 Működési költségek (opcionális)
Ide sorolható az alkalmazott(ak) munkabére, járulékai, banki költségek, könyvelő díj, jogtár díj, marketing díjak, honlap és egy ügyvédi felületek fenntartási költségei (domain, tárhely stb.)
A működési költségek összeségében a bevétel 20-40%(!!!!) – át is elérhetik.
Dr. Egyed Zoltán ügyvéd – #balatoniügyvéd
A személyi oldalról nézve rendelkezésre kell állnia:
A tárgyi (ingatlan) oldalt megvizsgálva:
dr. Egyed Zoltán ügyvéd
TULAJDONOSI RENDELKEZÉS „ELVÁLÓ” TULAJDONJOGRÓL
Tradicionális magánjogi főszabályunk, hogy a telken épült felépítmény (épület) ingatlan tulajdona a telektulajdonost illeti („aedificium solo cedit”), azaz az épület osztja a telek jogi sorsát.
Kivételként már 1959-es Ptk. alkalmazásának gyakorlatában is elfogadott volt, hogy ha valaki idegen földre épít, a földtulajdonossal kötött megállapodás alapján megszerezheti az épület tulajdonjogát, akár az építkezést megelőzően, akár azt követően kötött megállapodás alapján.
Ezen a Ptk. sem változtat, ugyanakkor a Ptk. már nem köti a föld és az épület elváló tulajdonjogának keletkezését eredményező megállapodás megkötésének lehetőségét az építkezéshez (időbeli feltétel feloldása), így nemcsak szélesebb körben teszi lehetővé, hogy (1) az építkező és a földtulajdonos megállapodjanak az épület és a föld elváló tulajdonjogában, de lehetővé teszi azt is, hogy (2) ugyanezt az eredményt az ingatlan tulajdonosa a saját ingatlanán, ha egyébként ezt a jogszabályok nem zárják ki, a saját rendelkezésével (jognyilatkozatával) is elérhesse.
Ahhoz, hogy az épület önálló ingatlanként kerüljön felvételre az ingatlan-nyilvántartásba, azaz a fizikailag már létező építmény jogi értelemben ingatlanná válhasson, az is szükséges, hogy ennek ingatlanjogi és egyéb közigazgatási jogi feltételei teljesüljenek, így többek között az építéshatósági használatbavételi engedélynek (hatósági bizonyítványnak) is rendelkezésre kell állnia. A telek és a rajta álló épület elváló tulajdonjogának a helyzetét a gyakorlat egyébként „osztott tulajdon”, „helyrajzi szám peresítés” , avagy „épület kiemelés” elnevezéssel illeti.
Föld és épület elváló tulajdonjoga így azzal jön létre, hogy az építménnyel rendelkező telek tulajdonosa a saját tulajdonáról így „nyilatkozik”, ennek feltétele tehát, hogy az épület az ingatlan-nyilvántartásba önálló ingatlanként felvehető legyen, így használatbavételi engedéllyel is rendelkeznie kell.
Ez a tulajdonosi nyilatkozat voltaképpen arról szól, hogy egy külön törvényi rendelkezés – Ptk. 5:18. § (2) bekezdése – alapján a polgári jog lehetővé teszi, hogy egyébként alkotórészi kapcsolatba kerülő dolgok (telek és a rajta álló épület) külön helyrajzi számú dolgok legyenek, amelyet az ingatlan-nyilvántartási szabályok is lehetővé tesznek. A tulajdonosi nyilatkozat célja: az alkotórészi kapcsolat kizárása a föld és az épület között, és ezzel két vagy több önálló helyrajzi dolog (ingatlan) létrehozása.
Az egyszemélyes tulajdonosi rendelkezéssel többlet jogszerzés nem valósul meg, a jognyilatkozat vagyonmozgással (illetékfizetéssel) nem jár.
Az elváló tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez:
(1) földmérő mérnöknek „Épület(ek) önálló ingatlanná alakításához” megnevezésű „Változási vázrajz”-a és
(2) ügyvéd által ellenjegyzett „Tulajdonosi rendelkező nyilatkozat” vagy „Megállapodás”
(3) adott esetben építéshatósági határozat, valamint
(4) ingatlan-nyilvántartási kérelem és igazgatási szolgáltatási díj fizetése szükséges.
Gyakorlati előfordulása: egy telken épített több külön álló épület osztatlan közös tulajdonjogának természetbeni megosztással történő megszüntetése (főleg ha telek nem osztható meg vagy a társasházzá alakulás feltételei hiányoznak, ebben az esetben illeték lehetséges), tipikus esete a szülői házas telek hátsó részére történő építkezés jogkövetkezményeinek rendezése (ha a telek nem osztható meg), ipari jellegű sok felépítményes ingatlan részenként történő értékesítésének előkészítése stb.
Amennyiben „Tulajdonosi nyilatkozat”-ra és földhivatali képviseletre lenne szüksége, úgy forduljon hozzám bizalommal!
dr. Egyed Zoltán ügyvéd
