Mire érdemes figyelni az ingatlanvásárlás előtt?
Ez az első ingatlan adásvételem, még nem találtam meg a megvásárolni kívánt lakást. Szükséges-e előzetesen az ügyvédet felkeresnem?
Ha a vevő-jelöltnek első adásvétele, akkor különösen javasolt egy előzetes jogi tanácsadás/konzultáció, annak érdekében is, hogy a vevő jelölt előre átlássa a folyamat teljes menetét, magabiztosabban járjon el már az ingatlan keresés során, tudja mire figyeljen és milyen ingatlanokat kerüljön el, milyen szakembereket milyen kérdésekkel keressen fel, ezáltal a felkészített vevő jelölt az ingatlanok körét is megfelelően szűkíteni tudja, amellyel elkerülheti a nem kívánatos és időrabló köröket -, így rengeteg időt és pénzt spórolhat meg magának, illetőleg jelentős bosszankodástól is megkímélheti magát.
Egy ingatlan felkeltette az érdeklődésemet. Láttam, hogy az ingatlant többen hirdetik, különböző portálokon, más-más fotókkal. Kinél érdemes jelezni a megtekintési szándékomat?
Amennyiben valamelyik hirdetésből kivehető, hogy a tulajdonos saját maga is hirdeti az ingatlant, úgy praktikussági szempontot figyelembe véve nála, hiszen köztudomásúvá vált az, hogy az ingatlanirodák adott esetben jelentős mértékű megbízási díj ellenében nyújtják szolgáltatásaikat, amely összeg egy áralkuban lényeges tényező is lehet. Más oldalról nézve hozzá tartozik az, hogy egy szakmailag felkészült ingatlanközvetítő nagy segítségünkre lehet, ugyanakkor komoly az esélye annak, hogy a megbízási díj számláját még ha jogilag az eladó is teljesíti, de valójában a vevő viseli az árba beépülve. Előfordulhat ugyanakkor, hogy a közvetítő sikeresen közvetít az áralku során, így közreműködése meg is térülhet a vevő számára is!
Nagyon tetszik egy ingatlan, de látom azt, hogy nem a tulajdonos, hanem ingatlan-közvetítő iroda hirdeti. Mire kell figyelnem az ilyen esetekben? Mire jogosult egy ingatlan-közvetítő?
Ingatlanközvetítő a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakás tv.) 64/A. § (2) bekezdés helyes értelmezése szerint jogosult az ingatlan megbízási szerződés szerinti hirdetésére, vevő-jelölteknek történő bemutatására, az ingatlannal és az ügylettel kapcsolatos korábbi okiratok, építészeti tervek, földmérési vázrajzok, hatósági bizonyítványok, energetikai tanúsítvány, térképmásolatok, tulajdoni lap stb. beszerzésére, összességében a megbízás teljesítése érdekében a megbízás tárgyával kapcsolatos műszaki – gazdasági – és részint jogi háttér tisztázásával összefüggő tevékenység elvégzésre, előkészítésére, továbbá az ügyletkötő felek adatainak – adatvédelmi szabályok szerinti – rögzítésére, tárolására és az okiratszerkesztő ügyvédnek történő tovább küldésére.
Hogyan tudom ellenőrizni, hogy az adott ingatlanügynök rendelkezik-e jogosultsággal?
Ha ingatlaniroda hirdeti az ingatlant, akkor célszerű annak ellenőrzését elvégezni, hogy az adott iroda vagy személy jogosult-e ingatlanközvetítésre! Az ingatlanközvetítők (a névjegyzék) nyilvántartása bárki számára hozzáférhető, célszerű tehát az adott személyt ellenőriznünk. A jogosultságot az alábbi felületen célszerű ellenőrizni: https://oknyir.kh.gov.hu/Kereses/IngatlanKozvetito Ha lehetősége van – márpedig Megbízóként Ön választ – bízzon meg valódi szakembert ingatlana értékesítésére!
Nem szeretnék bajba kerülni. Tisztában szeretnék lenni az adásvétel ügymenetében részt vevők jogosultságaival, illetőleg azzal, hol végződik a kompetenciájuk határa. Mire nem jogosult az ingatlan-közvetítő?
