tulajdonjog – Dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Ingatlan adásvétel ügyvédi munkadíja

Melyek lehetnek egy ingatlanügylet ügyvédi munkadíját meghatározó – az ingatlannal és a felekkel kapcsolatos – tényezők?

az ingatlan értéke
az ingatlan jellege (lakás, lakóház, építési telek, zártkert, termőföld stb.)
szerződő felek száma, rendelkezésre állása
szerződő felek személyes közreműködése, cselekvőképessége (meghatalmazás, kiskorúság, gondnokoltság)
az ingatlan jogi körülményei (rendezetlenség, terheltség, zálogjogok, végrehajtás, haszonélvezet stb.)
előszerződés szükségessége
új építésű ingatlannal kapcsolatos ügyvitel
a vételár teljesítésének módja, ütemezése (azonnal vagy halasztott teljesítés)
ügyvédi letét igénybevétele
lakástakarékkal, banki hitellel, CSOK-kal kapcsolatos finanszírozás
szerződés módosításával kapcsolatos utómunka
távazonosítás, távellenjegyzés
szerződéskötés helye, ideje
hatósági, pénzintézet jóváhagyása (gyámhivatal, mezőgazdasági igazgatási szerv döntése stb.)
minimumdíj alkalmazása

Melyek lehetnek egy ingatlanügylet ügyvédi munkadíját meghatározó – az ügyvéd személyes körülményeiben rejlő – tényezők?

🔘 szabad ügyvédválasztás – díjmegállapodás szabadsága

Ügyvédet mindenki szabadon választhat, senki sem köteles fizetőként eladó, vállalkozó, Ingatlaniroda stb. ügyvédjéhez fordulni. Nincs hatósági ár, az ügyvéd és az ügyfél meg tudnak állapodni az ügy ismeretében a díjról, költségekről.

🔘 ÁFA, azaz + 27%

Kevesen tudják, hogy az ügyvédi szolgáltatás TÁRGYÁNÀL fogva ÁFA köteles, legfeljebb bizonyos bevétel határig az ALANY lehet mentes. Itt a fogyasztó rögtön találhat akár +/- 27 % díjkülönbséget, ha nem Áfás ügyvédet biz meg!

🔘 ~ 30 % közteher

Működési formától függően ügyvédi irodaként az ügyvéd a TAO tv., avagy a KIVA hatálya alá -, míg egyéni ügyvédként (egyéni vállalkozóként) az átalányadó vagy a vállalkozói SZJA szabályok és a helyi iparűzési adó hatálya alá tartozhat. Az adó és közteher terhelés kb 30% körüli.

🔘 Működési költségek (kötelező)

Ezek közé tartozik az irodavásárlás törlesztőrészlete avagy a bérleti díj és rezsi, kötelező kamarai díj és biztosítási díj, letéti számla díja, eszközök és szoftverek díja, telefon-internet szolgáltatás díja, irodabútorok, irodaeszközök (kellékek) díja.

🔘 Működési költségek (opcionális)

Ide sorolható az alkalmazott(ak) munkabére, járulékai, banki költségek, könyvelő díj, jogtár díj, marketing díjak, honlap és egy ügyvédi felületek fenntartási költségei (domain, tárhely stb.)

A működési költségek összeségében a bevétel 20-40%(!!!!) – át is elérhetik.

A fentiek okán az ügyvédi munkadíjjal kapcsolatban kizárólag a teljes ügy ismeretében és személyesen tudok tájékoztatást adni!

Ingatlan tulajdoni lap díjmentes letöltés

Minden ügyfélkapuval rendelkező ügyfél évente 2 db e-hiteles tulajdoni lapot tud letölteni az alábbi oldalon:

https://kau.foldhivatal.hu/auth/login

2024. augusztusától az ingatlanok jogügyleteihez elfogadott e-hiteles tulajdoni lap ára 4800,- Ft, amelyből 1 db munkapéldány és 1 db szerződéskötés napján letöltött példány szükségeltetik, így érdemes élni a lehetőséggel!