A kérdés megválaszolásához el kell határolnunk egymástól az ingatlanközvetítő és az ügyvéd hatáskörét, amelyet a tapasztalok szerint az ingatlanközvetítők oly módon sérthetnek meg, hogy abból az időbeli tényből, amely szerint a dolgok természetéből fakadóan az üggyel, a felekkel, iratokkal és az információkkal előbb ismerkednek meg, már az előkészítés során maguknak vindikálnak bizonyos, az ügyvédi privilégiumok körébe tartozó munkafázisokat/tevékenységeket.Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény szerint az ügyvéd kiegészítő tevékenységként folytathat ingatlanközvetítői tevékenységet, amelyhez kérnie kell a névjegyzékbe történő felvételét és a NAV-nál a tevékenységi kör bővítését!Az elvi tétel tehát úgy szól, hogy az ügyvéd/ügyvédi iroda folytathat ingatlanközvetítői tevékenységet, ugyanakkor fordítva – a tapasztalt látszat ellenére – ez már nem igaz, a közvetítő nem folytathatja az ügyvédi törvényben felsorolt tevékenység egyikét sem!Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény 2. § (1) bekezdése szerint az ügyvédi tevékenység a jogi képviselet ellátása, a büntetőeljárásban védelem ellátása, a jogi tanácsadás, az okiratszerkesztés, az okirat ellenjegyzése, az ügyvédi tevékenységgel összefüggésben a szerkesztett okiratok és mellékleteik elektronikus okirati formába alakítása, és az ügyvédi tevékenységgel összefüggésben letét kezelése. Az Ügyvédi tv. indokolása szerint a felsorolt tevékenységeket – a hatályos Ügyvédi tv. előírásával egyezően – rendszeresen és ellenérték fejében az ügyvédi tevékenység folytatására jogosult folytathatja az ügyvédi tevékenység gyakorlására irányadó feltételek megtartása mellett.Az Ügyvédi törvényt a Lakástv. rendelkezéseivel összevetve a fentiekből következően az ingatlanközvetítő irodákban tevékenykedő ingatlanügynökök nem jogosultak az ügyletek lebonyolításához szükséges, eladó és vevő közötti bármilyen kötelem létrehozására, azaz okirat megszerkesztésére, „kitöltésére” stb., így különösen az ügynökök által előszeretettel alkalmazott ún. vételi ajánlat +elfogadás, „foglalós okirat”, előszerződés, letéti okirat stb. készítésére, továbbá pénzletét (tipikusan: foglaló, óvadék) átvételére. Ez azért fontos, mert ha kellő körültekintés nélkül jön létre ajánlati kötöttség eladó és vevő között, abból nem kívánt esetben jelentős félreértések adódhatnak. Egy ingatlan vásárlásnak számos olyan apró buktatója lehet, amelyre egy felnőttképzési rendszerben abszolvált néhány hónapos tanfolyam nem készítheti fel ilyen mélységben a jelölteket.Az ügyvéd elmélyültebb gyakorlattal és szélesebb jogi tudással rendelkezik. Egy ingatlan adásvételkor számos olyan kérdés felmerülhet, amelynek helyes megítéléséhez több jogág (polgári jog, ingatlan-nyilvántartási jog, végrehajtási jog, adó -, illetékjog) kiterjedt ismerete szükséges. Egy ingatlanjoggal foglalkozó ügyvédnek ma már értenie kell a földmérői vázrajzok értelmezéséhez is. Ez a gyakorlat és tudás egy nem-jogász ingatlan közvetítőnek az esetek túlnyomó többségében nincs meg, az ügyvédi szaktudás – mint nem-jogász ingatlanközvetítőkhöz képest mérhető komparatív előny – szinte minden esetben kézzel fogható, így nagyobb biztonságot nyújt a felek számára. A szakterületén otthonosan eljáró ügyvéd az egész folyamatot átlátja, tudja azt is, mire figyeljen a későbbi jogviták elkerülése érdekében.Az ügyvéd nem csak felel az egész folyamatért, hanem anyagi felelősséggel is tartozik érte, felelősségbiztosítása, külön letéti számlája, teljes anyagi és fegyelmi felelőssége, min. 10 év tanulmánya és szigorúan