Ingatlanból való költözés és ingatlan értékesítés CSOK esetén

Mi a teendő abban az esetben, ha a korábban CSOK-kal vásárolt ingatlanotokat eladnátok, s venni szeretnétek egy új ingatlant?

Az állami támogatás erejéig az érintett, tulajdonotokat képező ingatlanra a Magyar Állam javára jelzálogjog került bejegyzésre, az annak biztosítására feljegyzett elidegenítési és terhelési tilalommal egyidejűleg. Ez annyit jelent számotokra, hogy a Magyar Állam kifejezett írásbeli hozzájárulása nélkül nem tudjátok eladni a CSOK-kal támogatott és tulajdonotokat képező ingatlant. Egyébként a szerződésben CSOK támogatottként vállalnotok kellett azt is, hogy 10 évig életvitel-szerűen fogtok a megvásárolt ingatlanban élni.

Abban az esetben tehát, ha CSOK-kal vásároltatok ingatlant és eladnátok, úgy érdemes az új lakások építéséhez, vásárlásához kapcsolódó lakáscélú támogatásról szóló 16/2016. (II. 10.) Korm. rendelet és a használt lakás vásárlásához, bővítéséhez igényelhető családi otthonteremtési kedvezményről szóló 17/2016. (II. 10.) Korm. rendelet vonatkozó rendelkezéseit átolvasni.

Az előző bekezdésben megjelölt rendeletekben foglaltak szerint, ha eladásra kerülne a családi otthonteremtési kedvezménnyel (CSOK) támogatott ingatlanotok, úgy az annak eladásáról szóló adásvételi szerződéseteket 30 napon belül vagy kötelesek vagytok becsatolni a Kormányhivatalhoz („bejelentés az eladásról”).

Abban az esetben, ha nem „viszitek át” a már korábban felvett CSOK támogatást a megvásárlásra kerülő ingatlanra, a támogatást kötelesek lesztek visszafizetni a jogosult részére. Azonban, ha kicsúsznátok a rendelkezésre álló 30 napos bejelentési határidőből, – melyet egyébként az adásvételi szerződés megkötésétől kell számítani -, úgy a szerződéskötés napjától számítottan meg kell majd fizetnetek a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerinti késedelmi kamatot is, a CSOK eredeti tőkeösszegének visszafizetésén túlmenően.

Ahhoz, hogy a CSOK-ot tovább tudjátok vinni az új ingatlanra, az adott ingatlant meg kell hogy vásároljátok, de nem elegendő a saját részre történő vásárlás, mivel az ingatlan azoknak a nevére kell hogy kerüljön, akik a CSOK támogatást felvették korábban. A vétel megvalósulhat úgyis, ha a CSOK-kal támogatott ingatlant eladjátok, s újat vásároltok, vagy akár csereszerződés útján is. Ezzel kapcsolatos további részletszabályokat a fenti rendeletek tartalmaznak. Bizonyos feltételek fennállása esetén a rendeletek kötelezővé tehetik a folyósított CSOK támogatás összegének a Magyar Államkincstárnál történtő letétbe helyezését is. A CSOK-kal kapcsolatos rendeletek három esetben biztosítanak lehetőséget arra, hogy a CSOK támogatás összegét NE kelljen letétbe helyezni a Magyar Államkincstárnál, ezek pedig az alábbiak:

– csereszerződés

– először a vétel, majd aztán az eladás

– először az eladás, majd 60 napon belül vétel.

Azonban ezekben az esetekben is figyelnetek kell a bejelentési határidőkre, azokat nem mulaszthatjátok el!