ellenőrzött kamarai letét-bejelentési kötelezettsége mellett, jól átgondoltan vehet át pénzletétet a vevőtől. Ezzel szemben – álláspontom szerint – jogalap nélkül, hiszen semmilyen törvény nem teszi számára lehetővé -, minden bejelentés, ellenőrzés és felelősség nélkül veszi át az ingatlanközvetítő a pénzletétet az ügyfelektől – „bánatpénz”, „foglaló” stb. elnevezés mellett.Nagyon fontos és megjegyzendő, hogy még ügyvéd közreműködése esetén is vételi ajánlatot csak akkor teszünk, ha a vétel tárgyával kapcsolatos gazdasági-műszaki-jogi háttér teljes körűen tisztázott és aggálytalan, az ügyletet ügyvéddel, földmérővel, bankkal, pénzügyi tanácsadóval és adott esetben könyvelővel/adótanácsadóval részletesen átbeszéltük, ekként bizonyos, hogy az ügylet az elérni kívánt nyilatkozott céljainknak és anyagi lehetőségeinknek megfelel, (elő)szerződést pedig csak akkor írunk alá, ha az eladóval minden lényeges feltételről (pontos ár, fizetési ütemezés és finanszírozás, birtokba adás) megegyeztünk, azaz nem maradt nyitva olyan kérdés, amelyet bármelyik fél lényegesnek tarthat. Nem írunk alá semmilyen kétsoros pénzátadó-átvevő nyilatkozatot!
Megtaláltam álmaim ingatlanát. Szeretném minél előbb lefoglalni. Hogyan járjak el, hogy ne érjen meglepetés?
A vevő jelöltnek a tulajdonostól, vagy akár az ingatlanirodától beszerzett legszükségesebb információk birtokában (helyrajzi szám, fotók, alaprajzok stb.) célszerű tehát még a vételi ajánlat, előszerződés, avagy bármiféle elnevezésű eladó és vevő közötti kötelmet létrehozó kötelezettségvállaló okirat aláírása ELŐTT (ide nem értve az ingatlan megtekintéséről szóló nyilatkozatot) ügyvédet (ha előzetes konzultáció volt és van kölcsönös bizalom/szimpátia, akkor ugyanazt az ügyvédet) felkeresni, akivel az ügylet esetlegesen fizikai és jogi buktatóit (rendezetlen tulajdonviszonyok, terhek, rendezetlen jogállású épületek, vevői célba ütköző korlátok és korlátozások stb.) saját tapasztalata és képzettsége folytán -, avagy más szakemberrel konzultálva és együttműködve átlátja és adott esetben megóvja a vevő jelöltet egy meggondolatlan, érzelmi alapon megtett kötelezettségvállaló nyilatkozat (vételi ajánlat/előszerződés) kínos anyagi következményeitől (foglaló elvesztése).
Milyen szakemberekkel célszerű egyeztetnem az adásvételi szerződés megkötése előtt?
Az eset bonyolultsága tükrében számos további szakember – pénzügyi tanácsadó, bank, értékbecslő, földmérő mérnök, építész mérnök, statikus mérnök, könyvelő stb. – bevonása lehet indokolt és célszerű, akik nélkül az adott szakterület vonatkozásában jelentős kockázatok jöhetnek létre, pl. nem lesz megfelelő a finanszírozás, térképészetileg rendezetlen az épület, a kerítés nem a jogi határon van, az ingatlan nem felel meg a CSOK követelményeinek, a felépítmény műszaki problémákkal terhes stb. Első sorban vevő viseli a megkeresés elmaradása esetére a kockázatot, azonban bizonyos esetekben az azokból eredő kár eladóra hárítható. Eladó felel ugyanis a dologgal kapcsolatos műszaki-jogi rendezettségért, így ha menet közben ez szükségessé válik, akkor az Ő költségére és felelősségére lehet tűzoltás szerűen enyhíteni a károkat és rendes mederbe visszaterelni a folyamatot. Felmerül a kérdés: De miért kockáztatna a vevő azzal, hogy nem előzetesen járja körül ilyen mélységében az ingatlant? Sajnálatos módon a kereslettúlsúlyos piacon az eladók nem hagynak kellő időt a vevőnek a fentiek teljes körű tisztázására és sokszor értékesítik az ingatlanukat olyan vevő részére, aki nem foglalkozik ilyen mélységben az ügylet tárgyával.
Az ingatlaniroda több szakember (értékbecslő, energetikus, pénzügyi tanácsadó stb.) közreműködését ajánlja. Kötelező-e az ingatlaniroda által ajánlott ügyvédet felkérnem az ügylet lebonyolításához?
Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény 1. § (6) bekezdése értelmében: „Ügyvédet mindenki szabadon választhat”, vagyis senki sem köteles – főleg költségviselőként – az ügyének intézésére elfogadni pl. a szerződés ellentétes pozíciójában lévő személy (legyen az eladó, építési vállalkozó, beruházó stb.), vagy adott esetben a közvetítő, mediátor, az ingatlanügynök stb. ajánlását! Álláspontom szerint – különösen a költségviselő fél szempontjából – sérti a szabad ügyvédválasztás jogát a tipikusan eladók, beruházók, építési vállalkozók, ingatlanközvetítők által oktrojált jogi képviselők „megbízása”, főleg, ha az általuk elvárt jogi képviselő megbízásától tesznek függővé szerződéskötési (eladási) szándékot, avagy helyeznek kilátásba előnyt, illetve hátrány elmaradását.A gyakorlatban előfordul, hogy bizonyos projektértékesítés esetén praktikus szempontokból korlátozva van az ügyvédválasztás szabadsága annak érdekében, hogy a projektgazda ügyvéd fogja össze már az ingatlan értékesítése előtti -, és a projekt elindulása utáni értékesítéssel kapcsolatos jogi feladatokat, amely segítheti a feleket a folyamatok standardizáltan és gördülékenyen történő előre haladásában. Ennek hátránya lehet a blankettaszerződések alkalmazása, az egyedi jogi jellegű igények és észrevételek figyelmen kívül hagyása, lényegében a vevő vagy elfogadja a diktált szerződési feltételeket, vagy nem szerződnek le vele. Különösen igaz ez nagy projektek esetén. Kisebb projekteknél általában lehetőség van a szerződési feltételek alakításába, ilyenkor lehetőségünk van a projektügyvéden kívül más ügyvédet is felkérni, legalább véleményezés céljából.Nincs ugyanakkor szabad döntési helyzetben az, aki nem ismeri a választékot. Az érték melletti emberi döntésnek szabad döntésnek kell lennie, ám a szabad döntést éppúgy kizárja a tudatlanság, a tájékozatlanság, mint a kényszer.Fontos tisztázni, hogy a jelenlegi szabályok szerint Magyarországon működő ügyvédek, ügyvédi irodák mindegyike jogosult ingatlan szerződések szerkesztésére, ellenjegyzésére és a földhivatalnál történő ügyvitelre, így a még a fenti esetekben „oktrojált” vagy „melegen ajánlott” jogi képviselőnek is kötelessége a felek akaratának és a jogszabályoknak megfelelően – legjobb tudása szerint – gondosan és pártatlanul eljárni, azonban még az ilyen prudens eljárás sem írja felül annak tényét, hogy adott esetben a determináltan terelt folyamatban sérülhet a vevő ügyfél vonatkozásában a szabad ügyvédválasztás joga, igaz, ez a gyakorlat szerint – mint látjuk – nem jelent korlátozhatatlan jogosultságot.Javaslom mindenkinek, hogy a fentieket szem előtt tartva járjon el, ha ingatlanvásárlási célját kívánja megvalósítani! Ne feledjék: „Óvakodjék a vevő”!
dr. Egyed Zoltán ügyvéd