Érdemes ingatlanjogban jártas ügyvédet megbíznotok az ügylet(ek) lebonyolításával!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd

Ingatlan adás-vétel folyamata

Milyen szakaszokból áll össze egy ingatlanügylet?

szerződő felek azonosítása

Igazolványok bekérése személyesen vagy e-mail útján

Személy és okmányellenőrzés az ún. JÜB rendszeren keresztül

Jogi személy cégkivonatának beszerzése, képviselő személyének ellenőrzése

Cél: hamis igazolványok, “lakásmaffia”kiszűrése

az ingatlan beazonosítása

tulajdoni lap, térkép másolat, e-közmű kivonat, szabályozási tervlap + HÉSZ, alapító okirat +SZMSZ, tervrajzok + engedélyek, energetikai tanúsítvány, VBF jegyzőkönyv, terhek összegéről szóló igazolás stb. beszerzése, megismerése, elemzése

Cél: az ingatlanügylet buktatóinak kizárása

konzultáció a felekkel

Vevővel avagy eladóval és vevővel együttesen

Cél: megállapodás létrehozása, illetve a laikus felek elképzeléseinek korrigálása a jogszabályok és a logika mentén. Akadályok és teendők ismertetése. Adó -, és illeték tájékoztatást kapnak a felek.

szerződéstervezet és egyéb okiratok elkészítése

A beszerzett adatok, infók és a felek megállapodása alapján okirat tervezetek készülnek, amelyekre a felek észrevételt, javaslatot tehetnek.

Cél: a szerződés aláírásnak zökkenőmentesítése, esetleges hibák javítása

szerződéskötés és földhivatali benyújtás/bejegyzés

A felek aláírják az okiratokat, amelyeket az ügyvéd ellenjegyzéssel lát el és össze készített módon benyújt a földhivatalba. Foglaló teljesítése, banki ügyintézés. Azonnali teljesítés esetén tulajdonjog bejegyzés, egyéb esetben a „tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog” kerül bejegyzésre az ingatlan tulajdoni lapjának III. részére, utóbbi esetben a teljes vételár megfizetése esetén újabb földhivatali ügyintézés. Felek értesítése az elektronikus úton érkező földhivatali határozatról, ügyletzárás.

Cél: a felek között még csak kötelmi alapon létező jogügyletnek a külvilág felé történő megjelenítése, az ingatlan-nyilvántartás jogvédelmi hatályának elérése

NAV illetékügyintézés

Vevőknek – vagy meghatalmazás esetén az eljáró ügyvédnek – az ONYA felületen B400e adatlapot kell kitöltenie és benyújtania.

Cél: illetékkedvezmények, illetékmentesség iránti kérelmek hatályosítása

Mennyi időt vesz igénybe egy adásvétel lebonyolítása az ügyvéd oldaláról, mit tartalmaz az ügyvédi munkadíj?

🔘 szerződés előtti konzultáció

időpont egyeztetés, Vevővel, utána pedig eladóval és vevővel együttesen történő találkozó (távol lévők között Skypeon)

Célja: megbízás tisztázása, költségek, adó és illeték, buktatók feltárása, teendők megbeszélése, megállapodás létrehozása

Időtartama: átlag 1-2 óra

🔘 okiratok elkészítése, megküldése

Időtartama: bonyolultságtól függően 1-3 óra között

🔘 JÜB, tulajdoni lap/térképmásolat lekérés, szerződéskötés

időtartama: 0.5-1.5 óra között

🔘 földhivatali ügyintézés

Jelenleg papír alapon történik, banki ügyletek miatt legtöbbször személyesen, utazás, okirat érkeztetés, pénztár

Időtartam: 1 óra

🔘 banki folyamatban segítségnyújtás birtokátadásban történő közreműködés, földhivatali határozat megküldése, NAV eljárásra történő kioktatás (SZJA és illeték), B400e adatlap benyújtás, ügyletzárás

Időtartam: 1 óra

Dr. Egyed Zoltán ügyvéd – #balatoniügyvéd

Ingatlan adásvételi szerződéshez szükséges dokumentumok

Felmerülhet a kérdés – különösen az első ingatlant vásárló ügyfelekben -, hogy milyen dokumentumokra, információkra, adatokra stb. van szükség, ha ingatlant szeretnénk vásárolni, illetőleg ingatlant szeretnénk eladni?

A személyi oldalról nézve rendelkezésre kell állnia:

az összes érintett fél érvényes személyi -, lakcím és adóigazolványának, vagylagosan vezetői engedély, illetve útlevél is megfelelő lehet. Mindezekre pénzmosási és ügyletbiztonsági okokból van szükség, ezek alapján azonosítja az ügyvéd a feleket, illetve ellenőrzi a személyazonosságukat a JÜB rendszer segítségével
aki képviselő útján (meghatalmazottal) jár el az adásvétel során, annak az okiratszerkesztő ügyvéd rendelkezésére kell bocsátania a megfelelő alakisággal és tartalommal készült meghatalmazást, gondnokkirendelő határozatot
ha bármely oldalon jogi személy a szerződő fél, úgy a képviselő aláírás-mintája, aláírási címpéldánya is rendelkezésre kell álljon.
amennyiben elhunyt személy valamilyen joga is terheli az ingatlant, úgy az ilyen személy halotti anyakönyvi kivonata is becsatolandó
elővásárlási jog fennállta esetén előfordul, hogy az eladó folytatja le a nyilatkoztatást, amelynek eredményét – az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat – szintén át kell adni az ügyvédnek
ide tartozik még az eladói minőségükben eljáró felek bankszámlaszáma, illetőleg a szerződő felek elérhetőségei (e-mail cím, telefonszám)
ha a vétel tárgya termőföld, úgy abban az esetben a vevő földműves bejegyzéséről szóló határozata, a NAK-nál vezetett nyilvántartási száma is rögzítendő az adásvételi szerződésben, sőt további okiratok, igazolások is indokolttá válhatnak az elővásárlási jog ranghelyétől függően
illetékkedvezmény érvényesítéséhez a korábbi adásvételi szerződés másolatát is meg kell küldeni az ügyvédnek.

A tárgyi (ingatlan) oldalt megvizsgálva:

elkerülhetetlenül szükséges az ingatlan helyrajzi számának pontos meghatározása, illetőleg az az alapján ügyfelek számára is nyitva álló módon – ügyfélkapun keresztül – letölthető tulajdoni lap tartalmának ismerete
a tulajdoni lap mellett nyomós érvek szólhatnak a térképmásolat, illetve az e-közmű oldal információinak megtekintése mellett
a buktatók és a rejtett költségek elkerülése érdekében eladók által beszerzendőek még társasházi ingatlan esetén a társasházi alapdokumentumok (alapító okirat, szervezeti-működési szabályzat, közgyűlési határozat stb.), közös képviselőnek a közös költséggel kapcsolatos nyilatkozata (ún. 0-ás igazolás)
bizonyos típusú ingatlanok esetében érdemes áttanulmányozni az ingatlanra vonatkozó helyi építési szabályzatot, szabályozási tervlapokat
ha jelzálogjoggal, végrehajtási joggal terhelt ingatlan az adásvétel tárgya, úgy az eladói oldal többnyire személyesen jár el a törléshez szükséges igazolások beszerzése érdekében, amelyeket az okiratszerkesztő ügyvéd rendelkezésére kell bocsátani
eladói oldalon felmerülő költség az ingatlan energetikai tanúsítványa, amelyet a szerződéskötéskor át kell adni a vevői oldal részére
az ingatlanról készült villamos biztonsági felülvizsgálat jegyzőkönyve
osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanrész értékesítése esetén a tulajdonostársak között létrejött használati rendet tartalmazó használati megosztásról szóló okirat és mellékletei, adott esetben az erről szóló bírósági ítélet is átadandó az ügyvéd és a vevői oldal részére.
épülettel bíró ingatlan esetén az építészeti tervdokumentációnak, földmérési vázrajzoknak és építéshatósági okiratoknak is a leendő tulajdonoshoz kell kerülnie
új vagy újszerű ingatlanok esetén a jótállási jegyek, tanúsítványok se maradjanak el
az ingatlannal kapcsolatos esetleges korábbi perek iratainak másolatát is célszerű átadni.
építési telek esetében a közművesítéssel kapcsolatos közműfejlesztési hozzájárulás teljesítésének igazolása is felmerülhet
ha az ingatlan bérlő használja, úgy a bérleti szerződés ismerete is fontos a vevői oldal számára.

Amennyiben ingatant adna el, venne, úgy várom megkeresését!

dr. Egyed Zoltán ügyvéd